十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決議》提出了“建立城鄉統一用地市場”、“賦予農民更多財產權，保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度……推動農村產權交易公開、公正、規范運行”的改革選項與政策路徑。

　　不過，由于《決議》本身并沒有直接點題小產權房，因此，對于具體如何解決小產權房問題紛爭再起，小產權房的未來似乎還是云遮霧罩。

　　按照我國現有的《憲法》與《土地管理法》的相關規定，小產權房是不能上市對外銷售的。但是，由于市場經濟的發展，1998年啟動的房地產改革既終結了持續良久的福利房，也培育了城市房地產市場，同時衍生了處于模糊地帶的小產權房�？梢灶A料，隨著城市化的擴張，小產權房的規模會越來越大。因此，公正合理地解決小產權房的出路問題，不僅有利于小產權房本身的規范與發展，也有利于房地產業、城市化的發展，更有利于城鄉一體化與城鄉資源的互通與融合，對建立公平、高效的經濟體系與市場體系具有重大的現實意義與深遠的歷史意義。

　　不過，如果拘泥于過去的法律規定，我們似乎難以找到自洽的邏輯去解開小產權房的疙瘩。比如，有人認為，按照城市商品房通行的程序，房屋所有權必須建立在繳納地價的基礎上。而小產權房正好欠缺征地環節，沒有繳納地價。這不僅是它低價的原因，也是其不合法的依據。因此，小產權房要想取得合法身份，必須補交地價。

　　可是，問題在于，如果必須補交地價才能取得合法身份，那么，地價補交給國家還是農村集體經濟組織?如果地價補交給國家，那么農村集體經濟組織的土地所有權的意義何在?再進一步，如果地價補交給農村集體經濟組織，那么，不要說以集體經濟組織的名義修建的小產權房還得向自己補交地價，這無異于脫褲子放屁——多此一舉，就是對那些建在自家宅基地上的小產權房的農民而言，其個人所有的宅基地的用益權也被虛幻化了。顯然，這既不公平，也不正義，不是解決問題的好點子。

　　再者，有人認為，過去建造與銷售小產權房是違法行為，而且擁有小產權房的只是一小部分人。如果小產權房可以入市交易，就會造成新的社會不公。這無異于獎勵那些違法犯規的小產權房業主。因此，小產權房不能正名并上市銷售。由此，小產權房要么拆除，要么名不正地偷生著。

　　很明顯，要妥善解決小產權房問題，就必須突破現有的法律限制，探索出一條既尊重歷史與法律，更要兼顧未來發展趨勢的道路。

　　就歷史與法律而言，雖然現有法律規定農村土地屬于集體所有，但是，我們必須明白，這樣的法律規定本身也是特殊歷史時期的產物。如果深入追究歷史淵源，那么農村土地的演變過程正好證明了農村土地所有制上的瑕疵與刀斧痕跡，而始于20世紀80年代的農業生產責任制與土地承包制正是為了修補歷史的欠缺與不足。因此，雖然從法律角度看，小產權房的合法性與法律規定相抵觸，但其存在所包含的歷史沿革與經濟合理性是毋庸置疑的。這也是政府對小產權房采取寬容態度的主要原因。

　　至于為小部分人違規的小產權房正名，雖然會產生一些負面影響，消耗社會公正成本，但它能消除更大范圍的不公平，提高了全社會的整體效益，具有典型的帕累托改善效應。

　　正是由于農村土地制度本身存在重大缺陷，才不斷引發征地矛盾與沖突。這不僅激化了社會矛盾，也降低了資源配置效率，滋生了土地腐敗。因此，《決議》站在歷史的高度，提出了“建立城鄉統一的用地市場、賦予農民更多財產權”的改革思路。按照這個基本思路，修改相關法律規范、承認農民個人宅基地所有權與集體土地所有權是可以預期的，由此而為建在農民所有的土地上的小產權房正名提供法律保障。這樣做，既可以彌合歷史縫隙，也有利于未來的發展。這也許是我們解決小產權房問題所需要的大智慧。