《關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見》特別提到了積極滿足居民家庭首套自住購房等合理信貸需求，這體現(xiàn)了有保有壓兩手抓的政策新思路，即在打壓投機(jī)性和投資性購房需求的同時(shí)扶持首套自住房需求。這有利于實(shí)現(xiàn)政策的精細(xì)化，提高調(diào)控的精準(zhǔn)度。6月中下旬，貨幣市場(chǎng)一度出現(xiàn)流動(dòng)性緊張，有的銀行收緊房貸政策，很多首套自住房購買者擔(dān)心，可能所有銀行都不再提供優(yōu)惠利率的購房貸款。在此情況下，國務(wù)院強(qiáng)調(diào)金融體系要積極滿足居民家庭合理信貸需求，不僅出于長遠(yuǎn)的考慮，也契合當(dāng)前的形勢(shì)。
　　不過，扶持政策需要進(jìn)一步完善，在筆者看來，還需嚴(yán)格審定標(biāo)準(zhǔn)，從信貸優(yōu)惠擴(kuò)大到房產(chǎn)交易稅優(yōu)惠，并與房?jī)r(jià)掛鉤。
　　過去幾年，隨著房?jī)r(jià)攀升，房地產(chǎn)調(diào)控也越來越嚴(yán)，并且集中于對(duì)于房地產(chǎn)需求的限制，通過限購、限貸、稅收等手段打壓投機(jī)性和投資性購房需求。在此過程中，首套自住房需求難免被誤傷。實(shí)際上，無論什么時(shí)候，首套自住房都應(yīng)被鼓勵(lì)。孟子曾說，有恒產(chǎn)者有恒心。擁有住房不僅能更好地滿足居民家庭的居住需求，享受租房所不能給予的穩(wěn)定感和舒適度，還給購房者增加了一道約束，使其更加重視法律約束和道德規(guī)范。
　　當(dāng)房?jī)r(jià)較高時(shí)，首套自住房需求尤其應(yīng)該支持。這是因?yàn)椋�買房在促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定方面的正外部性不因高房?jī)r(jià)而改變，反而高房?jī)r(jià)加大了首套自住房購買者的負(fù)擔(dān)，使得擁有一套住房的中國夢(mèng)對(duì)很多人來說變得越來越遙遠(yuǎn)，導(dǎo)致社會(huì)不穩(wěn)定因素增加，所以更需要通過相應(yīng)政策來舒緩。有人可能會(huì)說，不少人可以推遲首套自住房的購買來避開高房?jī)r(jià)嗎？但實(shí)際情況是，人的壽命是有限的，結(jié)婚生子等人生大事不可能長期推遲，而且人的智力也是有限的，有多少人能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來房?jī)r(jià)走勢(shì)呢？
　　在個(gè)人所得稅方面，我國目前對(duì)首套自住房購買者的支持力度有限。很多國家為了支持居民買房，將購房貸款的利息支出從個(gè)人收入中扣除。我國也有類似規(guī)定，比如在住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，購房貸款的利息支出可以從轉(zhuǎn)讓所得中扣除，同樣免交個(gè)人所得稅。但在住房持有環(huán)節(jié)，購房貸款的利息支出就享受不到免稅待遇了。如果住房一直被持有而沒有轉(zhuǎn)讓，或轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于買入價(jià)格，購房貸款利息支出就不能免稅。
　　在購房貸款利率方面，我國對(duì)于首套自住房提供了最低相當(dāng)于房貸基準(zhǔn)利率8.5折的優(yōu)惠。這種信貸優(yōu)惠在個(gè)人所得稅政策支持力度有限的情況下是非常必要的，但在某些銀行、某些時(shí)候可能會(huì)被取消，而且不是每個(gè)首套自住房購買者都能夠享受到的。
　　目前對(duì)于首套自住房的扶持政策集中于信貸方面，即貸款利率打折。契稅方面也實(shí)現(xiàn)了差別對(duì)待，首套房的契稅更低。但是在金額較大的營業(yè)稅、住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅方面還沒有給予首套自住房以優(yōu)惠。筆者設(shè)想，可以考慮做如下規(guī)定：不管所售房屋是否屬于原房主唯一住房，不管原房主持有時(shí)間是否超過五年，只要該房屋售予首套自住房購買者，就可減免營業(yè)稅及個(gè)人所得稅。由于市場(chǎng)上存在首套自住房購買者以及其他購買者之間的競(jìng)爭(zhēng)，同樣的房?jī)r(jià)（賣家凈得價(jià)），若對(duì)前者稅收優(yōu)惠將大幅減輕他們的購房負(fù)擔(dān)，而不會(huì)惠及賣家。考慮到交易稅費(fèi)屬于購房支出中的“首付”部分，稅收優(yōu)惠將比貸款利率優(yōu)惠更加受到首套自住房購買者的歡迎。如果沒有對(duì)于首套自住房購買者的稅收優(yōu)惠，政府以加稅為主要手段的房地產(chǎn)調(diào)控就會(huì)面臨“與民爭(zhēng)利”的指責(zé)，影響調(diào)控的公信力。
　　在北京等房?jī)r(jià)上漲較快、房?jī)r(jià)漲幅與收入漲幅差距較大的地區(qū)，首套自住房的扶持力度也應(yīng)較大。當(dāng)然，這些地區(qū)也應(yīng)同時(shí)加大對(duì)于投機(jī)性和投資性購房需求的限制，增加住房供給。這種軟硬結(jié)合、兩手抓的做法才是最符合百姓需要的。
　　“首套自住”比以前的“首套”提法多了“自住”兩個(gè)字。而政策支持的只是用于自住的首套房。按此定義，在常住地之外其他地方購買的首套房就不能算是“自住”。在戶籍所在地與常住地分離的情況下，當(dāng)以常住地為準(zhǔn)判斷是否屬于自住房。
　　關(guān)于是否“首套房”，相關(guān)部門已公布了判定標(biāo)準(zhǔn)，但還需要嚴(yán)格執(zhí)行與細(xì)化。一方面，眼下婚姻登記系統(tǒng)和房產(chǎn)登記系統(tǒng)還不能無縫對(duì)接，同一家庭所有成員名下的所有住房不一定能迅速而準(zhǔn)確查到。沒有足夠的技術(shù)支持，就不能保證購房需求是否是真正的“首套房”，就為資料造假和騙貸行為留下了空間。另一方面，“首套房”還需要增加年齡和面積限制。由于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，近年來提前買房、“一步到位”的做法很流行。這使得購房需求集中爆發(fā)，進(jìn)一步惡化了供需矛盾，加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性波動(dòng)，理該有所限制。因此，在特定年齡以下的購房需求，以及所在一定標(biāo)準(zhǔn)以上的購房屋面積的購房需求，即便屬于“首套自住房”，也應(yīng)減少或取消政策優(yōu)惠。