縱觀近十年樓市調(diào)控，調(diào)控政策頻繁出臺，而效果卻越來越短期化：史上最為嚴(yán)厲的“限購令”僅在一年時間內(nèi)就已消化，而近期國五條新政前的“搶購潮”更是反映了民眾對房價越調(diào)越高的心理預(yù)期。究其原因，政府往往局限于通過各項干預(yù)來緩解房地產(chǎn)市場短期矛盾，對房地產(chǎn)業(yè)的整體運行機(jī)制缺乏長遠(yuǎn)考量和系統(tǒng)規(guī)劃。
　　助推房價上漲的機(jī)制體制癥結(jié)猶在，房價豈能真正平抑？反思?xì)v史教訓(xùn)，樓市調(diào)控應(yīng)立足長遠(yuǎn)，以健全市場機(jī)制、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型為出發(fā)點，做到有“四破”有“四立”：從根本上破除土地財政根源，建立土地經(jīng)營有效競爭機(jī)制；破除投資流向集中化，建立房地產(chǎn)投資疏導(dǎo)渠道；破除稅收結(jié)構(gòu)失衡，建立分階段稅收轉(zhuǎn)型框架；破除經(jīng)營模式單一化，建立集約型資產(chǎn)經(jīng)營模式。
　　一方面，破除助推房價上漲的體制根源；另一方面，逐步建立有利于房地產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的新機(jī)制。唯有此，才能真正走出“調(diào)控一松房價即漲”的怪圈，確保樓市長期可持續(xù)發(fā)展。
　　首先，要從根本上破除土地財政根源，建立土地經(jīng)營有效競爭機(jī)制。當(dāng)前，地方政府對土地的壟斷性賣地權(quán)是助推房價上漲的制度根源，現(xiàn)行財稅體制的不合理因素則助長了地方政府利益動機(jī)，直接導(dǎo)致地方政府越來越依賴土地出讓金等“資源型財政收入”來支撐地方財政支出，這不利于房價穩(wěn)定與房地產(chǎn)市場長期良性發(fā)展，也不利于地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。
　　因此，緩解政府土地供應(yīng)壟斷對市場的影響，必須改變地方政府作為土地壟斷經(jīng)營者的角色：一方面，鼓勵土地儲備中心的跨區(qū)、跨城市經(jīng)營，形成政府間土地供應(yīng)的有效競爭市場，提高土地配置效率；另一方面，在嚴(yán)格限制規(guī)劃用途的前提下，允許部分擁有土地的企業(yè)成為土地供應(yīng)主體，以鼓勵土地出讓市場形成競爭，提高土地利用效率。
　　發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗表明，貨幣流動性缺乏有效的疏導(dǎo)和調(diào)節(jié)機(jī)制，是房價上漲的重要原因。如日本在整個上世紀(jì)80年代M2年增長率沒有低于過7%，其主要投資渠道集中于證券市場和房地產(chǎn)投資，致使其房價在1990年之前一直呈上漲趨勢。從當(dāng)前國內(nèi)情況來看，M2處于高位，在貨幣流動性缺乏其他投資渠道加以疏導(dǎo)的情況下，通過住房買賣來實現(xiàn)資本利得，仍然是主要的民間投資渠道。
　　因此，當(dāng)前還需要破除投資流向集中化，建立房地產(chǎn)投資疏導(dǎo)渠道。當(dāng)前，需形成有效的房地產(chǎn)投資疏導(dǎo)機(jī)制，避免貨幣流動性過度集中于房地產(chǎn)投資而引發(fā)房價上漲。可通過租賃環(huán)節(jié)稅收減免等來降低房地產(chǎn)租賃投資成本，將房地產(chǎn)投資渠道從房屋買賣投資向房地產(chǎn)租賃投資等方向引導(dǎo)，緩解貨幣流動性對房地產(chǎn)終端市場的沖擊。
　　縱觀發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)稅收制度變遷，“重保有、輕流轉(zhuǎn)”是共同趨勢，保有稅成為各國地方政府財政收入的主要來源，而開征差別化累進(jìn)稅率，也成為各國遏制投機(jī)炒房行為、緩解房地產(chǎn)財富分配不公的重要手段。
　　目前來看，亟待破除稅收結(jié)構(gòu)失衡，建立分階段稅收轉(zhuǎn)型框架。當(dāng)前，我國房產(chǎn)稅全面開征箭在弦上，而與此同時，我們應(yīng)看到，房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象仍很突出：開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要繳納的各種費用多達(dá)20余種，土地和房屋開發(fā)環(huán)節(jié)稅費占比仍很高。因此，稅收制度改革應(yīng)從整體出發(fā)，分階段穩(wěn)步推進(jìn)：首先，稅收框架調(diào)整應(yīng)遵循總量平衡原則，在減少開發(fā)、交易環(huán)節(jié)稅費的基礎(chǔ)上，有節(jié)奏地推進(jìn)房產(chǎn)稅征收力度；其次，加大流通環(huán)節(jié)的稅收級差，一方面調(diào)節(jié)社會財富分配，一方面起減稅作用。
　　此外，考慮到我國目前貧富差距較大的現(xiàn)狀，在征收新稅時應(yīng)避免對中產(chǎn)階級產(chǎn)生過大沖擊，同時避免新稅可能對社會道德帶來負(fù)面影響，如離婚潮。
　　最后，東南亞金融危機(jī)告訴我們，當(dāng)房地產(chǎn)市場供需達(dá)到平衡后，靠增量投資拉動的粗放型房地產(chǎn)經(jīng)營模式無法持續(xù)帶動經(jīng)濟(jì)增長。急需破除經(jīng)營模式單一化，建立集約型資產(chǎn)經(jīng)營模式。
　　我們也可以借鑒發(fā)達(dá)國家的模式。比如，逐步培育以租金回報為基礎(chǔ)、以金融創(chuàng)新為載體、以資產(chǎn)管理為核心的集約化經(jīng)營模式。一方面，通過稅收優(yōu)惠、簡化管理手續(xù)等方式鼓勵居民將多余的住房出租，引導(dǎo)居民樹立購買與租賃并重的二元化消費觀念，并通過采取“代理經(jīng)租”方式，提高租賃的市場化運作水平；另一方面，引入REITs試點工作，培育以房地產(chǎn)作為信用擔(dān)保品的金融工具創(chuàng)新，通過集約化的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型來持續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用。