9月房價(jià)同比繼續(xù)領(lǐng)漲70個(gè)大中城市的北京，23日發(fā)布了《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》。《意見》明確北京今后將加快發(fā)展自住型商品住房。在今年年底之前，全市將完成2萬套自住型商品房供應(yīng)，明年預(yù)計(jì)完成5萬套供應(yīng)，將占新增供應(yīng)的50%以上。
從制度設(shè)計(jì)透露的信息看，北京的自住型商品房有如下幾個(gè)要點(diǎn)：一是供應(yīng)的對象為“中端人士”；二是自住型商品房的建設(shè)用地由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“限房價(jià)、競地價(jià)”等出讓方式公開競得；三是銷售均價(jià)原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房價(jià)格低30%左右的水平確定；四是銷售對象為北京市有購房資格的所有家庭；四是銷售方式上，采取搖號方式，并且確定兩類優(yōu)先購買的群體；五是明確規(guī)定原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。
由此觀之，北京推出的自住型商品房是一種具有政策保障性質(zhì)的商品房，在定價(jià)原則上和北京一直推行的“兩限房”類似，而在轉(zhuǎn)讓的限制上，又和經(jīng)濟(jì)適用房上繳收益的規(guī)定相類似。可以說，這種自住型商品房對于優(yōu)化北京住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，解決“夾心層”住房問題，無疑具有一定的價(jià)值和意義。
自住型商品房最大的吸引力在于價(jià)格優(yōu)勢，在目前北京商品房均價(jià)暴漲20%的情況下，30%的價(jià)格優(yōu)惠空間之大，可想而知。北京今年推出了多塊地用于集中建設(shè)或配建自住型商品房。從目前這些項(xiàng)目的情況看，價(jià)格比周邊的優(yōu)惠幅度在幾千元。按照北京市相關(guān)部門的設(shè)計(jì)，自住型商品房的價(jià)格多為1萬至2.2萬元，而單套總價(jià)基本在200萬元以內(nèi)。
考慮到自住型商品房銷售的對象遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)適用房等保障房，從供應(yīng)量而言，盡管7萬套住房占北京新增供應(yīng)的比例不小，但相對于旺盛的需求，可謂杯水車薪，也不會成為穩(wěn)定房價(jià)的利器。在制度設(shè)計(jì)上，通過要求上繳30%的收益，打消了一部分人的投資需求，但巨大的價(jià)格優(yōu)勢，使得尋租的空間很大，這對監(jiān)管部門提出了挑戰(zhàn)。
如何避免自住型商品房陷入和之前經(jīng)濟(jì)適用房一樣的監(jiān)管陷阱，成為一些部門和個(gè)人牟利的工具，如何確保分配公平和透明，都急需制度監(jiān)管細(xì)節(jié)。以銷售而言，《意見》雖然明確由開發(fā)商進(jìn)行搖號，并要公證，相關(guān)部門還要監(jiān)督，但凡一個(gè)環(huán)節(jié)有漏洞，都會使得有人有機(jī)可乘。再比如，文件鼓勵(lì)企事業(yè)單位和相關(guān)機(jī)構(gòu)在符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和規(guī)劃要求的前提下，將自有用地用于自住型商品住房的開發(fā)建設(shè)，或者將尚未進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為自住型商品住房建設(shè)項(xiàng)目，很有可能重演當(dāng)年國有單位以經(jīng)濟(jì)適用房的名義建福利房，侵占政策資源通道的歷史。
政策無疑是好的，但好的政策，只有確保執(zhí)行好，監(jiān)管好，才能真正發(fā)揮最大效用。在供需失衡的情況下，筆者建議，由于供應(yīng)量有限，能否縮小供應(yīng)范圍，今年的2萬套只供應(yīng)已婚無房的家庭，而不是覆蓋到全部人群。同時(shí)，相關(guān)部門一定要在銷售環(huán)節(jié)設(shè)置嚴(yán)格的監(jiān)管程序，管好入口，同時(shí)，切實(shí)抓好轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的收益上繳，不給牟利者任何空間。如此，方能確保善政真正惠民。