在全國百城房價(jià)連漲17個(gè)月的如虹氣勢下，北京的住房市場成交量悄然下滑了。

　　根據(jù)多家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對北京房地產(chǎn)市場成交數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，11月份，含保障房在內(nèi)的北京新建商品住宅成交7370套，環(huán)比下降21.3%，同比下降43.3%。二手住宅網(wǎng)簽總量為11355套，環(huán)比上漲5.2%，但同比下降21.4%。

　　數(shù)據(jù)畢竟是抽象的。據(jù)筆者觀察，近一段時(shí)期以來，譬如搜房網(wǎng)的二手房源中，打上“十萬火急”標(biāo)簽的房源陡然增多，其中不乏優(yōu)勢地段的地鐵房、學(xué)區(qū)房，但是很多都表示“急需用錢”，要求購房者一次付清，頗有點(diǎn)逃離市場的意味。有些房源在網(wǎng)上已經(jīng)掛了一個(gè)多月，仍然處于即時(shí)更新狀態(tài)，二手房交易的相對冷清可見一斑。

　　北京住房成交量的下滑或許不是偶然，它代表了房地產(chǎn)調(diào)控新階段的來臨，其頹勢預(yù)計(jì)還要延續(xù)，原因主要有三個(gè)方面：第一，“京七條”以及自住型商品房政策的落地;第二，年底個(gè)人住房貸款額度收緊;第三，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的決策。這三方面因素已經(jīng)動(dòng)搖了市場的預(yù)期，讓更多的購房者轉(zhuǎn)為觀望。

　　首先，“京七條”及自住型商品房政策的實(shí)施，一方面對限購、限貸進(jìn)行了嚴(yán)格的控制，另一方面則增加了供給，推出了今明兩年共計(jì)7萬套的自住型商品房計(jì)劃。11月30日，位于朝陽區(qū)豆各莊地塊的恒大御景灣項(xiàng)目已經(jīng)開始接受網(wǎng)上登記申請，然而能應(yīng)對10萬人流量的網(wǎng)站甫一上線即陷入癱瘓，至當(dāng)天晚上仍未能復(fù)原，可見申請人數(shù)之巨，這勢必將分流原本一部分計(jì)劃購買新建商品房或者二手房的購房者，從而引起住房成交量的下滑。

　　其次，銀行年底個(gè)人住房貸款額度已經(jīng)收緊，增加了購房者的交易成本和違約風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)了解，一些銀行年內(nèi)的個(gè)人按揭授信額度基本用完，目前申請的房貸放款已經(jīng)排到明年。隨著放款周期的普遍拉長，在北京的二手房市場上，由于換房需求比例不斷加大，成交難度明顯增加。事先未能盤算好還款時(shí)間，因未能及時(shí)拿到貸款而違約的糾紛事件不絕于耳。

　　最后，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的出臺(tái)是影響最為深遠(yuǎn)的因素。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是國家部署房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的關(guān)鍵前提，不動(dòng)產(chǎn)登記不僅僅是確認(rèn)物權(quán)的延伸，更重要的是讓房產(chǎn)稅等長效機(jī)制有了操作的標(biāo)的。本次統(tǒng)一登記的部署，意味著不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)程進(jìn)入到快車道。對于購房者而言，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記或許將讓擁有多套房者因避稅、反貪污等因素而拋售存量房，所以市場預(yù)期普遍轉(zhuǎn)向觀望。這是影響二手房交易的一個(gè)長遠(yuǎn)的因素。

　　安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。或許，在短期行政調(diào)控和長效機(jī)制不斷完善的情況下，一線城市將迎來存量房的盤活乃至房價(jià)退燒的一天。