十八屆三中全會漸行漸近。從目前來看，房地產行業管理將會是一個改革重點。目前，不少專家各抒己見，但有一點是共同的，那就是長效機制亟須盡快取代現行的行政調控手段。

　　緣何“屢調屢漲”

　　要構建長效機制，一個必修的功課就是探討過去十年(2003-2012)的調控為何會陷入“屢調屢漲”的境地。過去十年，房地產調控出問題與源頭上的土地制度關系極大。

　　上世紀80年代以來，我國無論哪一個行業從計劃到市場的改革，都會帶來該行業商品供應的大幅度增長，在數年內迅速消除計劃時代的供應短缺，甚至出現供應過剩。但是，相對于住房需求的短期內迅速釋放，2003年住房市場化加速，并沒有帶來住房供應快速增長，關鍵的問題就是行業的源頭——土地市場。

　　很多研究認為，2004年“8·31”大限以后，地方政府通過“招拍掛”壟斷了土地市場供應，實行“饑餓式”供地，故意抬高地價并驅動了房價上漲。其實情況相反。首先，為了約束地方用地“饑渴癥”，中央通過土地用途管制(特別是18億畝紅線)和地方用地指標審批，卡死了地方每年用地總規模;其次，地方招商引資(工商業用地)低效占用了大量的建設用地;最后，地方各類用途的用地沖突、規劃上的不合理、從儲備到出讓周期太長和審批低效等，讓供給彈性本身就很小的土地供應更加少了，這也是各地每年的土地供應計劃完不成的主要原因，造成了土地供應人為減少和地價的被動上漲。

　　在住房供應的上游(土地市場)缺乏彈性，而下游需求無限競爭的情況下，房價上漲不可避免。這時候，應當發揮政府直接供應的效率，特別是保障性住房的大規模供應，大蕭條后的美國、二戰后的英國和日本都是如此。但是，2003年提出房地產支柱地位后，1998年“房改”后確定的經濟適用住房為主體的住房供應模式基本被忽略，直到2008年才正式重啟，2010年提出當年開工590萬套保障房后，才進入大規模的保障房建設階段。但是，由于土地出讓金無法有效納入預算內，變成了地方政府可自由支配的、實現經濟增長和自身利益的工具。2010年以來是地方土地財政的輝煌期，“土地資本金+貸款杠桿”撬動了浩浩蕩蕩的基建投資，而超過4000萬套保障房建設的浩大工程，與這一時期地方政府大規模基建投資在用地和資金需求直接沖突。因此，為完成保障房的任務，將國有企事業單位的集資房納入、將保障房建在配套缺乏的城郊等就是必然的現象，“好的保障房”則面臨著尋租的巨大壓力。于是，盡管2010年以來加大了保障房建設力度，但滿足基本和分流需求的效果甚微。

　　房地產調控面臨兩大壓力

　　在基本住房需求不能得到有效滿足的同時，近十年來房價快速上漲造成的另一個嚴重問題，就是收入差距的拉大。這使得房地產調控始終面臨著兩大壓力：一方面是低收入人群對于“住有所居”訴求，另一方面就是縮小“因房價上漲而拉大的收入差距”的訴求。

　　據國家統計局城鎮入戶調查的口徑計算，過去十年間，中國城鎮住宅價格年均漲幅約為16.1%，遠高于同期城鎮居民可支配收入增幅。因此，房價上漲通過財產性收入的倍增進一步增加了高收入人群的財富水平，加大了其與工薪階層的收入差距。在一、二線重點城市，過去十年間吸引了超過80%的外來新移民，再加上本地的工薪階層，“因房價上漲而拉大收入差距”的調控壓力更大。因此，即便是這些城市保障房有所起色，調控的壓力也不會輕多少。保障房做得好的國家或地區(如中國香港和新加坡)，其商品房價格也非常高。做好住房保障只是保障了基本需求，但不能降低老百姓對高房價的抱怨。

　　事實上，降低房價、縮小因房價而產生的收入差距，進而降低調控的壓力，現成的、可用的調控措施不是沒有。如稅收的政策有房產稅、遺產稅、個人所得稅、資本利得稅等，金融的政策有上浮利率水平，土地的政策有小產權房入市、集體土地市場化改革等。盡管這些政策存在信息登記、權屬混亂、上位法限制等障礙，但并不是沒有實施的空間和可操作的手法。然而對初始制約條件的容忍，造成了房價越漲、制約越明顯的惡性循環。調控政策的成本在房價上漲下，顯得微不足道，需求無法得到遏制。同時助長了房價上漲的預期，掌握了規律的人，一旦撈到了第一桶金就很輕易地再去撈金，政策落入“空調”便是必然。

　　在未來住房調控政策設計中，首要的選擇是堅持和完善現有政策，如存量建設用地(工業園區)的再利用、加大保障房公共配套投資、房產稅試點的擴大等，這些措施實施起來面臨的困難和風險程度較小，對調控效果的邊際改善較為明顯。體制層面的改革措施，如集體土地入市、中央地方財稅關系調整等，在兼顧現狀制約和風險的前提下，局部性改革的可能性較大，最終實現長效機制對現有措施的完全替代。