國務院近日出臺的《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，提出“鼓勵和支持保險資金投資養(yǎng)老服務領域，開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”，由此將“以房養(yǎng)老”（或稱“倒按揭”）的話題推向了輿論的風口浪尖。說起來，此前我國也曾推行過這個辦法，但事實是這種在美國等發(fā)達國家成熟市場較為流行的養(yǎng)老模式，在我國水土不服。一些推行此項業(yè)務的銀行，生意清淡，甚至乏人問津。究其原因，國人的傳統(tǒng)觀念、土地使用權70年時限、相關法規(guī)有待配套等阻礙是重要原因。此外，我們認為，在房地產(chǎn)市場泡沫巨大、銀行業(yè)亟待盤活存量的當下，推行老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點時機也并不合適。
　　作為一項住房反向抵押融資業(yè)務，以房養(yǎng)老的順利推行，非得與此項金融服務的供需雙方無縫對接不可：一方面，有住房的老人愿意將住房抵押給銀行以獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流供養(yǎng)老之用；另一方面，銀行得有利可圖，愿意提供住房倒按揭金融服務。而在當下乃至未來幾年內(nèi)，以銀行為代表的金融機構未必有內(nèi)在動力開展以房養(yǎng)老業(yè)務，甚至于從比較利益和風險控制角度看，在商言商，銀行還會盡量避而遠之。
　　鑒于我國房地產(chǎn)市場泡沫巨大，以房養(yǎng)老的倒按揭抵押品的資產(chǎn)貶值風險莫測。過去十年，我國樓市價格持續(xù)大漲，目前，京、滬、穗等一線城市的房價比已超過紐約、倫敦，而這些城市居民的收入?yún)s不及紐約、倫敦的十分之一，由此將絕大部分真正有居住需求的人擠出了市場，只留下投資性和透支性消費者唱主角。國內(nèi)三四線城市眼下已出現(xiàn)住房供過于求乃至泡沫開始破滅的跡象。最突出的是，鄂爾多斯樓市泡沫破滅，變成了名副其實的鬼城；而溫州樓市在連續(xù)23個月下跌、諸多樓盤房價腰斬之后，已出現(xiàn)大量房主放棄在銀行做抵押的住宅、經(jīng)營性房產(chǎn)，讓銀行成了大房東的情形。最近有傳出眾多地方的銀行暫停房貸的消息，這一方面折射出了銀行資金的緊張，也反映出國內(nèi)銀行已開始高度警惕房貸的風險，此時試行以房養(yǎng)老，若一旦房產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向熊市周期，倒按揭抵押房屋價值將嚴重縮水，無疑會加大銀行的經(jīng)營風險。
　　以房養(yǎng)老的一般模式是：老人將房產(chǎn)抵押給金融機構，借以定期領取一筆養(yǎng)老金，老人過世后，房產(chǎn)由金融機構處置變現(xiàn)。因此，對于銀行而言，抵押房屋是否能方便地變現(xiàn)及以什么價格變現(xiàn)是最關鍵的問題。老人離世后，由于銀行等金融機構是不能持有資產(chǎn)的，需要通過拍賣或者其他方式就抵押房屋變現(xiàn)以抵償已支付的養(yǎng)老金。而住房屬于不動產(chǎn)，主要限于條塊分割的區(qū)域市場買賣，不易變現(xiàn)，特別是在追漲殺跌的市場環(huán)境下，房價下跌過程中通常伴隨著成交量的大幅萎縮，使銀行面臨的不僅有抵押品減值風險，更有流動性風險。而伴隨著中國家庭人口結(jié)構的變化及人口老齡化趨勢的進一步加劇，15至20年后（即現(xiàn)有倒按揭項目需要變現(xiàn)抵押品時），每對年輕的夫婦都將繼承上兩輩的多套住房，開展倒按揭的銀行將面臨處理存量房的難題，由此將進一步加劇房價下跌和房產(chǎn)變現(xiàn)難問題。此外，中國銀行業(yè)當下面臨的一個重大課題是要盤活存量資產(chǎn)，而倒按揭業(yè)務與此相悖，勢必會加劇銀行的存量負擔，特別是當銀行可能因此成為眾多房屋的房東難以變現(xiàn)的時候。
　　再從銀行的角度看，倒按揭業(yè)務較之正按揭（一般的房屋按揭貸款業(yè)務）屬于比較劣勢業(yè)務。對于銀行來說，一般的正按揭貸款項目的壞賬風險會隨著時間的推移而越來越小，而倒按揭貸款的風險則隨著時間的推移而越來越大——銀行需要支付的養(yǎng)老金額及房價波動的風險皆因時間的推移而增加。不僅于此，倒按揭的抵押房屋最終都需要變現(xiàn)才能抵償貸款（養(yǎng)老金支付），而正按揭貸款只有在貸款人違約情況下才需要處置抵押品。因此，就風險控制而言，銀行會更傾向于做正按揭業(yè)務，而對倒按揭業(yè)務持謹慎態(tài)度。
　　綜上所述，我們的看法是，作為一種房產(chǎn)抵押的商業(yè)養(yǎng)老模式，以房養(yǎng)老只適合作為諸多養(yǎng)老模式中的一種補充。而產(chǎn)權、理念、房價波動等難點，都還需要從政策框架上給出解決方法。