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    銀行房貸占比驟降警示了什么
    2013-10-22   作者:余豐慧  來源:每日經濟新聞
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      余豐慧

      對于市場關心的近期多家商業銀行收緊房貸的問題,央行發言人表示,繼續貫徹落實好差別化住房信貸政策,積極滿足居民家庭首套自住購房的合理信貸需求,這個政策方向沒有改變。從調查來看,各商業銀行并未出臺明確的個人房地產按揭貸款停貸政策。(10月21日央行網站)

      央行政策未變,各商業銀行總行也沒有下達停貸要求。但是一些基層銀行房貸收緊確是不爭的事實。數據顯示,一些基層銀行房貸占個貸比例已經由此前的80%下降到55%。筆者猜測,一些銀行停貸或者延長貸款時間、嚴格房貸條件,完全是商業銀行特別是基層銀行內部掌控的結果。

      首先,從經營利潤和資金流動性狀況分析,目前商業銀行按照基準利率吸收存款資金來源已經越來越困難了。無可奈何之下,通過大量發售理財產品變相提高利率來吸收資金,但其成本畸高,按照這個成本發放房貸特別是首套利率優惠住房貸款,銀行根本不賺錢甚至賠錢。同時,目前銀行業資金普遍緊缺,對及時回收變現的流動性要求越來越高,而個人住房貸款動輒10年、20年甚至30年,流動性極差,又沒有資產證券化市場轉讓渠道。

      除了利差小、不賺錢、流動性差等原因以外,筆者認為更重要的原因是,商業銀行已經感受到房地產市場的泡沫風險。房價非理性上漲助推的金融泡沫風險正在加劇,嚇退了銀行房地產貸款,包括個人住房按揭貸款。房貸由過去的優質資產轉變成高風險資產。

      目前,無論從收入房價比、租售比、房價物價比,還是與世界發達國家城市房價相比,我國樓市存在泡沫風險都是不爭的事實。按照兩個最常用標準來看,中國樓市泡沫都很嚴重:一線城市的房價收入比已經普遍在25倍以上;而房產的售價與月租價之比也普遍達到了500~600倍,甚至出現了超過800倍的。

      筆者完全贊同張庭賓先生的觀點:中國內地房價泡沫堪比2007年的股市,現在中國內地房價泡沫程度相當于2007年10月16號上證指數最高6124.04點位的A股泡沫。從國際環境看,美國暫緩量化寬松退出,必將使得金融泡沫越吹越大,但退出只是時間問題,最遲在明年底以前必將徹底停止,到時候可能會刺破中國樓市泡沫。

      從國內看,目前一線和省會城市房價已經遠遠超出大部分居民收入的承受能力,過高的價格已經使得需求完全喪失了信心。同時銀行業已經紛紛收緊房貸,使得需求者的最重要資金來源被卡死。

      一旦房地產泡沫破滅,引發的金融風險絕不能輕視。截至9月末,主要金融機構(含外資)房地產貸款余額14.17萬億元,其中個人住房貸款余額8.7萬億元。一旦出現違約斷供潮,不良貸款將急劇增加。

      政策選擇有二:一是主動調控和引導,使得房地產泡沫有所控制地慢慢消退,盡量減輕其對經濟的沖擊,二是放任自由市場調節,讓無形之手刺破房地產泡沫,代價也許大一些,對經濟沖擊也許猛烈一些,但是代價大也有好的一面,那就是容易使得我們長記性,徹骨之痛才能記憶深刻。

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