隨著美國(guó)樓市從去年開始回暖“綻放綠葉”，樓市上出現(xiàn)很多有意思的新現(xiàn)象。美國(guó)馬里蘭州的資深地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人布賴恩·魯佩爾觀察到一些市場(chǎng)新風(fēng)向：低價(jià)位住宅供應(yīng)偏緊、現(xiàn)金為王、亞洲買家增多等。這些現(xiàn)象正對(duì)美國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的原有范式帶來沖擊。
在流動(dòng)性寬松和樓市進(jìn)入上升通道的時(shí)代，購(gòu)買低價(jià)位的美國(guó)樓房成為良好的保值渠道。魯佩爾發(fā)現(xiàn)，15萬美元左右的低價(jià)房屋緊俏，上市一周左右可能就會(huì)被搶走，甚至出現(xiàn)幾位買家加價(jià)競(jìng)買的局面，但價(jià)格更高的中高端房產(chǎn)供應(yīng)相對(duì)充足。美國(guó)商務(wù)部的最新數(shù)據(jù)也顯示出房屋緊俏潮，2013年5月份美國(guó)新房銷售量升至近5年來最高點(diǎn)，按照當(dāng)前的銷售速度，市場(chǎng)上的待售新房4.1個(gè)月就會(huì)售罄，遠(yuǎn)低于一年前的4.7個(gè)月。
亞裔、巴西等國(guó)揣著大筆現(xiàn)金的購(gòu)房者增多，這讓沒有攢錢習(xí)慣的美國(guó)人處于不對(duì)稱的競(jìng)爭(zhēng)境地。在金融危機(jī)之后，美國(guó)金融機(jī)構(gòu)收緊了房貸標(biāo)準(zhǔn)，一些美國(guó)人銀行房貸沒過關(guān)，這是導(dǎo)致交易流產(chǎn)的重要原因，而這就可能讓辛苦了近兩個(gè)月的布賴恩和他同事們的營(yíng)銷付之東流。能夠一次性付款買房可以免去銀行貸款審批環(huán)節(jié)和交易失敗的潛在風(fēng)險(xiǎn)，自然是賣家首選的對(duì)象。魯佩爾近期就有至少三個(gè)委托客戶敗在了掏出一疊現(xiàn)金的買家面前。“很多亞洲買家即便不是全款買房，也可能拿出50%的首付，一些美國(guó)人只能拿出5%的首付，這就使得亞洲買家成為香餑餑。”
次貸危機(jī)留下的一大傷疤就是大量存在的止贖房產(chǎn)，意即房貸者無力還供，問題房產(chǎn)的房門鑰匙和房屋產(chǎn)權(quán)收歸銀行所有，銀行通常會(huì)等待房?jī)r(jià)上升后再出售。無人照料、狀況糟糕的止贖房產(chǎn)就像是社區(qū)里的“老鼠屎”，會(huì)拖累整個(gè)社區(qū)的房?jī)r(jià)，擁有某個(gè)社區(qū)多套止贖房產(chǎn)的銀行“客大欺店”，甚至?xí)锨肺飿I(yè)費(fèi)不交，從而影響整個(gè)社區(qū)的環(huán)境和園林維護(hù)，使得社區(qū)的房?jī)r(jià)進(jìn)入螺旋下降通道。美國(guó)房地產(chǎn)跟蹤公司(Realtytrac Inc.)的數(shù)據(jù)顯示，從2007年初到2011年底，美國(guó)已有超過400萬套房屋完成了止贖程序，另有820萬套房屋已啟動(dòng)止贖程序，今年4月美國(guó)止贖地產(chǎn)的銷售量為7.07萬套，較前月上漲近8%。布賴恩預(yù)計(jì)，隨著美國(guó)樓市轉(zhuǎn)暖再加上中低價(jià)位的樓房供應(yīng)偏緊，手中有大量問題房產(chǎn)的銀行或?qū)⑦x擇將止贖房產(chǎn)逐漸入市，這在一定程度上能幫助平抑市場(chǎng)供應(yīng)偏緊的局面。
在美國(guó)買房的主體畢竟還是非亞裔群體的美國(guó)人，年輕人和中年人缺乏足夠多的存款和高信用評(píng)分是常見現(xiàn)象。美國(guó)聯(lián)邦住房管理局(FHA)提供的政府資助房貸項(xiàng)目針對(duì)低信用評(píng)分群體，最低只需3.5%的首付，低于其他商業(yè)銀行通常5%的最低首付要求。這家1934年成立的政府機(jī)構(gòu)隸屬于美國(guó)住房與城市發(fā)展部，是全球最大的抵押貸款擔(dān)保方，在次貸危機(jī)發(fā)生后，商業(yè)銀行抵押貸款市場(chǎng)萎縮，F(xiàn)HA“民退國(guó)進(jìn)”，加上營(yíng)運(yùn)不善，F(xiàn)HA連續(xù)多年虧損，預(yù)計(jì)2013財(cái)年赤字高達(dá)163億美元。FHA的收入來源主要是收取抵押貸款的擔(dān)保費(fèi)，以前30年期定息抵押貸款的擔(dān)保費(fèi)在繳納5年且欠款金額比例降至房產(chǎn)價(jià)值78%的風(fēng)險(xiǎn)線以下后，就無需再繳納保費(fèi)，但為了彌補(bǔ)虧損，目前保費(fèi)繳納期限已經(jīng)延長(zhǎng)至整個(gè)貸款周期且保費(fèi)已經(jīng)提高。在美國(guó)金融產(chǎn)品日新月異和樓市復(fù)蘇的當(dāng)前，F(xiàn)HA貸款僅比商業(yè)銀行貸款少1.5%首付比例的吸引力日益下降。
如此以往，布賴恩預(yù)計(jì)，5年后FHA的貸款或圖變革，或?qū)⒃谑袌?chǎng)上無人問津，美國(guó)房貸市場(chǎng)將向市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主導(dǎo)局面再邁出一步。