房產稅改革已討論了相當長時間，但不能把開征房產稅的目的僅僅看成是打壓房價。目前談及的房產稅，實際是以房產保有環(huán)節(jié)征稅形成規(guī)范的經濟調節(jié)杠桿，以形成多種正面效應，包括對地方政府職能轉變的合理激勵，以及在配套改革中改變地方政府對土地財政的過度依賴。這一改革也是優(yōu)化我國稅制結構和收入再分配的組成部分。征收房產稅，房價不會應聲而落，但會使上揚曲線的斜率降低，發(fā)展過程更加平穩(wěn)，減少泡沫，不會動不動就大起大落，造成對社會生活的負面沖擊。
現實困境,既得利益格局復雜
現行的房地產調控政策，最主要的進步是形成了區(qū)分保障房和商品房的雙軌統(tǒng)籌管理框架，這是優(yōu)化房地產調控和解決房價高問題的一個大的管理框架。
在保障房軌道，政府管規(guī)劃、管托底。在商品房軌道，政府要管公平競爭規(guī)則和收稅，不只是房產交易環(huán)節(jié)要收稅，按照一個走向現代國家必須配套的現代稅制來說，在房產保有環(huán)節(jié)也要收稅。但是，大家對保有環(huán)節(jié)的稅收沒概念，目前僅有上海、重慶在試點房產稅。
在房產稅改革方面，公眾最關心的往往是房價過高問題。政府應該做些什么呢？收稅。房價越高，政府拿到的稅收越高，拿到稅后支持加快建設保障房。在保障和商品雙軌統(tǒng)籌之下，把所有要素合在一起形成理性認識，這種理性認識絕不僅僅是探索商品房房價的。
現在為各方關注的上海、重慶房產稅改革試點，是在全國人大審批通過、授權國務院制定實施辦法的“房產稅”框架下啟動的試點，引入了兩個實質性的新機制：一是把房產稅覆蓋面擴大到一部分消費住房；二是要作一定形式的稅基規(guī)范，確立房產評估值概念并發(fā)展其方法。雖然兩市試點方案細則不盡相同，但都包含著向較標準的房地產稅或不動產稅靠攏的取向。
有人說，應該由人大組織方方面面的參與者討論設計中國的房地產稅稅法，審批通過后照法執(zhí)行。這個說法從邏輯上看無懈可擊，但在中國經濟社會轉軌過程中矛盾錯綜復雜，在觸動既得利益格局、各方面認識明顯不統(tǒng)一的情況下，如果想首先形成一個非常穩(wěn)定的、全面的房地產稅稅法，人大審批通過后再執(zhí)行，估計幾十年也拿不出一個結果，房產稅改革會無限拖延。我認為，不能不讓爭論，但不能陷于爭論，要有先行建設的試點。
中國改革進入深水區(qū)后，任何改革都不可能呈現無人受損的局面。我們需要聯系現實充分認識房產稅可能產生的正面效應，由于既得利益格局與此有非常密切的關系，十分復雜、非常敏感，存在公開的和內部的激烈爭論。我認為，應該推動理性探討，尋求既有利于社會、民族長遠根本利益又能助益較短期經濟運行趨向平穩(wěn)健康的可行性方案。
勢在必行,房產稅改革別無選擇
我國經濟社會中房地產業(yè)繼續(xù)發(fā)展的特征依然存在，由此引發(fā)的矛盾也日益凸顯。雖然，絕大多數社會成員跟自己比，生活水平都在提升，但橫向對比就會產生種種心理不平衡。要解決這些問題，在大的改革方向上，關于直接稅和房地產稅，我們沒有其他選擇。
地方稅體系改革不成型
中國的稅制結構中直接稅比重偏低是個突出問題。這幾年一說到“饅頭稅”“月餅稅”，網上一片抱怨。老百姓的稅負痛苦不能回避，應該考慮在合理收稅的可塑性空間內降低間接稅比重，提升直接稅比重。
