10年來，中國(guó)房?jī)r(jià)高企，而屢次調(diào)控均見效甚微。如何能夠擠碎泡沫，平抑價(jià)格，今秋的輿論重點(diǎn)聚焦于“房產(chǎn)稅”。
房產(chǎn)稅在許多發(fā)達(dá)國(guó)家都有，在中國(guó)也有一段時(shí)間的試行。房產(chǎn)稅與其他財(cái)產(chǎn)稅一樣，主要是社會(huì)財(cái)富的再分配作用。但事實(shí)上，現(xiàn)在的關(guān)注點(diǎn)在于，房產(chǎn)稅能否用來控制房?jī)r(jià)?是否應(yīng)該出臺(tái)更為猛烈的政策，用更重的稅負(fù)，遏制房?jī)r(jià)上升?
出臺(tái)房產(chǎn)稅的主要目的是擠出泡沫，將房地產(chǎn)價(jià)格拉到正常運(yùn)行軌道上來。那怎么算“正常”?一是房地產(chǎn)市場(chǎng)交易良性，即交易主要以自住為主;二是市場(chǎng)供求趨于平衡，即居民居住需求能夠得到合理滿足。
僅靠房產(chǎn)稅，仍不能抑制投機(jī)。比如，一個(gè)中高收入家庭，擁有一套原有住房、一套學(xué)區(qū)房和一套父母住房。但均為自用，不出售也不出租，卻必須繳納相當(dāng)數(shù)額的稅負(fù)，并可能因此不堪負(fù)擔(dān)而賣房。相反，有些不折不扣的炒房客因?yàn)槠浞慨a(chǎn)總在不斷購(gòu)進(jìn)賣出過程中，有些房產(chǎn)甚至在還沒有正式過戶的情況下就已經(jīng)賣出，其實(shí)際持有房產(chǎn)量很小，所交房產(chǎn)稅額也因此很小。那么，這樣的房產(chǎn)稅不僅遏制了真實(shí)需求，而且對(duì)投機(jī)不具備殺傷力。
所謂泡沫指的是由于投機(jī)需求使資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格脫離資產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值的部分。這種投機(jī)需求是一種虛假需求，所產(chǎn)生的泡沫，實(shí)質(zhì)是與經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件相背離的資產(chǎn)價(jià)格膨脹。如果單純將房產(chǎn)稅作為調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的工具，主要是遏制需求，卻也暫時(shí)遏制了真實(shí)需求。一些調(diào)控政策乏力，主要就是未能有效打擊虛假需求，反而引發(fā)真實(shí)需求者的市場(chǎng)恐慌，造成進(jìn)一步上漲預(yù)期和投機(jī)活躍。
因此，調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是擠壓泡沫，從虛假需求的根本上進(jìn)行打擊，即對(duì)房產(chǎn)發(fā)生的盈利用途進(jìn)行限制，使房產(chǎn)沒有變現(xiàn)投機(jī)盈利的可能。進(jìn)行交易等盈利環(huán)節(jié)稅費(fèi)的征收，將是調(diào)控的關(guān)鍵。如可大大延長(zhǎng)交易免稅的房屋持有時(shí)間;把持有房產(chǎn)的時(shí)間進(jìn)行更細(xì)的劃分，根據(jù)持有時(shí)間進(jìn)行交易時(shí)的盈利交稅，逐層加大短期交易的稅費(fèi)力度;在每段時(shí)間內(nèi)，綜合房產(chǎn)交易整體數(shù)量和金額進(jìn)行累進(jìn)稅率的稅收。同時(shí)規(guī)范房屋出租。這樣不僅能打擊投機(jī)，也能使買房人因商品長(zhǎng)期不能變現(xiàn)而緩解對(duì)升值所帶來的收入預(yù)期。
房?jī)r(jià)過快過高地上升，其害處昭然：一是對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的傷害，二是對(duì)普通民眾消費(fèi)能力的抑制，三是造成國(guó)家經(jīng)濟(jì)金融的潛在危機(jī)。調(diào)控要“下決心、下狠心”，但更重要的是找到問題的根源，有可靠的調(diào)研做基礎(chǔ)，拿出對(duì)癥的政策，這樣才能為經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 (原文刊于10月25日《環(huán)球時(shí)報(bào)》，有刪節(jié)，原題為《房?jī)r(jià)調(diào)控應(yīng)瞄準(zhǔn)虛假需求》)