有人做過統計，截至上周房地產調控“國五條”細則出臺，過去十年間，中央政府關于房地產行業的各種大調控措施就相繼出臺過九個“批次”。實際上，如果加上從2002年底推出的有關房貸利率上調算起，調控次數還不止九次。一國對于一個行業如此長期、頻繁制定調控政策，在近代經濟史上并不多見。這一方面顯現出政府對關乎民生產業的重視，另一方面也反映出政策對于現實的無奈。新華社就發文感慨：十年九調，房價屢調屢漲。
　　從純粹的技術角度看，十年來的調控政策幾乎始終建立在一塊基石之上，這就是購房需求。無論是提高房貸利率，還是“限購”、“限貸”甚至“限價”，從傳導機制上講，都是要削弱房地產需求，以此來達到限制房價的目的。依據傳統經濟學理論，這是非常可靠的邏輯。然而嚴酷的現實一次次告訴我們：這個邏輯并不可靠。
　　記得五年前，我和一些熱愛金融學的年輕學者們一起從金融學的角度多次公開討論房地產的特殊屬性，即資產屬性。正是因為房地產對于市場主流購買者來說是資產而非商品，因而其價格形成機制自有其自身規律。今天，我愿再次重復這個已用十年實踐證明是正確的結論：經濟學供求原理對于商品價格是對的，但對資產價格來說是大錯而特錯的。因此，今后在制定房價調控政策時，再不能用供求均衡原理來支撐了。
　　但這里也有爭議：房地產原本就是商品，怎么就成了資產呢？或者，既然商業地產可以作為商品，為什么在定價時就不該遵循供求原理呢？其實，這是現代經濟社會一個怪相，即有些東西既可作為商品，也可當成資產。當你試圖享用其效用時，其商品屬性的一面就顯現出來；而當你把它作為保值、增值對象時，其資產屬性就在沖你微笑。問題是，當一件東西同時具有兩種屬性時，誰在其價格形成機制中發揮作用呢？那就要看市場上那個最高出價是由哪種屬性決定的了。
　　有人買房是為了住，對他們來說房屋就是商品；但有人買房是為了日后升值拋售，房子對這些人來說就是資產。那具有雙重屬性的房子的價格到底由誰說了算呢？很不幸，是后者，就是把房子當資產來投資的人。因為預期升值，所以這些人愿出更高的價格。這么一來，房地產市場上最高價格也就由這部分人決定了，因此輿論將這些人稱為“炒客”，或更有傾向性的“投機者”。但從價格機制的角度看，實際上這是房屋的資產屬性發揮了作用，這也就是為什么以商品屬性為邏輯基礎的經濟學理論在房價調控上失效的原因。
　　回顧以控制需求為邏輯基石的調控政策，不論“限購”、“限貸”，看似一個比一個嚴厲，但都未觸及資產價值的本質，最多只能是造成一種市場上“流動性缺失”現象，逼著受困于流動性的人以低價出售房子，就好像以前的典當一樣。實際上參與典當者都知道，典當物之所以價廉不是不值錢，而是缺錢所致。一旦市場上的人不缺錢了，誰還典當呢？價格又從何打下去呢？
　　新近出臺的“房產所得稅新政”，也沒有威脅到房產價值，只是把價值這塊蛋糕重新分割而已。固然市場會再次因此而受到沖擊，但市場一旦稍微冷靜就會發現，這并沒有破壞房子繼續升值預期，甚至類似于“陰陽合同”之類的鉆空子手法很快就會在二手房市場活躍起來。
　　所以，現在擺在政策制定者面前的問題，是回過頭來從問題的最根本出發點進行梳理：抑制房價的目的到底是什么？僅是抑制房價本身呢，還是解決老百姓住房難的民生問題？
　　如果是前者，那就不必在需求上做文章了，而要從房產價值上動腦筋，即用何種辦法抑制房產價值升值預期。坦率地說，這是件難事，因為房地產的價值往往是經濟發展預期的函數，因此只有另外一條路可走，就是房產稅。說到底，就是要讓預期升值的標的物不斷“失血”，無論從哪種資產定價理論出發，這種資產的當前價值都要比不失血的資產來得低。因此，房產稅觸及的是房產價值這個核心，而非流動性缺失。所以，從理論上講是有效的，至少邏輯上是正確的。
　　如果是后者，那就應建立能保證老百姓住上房的市場機制和社會制度安排，也就是常說的“經適房”和“廉租房”。不否認這兩種手段在實踐中都存在著問題，但根源不是邏輯上出錯誤，而是執行人出了問題。我們不能因噎廢食，甚至受某些故意為之的別有用心之人的蠱惑而放棄這兩種手段。實際上，在房價遲遲得不到解決的情況下，經適房與廉租房的意義只能說更大了。
　　回顧十年來的房價調控政策，在實事求是的科學原則下，我更傾向于探討問題的本質，而本質中的本質其實就是行為的邏輯基礎，當我們的行為符合科學的邏輯時，就有效，反之，則無效或失效。尤其是當實踐已證明過去的行為邏輯有問題時，我們的功課就要從邏輯的修正上做起，這才是科學的發展觀和方法論。