直接稅以個人所得稅和財產稅為主，這些稅負不能轉嫁，那落在哪兒呢？落在先富起來的那部分人身上，他們更多地按照支付能力給國庫做貢獻，這符合所有經濟體都承認的稅收理念。先富者為稅收做更多貢獻，在享受生活資料層面做一些讓步，痛苦程度相當低。富豪在交個稅過程中沒有任何傷筋動骨的感覺，而且一部分人認為自己應該給社會做貢獻。而消費大眾的收入中很大比重是滿足基本生活需要，讓他們在生存和從生存向發(fā)展提升層面讓渡利益，痛苦程度相當高。
此外，中國地方稅體系改革不成型。1994年的財稅改革建立了與市場經濟配套的以分稅制為基礎的分級財政框架，具有歷史功績。但走到現在，針對基層困難、土地財政等問題，對分稅制的抨擊不絕于耳，許多人把板子打在分稅制上，是打錯了地方。實際上省以下體制的狀況是遲遲未能進入分稅制狀態(tài)，究其原因，其一，財政層級太多，分稅分不清楚；其二，地方政府沒有成型的地方稅體系，沒有大宗穩(wěn)定的主體稅源和收入支柱，不得已就要搞出很多隱性負債。我國地方稅體系要從不成型向成型轉變以優(yōu)化相關制度安排，需要尋找其財源支柱，這也繞不開不動產稅問題。
房地產現狀引發(fā)嚴重不滿
從整個國民經濟看，有兩個突出問題。
第一，中國房地產業(yè)的情況已引起嚴重不滿。房地產在今后十幾年中國繼續(xù)保持黃金發(fā)展態(tài)勢過程中的作用，應該正面肯定。
要擴大內需、提振消費的一個重要線索就是使房地產業(yè)健康發(fā)展。房地產要健康發(fā)展，就要有相關的制度建設減少房地產業(yè)的泡沫。限購、限價只是權宜之計，長遠看要通過經濟手段來維持，這就需要有制度框架依托的一種約束力量。
如何減少房地產泡沫呢？就是要通過制度建設，使房價在發(fā)展過程中不要大起大落。要真正解決好房地產業(yè)在必要調控下的健康發(fā)展問題，稅收不是萬能的，房產稅不可能把房價壓得很低，房產稅只能使房價泡沫適當減少；但要使房地產業(yè)健康發(fā)展，不考慮在房地產保有環(huán)節(jié)逐步建立房地產稅或不動產稅，又是萬萬不能的。不應把所有的調控任務都指望于某一個稅種，也不應在相關改革實施中操之過急，但又不能對這樣一個明顯的經濟手段不加考慮。
第二，中國的收入分配差距擴大引起嚴重不滿。鄧小平曾指出，如不能真正走向共同富裕，我們的改革和發(fā)展就失敗了。收入差距迅速擴大，在很大程度上緣于財產性收入，最主要的構成原因之一是不動產財富的增值、溢價收入。這需要通過一定的再分配優(yōu)化調節(jié)和制約，不
動產稅即房地產稅，應該發(fā)揮收入分配的優(yōu)化作用。
以上涉及的重大現實問題都在告訴我們：在大的改革方向上，關于直接稅和房地產稅，我們沒有其他選擇，需要考慮的是如何堅定穩(wěn)妥地把握這一方向往前走。
在中國實施房地產稅改革，是完成經濟社會轉軌與現代化的必要制度建設，將會產生4方面的正面效應：增加中國直接稅比重降低中低端收入者的稅收痛苦程度；為解決中國地方稅體系不成型問題提供地方層面的支柱稅種；促使已實施的房地產調控新政體現其應有的“治本”水準；優(yōu)化收入和財產的再分配以抑制“兩極分化”。可見，這一改革一舉多得、勢在必行。
預期效果,促進住房供需平衡
