城鎮化需要由商人、企業家拉動，政府只能起到輔助作用。
到一西部小城，新區內空空蕩蕩，圈了很多地建了一片房，在低矮平房中間的坑洼地帶，聚集著還算熱鬧的大排檔夜市，坐著十幾個人。當地農民年均純收入8000元左右，國企職工月薪4000元算是鐵飯碗，大家擠破了頭拿出數萬元“人頭費”，想進國有煤炭企業，雖然現在煤炭行業并不景氣，煤炭企業已經人浮于事。
這樣的小城市需要大拆大建進行土地城鎮化，還是等待經濟增長之后自然城鎮化？
山西大同原市長耿彥波離開大同，留下一地爭議，贊之者稱之鐵腕整治大同，使大同舊貌換新顏，是“大同歷史上最能干事的市長”，旅游與文化城市雛形已現；毀之者稱其只要政績，給城市留下數百億負債，并且強拆強建不顧民生。
這樣的討論在學界屢見不鮮，一些學者雖然主張城市化應該由市場主導，卻津津樂道于幾十萬億的投資，農村人成為城市人之后數倍的消費增長。潛意識中已經轉向政府主導與大拆大建模式。
城鎮化主要是人的城市化，城鎮化講究的是資產負債表的平衡，與城鎮化過程中提升經濟的邊際效率有多高。這些任務不是政府能夠完成的，必須由市場的力量主導。
中國的房地產開發商已經成為造城運動中的主角。以往的鄉村在開發商的手下，已經成為重要的商業、旅游重地。以海南陵水等縣為例，原先的農業生產區現在已經成為國內最重要的旅游地之一，清水灣畔散落著面積動輒數千畝的大盤，邊上已經由政府與開發商配套建成了軌道交通，醫院、學校與熱鬧的商業街，這一趨勢還在長白山、西雙版納等地蔓延，開發商選擇并打造了中國旅游地產，進而成為中國旅游勝地。
商業地產同樣如此，不要說萬達、綠地這些大型的CBD建造者，筆者曾經與遍布各地的義烏小商品城的某些開發商交流，他們在進入某個城市所做的盡職調查，包括當地領導人的任期與信用，當地民間商業的集聚點在什么地方，物流條件如何，以及當地的人均收入與消費能力，更重要的還有，拿地的價格是多少，商鋪的潛在買家有多少。多年的開發經歷使這些開發商擁有一支敏感的調查團隊，甚至能夠通過當地多數人的餐桌看到消費水平，結果八九不離十。
除了開發商之外，企業家所起的作用不可或缺，企業集聚、實體經濟興旺之地，往往是城鎮化疾速推進之地。企業需要人才，需要就業者，出口大發展時期的東莞、昆山，就是經濟高速發展自發形成的經濟大鎮。
對于中國正在艱難轉型的城市而言，紐約、硅谷等舊富新貴沒有借鑒意義，正在轉型中的底特律則大有異曲同悲之妙。這個城市既有破敗的老城區，也有新興的富裕人群集中的北部郊區，這座汽車上的城市通過稅收優惠吸引企業進駐，規劃成為新型汽車的研發中心，金融危機在摧毀傳統制造業的同時，也逐漸摧毀了當地效率不占優勢的高價工人，人口結構逐漸改變。
4月16日，英國《金融時報》聲稱，底特律的市中心正在恢復元氣，得益于其所處的中心位置和價格適中的房產，以及效率和生產率的提高。最近一份報告顯示，在底特律市中心居住的年輕人當中，逾40%是大學畢業生，相比之下，整座城市的這一比例是11%，密歇根州是29%，全美是31%。
中國一些無實業支撐的鬼城崩盤，而另一些地區正在撕下鬼城標簽，如鄭東新區，人口、商業已經度過孕育階段，中部經濟的發展為此地帶來生機。
在城鎮化過程中，政府需要做的事很多——打造相對透明、有信用的商業環境：建立城市整體規劃，使城市能夠在開發商手中重建的同時還能保持本地特色：央行控制金融杠桿，保證債務不至于崩盤，而又能讓高效的企業獲得廉價貸款：建立嚴格的環保與稅收制度，使城鎮化不帶毒素。當城鎮中的人口需要時，提供便捷的公共交通。
以目前的年度固定資產投資規模計，未來十年城鎮化總投資40萬億并不是一個大數字，可以帶來中國經濟的健康發展。前提是，城鎮化的投資主體是自負盈虧的企業而不是政府，政府堅守基本的底線規則保障城鎮化的質量。