房地產(chǎn)市場的未來走向取決于環(huán)境之變。支撐過去15年房地產(chǎn)市場總體增長和趨勢向上的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)力已經(jīng)發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化。隨著收入增長速度的中樞下移、貨幣增長的回歸中性以及收入失衡格局的糾正，房地產(chǎn)行業(yè)總量擴(kuò)張的速度下降是基本趨勢，自住性需求也將逐步取代投資性需求成為決定房價(jià)變動(dòng)的關(guān)鍵力量。
住宅作為一種兼具投資和消費(fèi)屬性的耐用品，其價(jià)格并不僅僅取決于當(dāng)期供求，也取決于預(yù)期需求與潛在供給之間的邊際缺口。這是理解房地產(chǎn)市場長期走勢和周期波動(dòng)的邏輯起點(diǎn)。
預(yù)期需求有三層含義：第一，它需要有效購買力的支撐。財(cái)富的增長決定購買力的總量變化，財(cái)富的分布決定購買力的結(jié)構(gòu)差異。第二，它是不穩(wěn)定的。上行的通脹和寬松的貨幣都有可能放大預(yù)期，將未來的需求急劇釋放到當(dāng)期，突然增加的需求和剛性滯后的供給疊加在一起，引發(fā)房價(jià)上漲。第三，它可能永遠(yuǎn)無法變成現(xiàn)實(shí)。這種落差的廣泛程度，決定了房地產(chǎn)調(diào)控的持久和嚴(yán)厲程度。
潛在供給也有三層含義：第一，它是一種滯后的供給。從拿地，到新開工，再到施工預(yù)售，存在一個(gè)較長的時(shí)間差，這使得相對(duì)于需求變化，供給的調(diào)整更缺少彈性。第二，它在很大程度上取決于土地供給彈性。中國的土地供給指標(biāo)是剛性的，土地需求的上升如果無法通過供給的自動(dòng)擴(kuò)大來調(diào)節(jié)，地價(jià)就可能有上漲壓力。第三，它取決于預(yù)售條件。在中國缺少房地產(chǎn)金融的背景下，預(yù)售擴(kuò)大了房地產(chǎn)企業(yè)的資金周期速度和生產(chǎn)供給能力。如若收緊預(yù)售條件，則潛在供給能力下降，反之亦然。
這個(gè)簡單的市場邏輯決定了：一是預(yù)期需求對(duì)收入增長、貨幣條件和調(diào)控政策的反應(yīng)敏感度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于潛在供給的調(diào)整速度，從而使邊際缺口常常存在，并極易在短期內(nèi)突然放大。二是如果調(diào)控只是著力于當(dāng)期供求調(diào)節(jié)，而不能有效控制需求預(yù)期或擴(kuò)大潛在供給，那么調(diào)控效果往往十分有限，甚至?xí)蔀榉績r(jià)上行的推手。
觀察未來房地產(chǎn)市場走勢可以發(fā)現(xiàn)：一，收入增長速度的下降、貨幣擴(kuò)張?jiān)鏊俚幕貧w常態(tài)以及收入分配失衡格局的逐步糾正，都意味著房地產(chǎn)需求快速擴(kuò)張的態(tài)勢在中長期內(nèi)將趨于緩和，投資性需求的占比將趨于下降；二，增長重心的內(nèi)移、城市增長的分化和人口的郊區(qū)化，則意味著個(gè)別區(qū)域和城市的成長速度將快于房地產(chǎn)行業(yè)均值水平；三，土地供給的總量約束和結(jié)構(gòu)變化，則意味著地價(jià)上漲仍是趨勢，且拿地難度與日俱增。
立足于變化中的基本環(huán)境，以2013年新一輪政治周期、經(jīng)濟(jì)周期、調(diào)控周期的啟動(dòng)為標(biāo)志，中國房地產(chǎn)行業(yè)走向一種“新常態(tài)”是大概率事件。一是需求變遷，自住性需求逐步取代投資性需求，成為決定房地產(chǎn)行業(yè)走勢的主導(dǎo)因素；二是區(qū)域分化，需求增長重心將從沿海城市傳導(dǎo)至內(nèi)陸中心城市；三是深耕城市將逐步成為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的主導(dǎo)路徑；四是隨著沿海城市增長速度趨緩和增長重心向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移，以北京、上海和深圳為代表的三大區(qū)域市場的占有率將趨于下降，以重慶、成都、武漢、長沙、合肥為代表的長江中游中心城市將成為房地產(chǎn)行業(yè)增長最快的地方；五是二手房流通率上升是總體趨勢，目前一線城市的二手房存量已經(jīng)較大，但流通率僅在2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于香港10%的流通率，提升空間巨大。