對不動產的調節(jié)，原理上是尋求一個合理的供需狀態(tài)。供需狀態(tài)平衡，價格就不會大起大落,但恰恰在不動產方面，最根本的要素——地皮，屬于天然壟斷、特別稀缺的性質，即人類社會各中心區(qū)的地皮是最稀缺而無法增加的，必然越來越珍貴。不能說中國960萬平方公里陸地，每個人有一份，那還是很寬松的，實際上所有利益相關者爭奪的，都是中心區(qū)、黃金地段、好地段的不動產。這樣一來，自然壟斷就造成了供需長期傾斜失衡，我們只是力求合理調節(jié)這一狀態(tài)，盡可能達到最多社會成員的基本滿意。這就必須強調雙軌統(tǒng)籌，而且應該在高端住房保有環(huán)節(jié)征稅。
這個稅會產生什么效應？第一，對買房自住的人，這會改變其預期，使其傾向于更實惠一點，相對小戶型的房子，這就收斂了供需緊張情況下需求方面的沖勁，并提高了土地集約利用水平。第二，對買房做“商業(yè)性社會保險”的人，會考慮買房后出租，這就在沒有增加投入的情況下增加了租房市場的供給，緩和了供需矛盾。第三，炒房的人會收斂自己的行為，因為這時的社會氛圍和利益相關者的心態(tài)、預期都有所改變，炒房者會在估計風險時悠著點兒，而且會考慮多數接手的人是用于自住，自然而然會考慮多炒中小戶型。這樣一來，需求方結構變了，開發(fā)商拿地后也要考慮更多提供中小戶型，而且在參加土地招拍掛環(huán)節(jié)不能像以前那樣把利潤空間想象得那么大，要謹慎一點。
綜合起來，需求沉穩(wěn)收斂了，同時有效供給增加了，總體的供需情況就會趨于更平衡、沉穩(wěn)、健康，泡沫少些，轉變發(fā)展方式所追求的一些可持續(xù)的因素也會注入，比如土地集約利用。
個案成效,上海試點解決老問題
上海、重慶兩地房產稅改革試點，在打開局面方面起了重要作用。
此前有人指責上海、重慶試點好像成效不足，“動靜不大”：稅收很少；沒看到房價急速下跌。其實，對房產稅試點效果的評判，不能這么表面化。在上海、重慶搞試點，最重要的任務不是籌集收入，而是調節(jié)市場，影響人們的住房消費，并為省以下財稅體制改革提供配套。房產稅是按年可持續(xù)征收的，不能急于按少數地方試點的目前情況判斷它一年能征多少稅，而要看到未來房產稅的財源支柱屬性會逐漸顯現。
還有，開征房產稅房價不會應聲而落。單靠一個稅制不可能改變中國今后城鎮(zhèn)化幾十年進程中城市不動產價格上揚曲線的基本模樣，但有了這個稅收，會使這個上揚曲線的斜率降低，發(fā)展過程更加平穩(wěn)，減少泡沫，不會動不動就大起大落，造成對社會生活的負面沖擊。試點后，兩地高端不動產成交量都明顯下降，價格趨穩(wěn)，這就是明顯的正面效應。
此外，上海管理部門多年追求的一些不動產配置優(yōu)化目標，通過稅制的具體設計取得了很好的調節(jié)效果。比如，上海多年苦惱的問題是大家都愿意在城市中心區(qū)購置不動產，政府反復動員說周邊地區(qū)很好，但市民的第一目標仍是中心區(qū)。這次上海方案里有一個杠桿：中心區(qū)域的稅率是0.6%，周邊區(qū)域的稅率是0.4%，就差這么一點兒，便使現在的成交量被大量引流到周邊區(qū)域。這也說明，搞市場經濟要間接調控，運用規(guī)范的經濟手段，而經濟手段里稅收是不可忽略的政策組合工具。