房地產(chǎn)市場“十年九調(diào)”引發(fā)熱議。總體而言，我們不能忽視十年來房地產(chǎn)調(diào)控取得的成績和積累的經(jīng)驗，但也不能認為目前調(diào)控政策完美無缺，而應(yīng)深入分析我國住房發(fā)展矛盾，從更寬廣、更長遠的視角構(gòu)建和完善我國住房制度。
    2003年以來，房地產(chǎn)市場調(diào)控從財稅、信貸、土地和市場監(jiān)管等經(jīng)濟和法律手段，演變?yōu)閺娀�運用行政手段，現(xiàn)已形成限購、限貸、限價、加快保障房建設(shè)和行政問責等“三限一保一問責”調(diào)控措施。最近的調(diào)控政策進一步通過貸款等經(jīng)濟手段引導住房開發(fā)和供給，發(fā)展部門聯(lián)動共享的信用管理系統(tǒng)、增加穩(wěn)定市場預(yù)期的政策措施。隨著市場不斷發(fā)展，調(diào)控政策將會進一步完善。
    應(yīng)該說，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷趨于精細化。十年來，調(diào)控政策不斷從原則性規(guī)定向定量轉(zhuǎn)變，二套房最低首付比例從50%提高到60%，二手房交易繳納所得稅從模糊規(guī)定到明確20%的稅率，都將對投資投機性購房形成明顯約束。同時，對自主性住房需求進行了明確區(qū)分，并予以政策鼓勵。此外，調(diào)控政策正從開發(fā)商和購房者兩個層面向地方政府、開發(fā)企業(yè)、銀行、購房者中介等全方位擴展，正在進一步整合稅收、金融等部門信息記錄，將對影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的因素形成更精準的打擊。
    此外，房地產(chǎn)調(diào)控更加重視長期制度建設(shè)。隨著保障性住房建設(shè)加快和制度不斷完善，2010年后幾乎每次都將住房保障作為調(diào)控政策的重要內(nèi)容，住房保障正成為解決城鎮(zhèn)居民住房困難的重要渠道。2010-2012年，各類保障性住房新開工超過2400萬套，基本建成超過1370萬套，至2012年底，實物住房保障覆蓋范圍達12.5%。“十二五”規(guī)劃提出2015年末覆蓋20%左右的家庭，力爭使城鎮(zhèn)中等偏下和低收入家庭住房困難問題得到基本解決。
    然而，值得注意的是，盡管十年來房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻出臺，但調(diào)控目標并未完全實現(xiàn)，這就需要對調(diào)控政策和原有思路進行總結(jié)反思。我國正處在城鎮(zhèn)化快速推進、居民收入總體不高且差距較大的發(fā)展階段，現(xiàn)行財稅體制、政績考核、土地管理等體制機制又有諸多需完善之處。住房價格偏高、分布不均衡等都是在這一大背景下產(chǎn)生的附屬問題。因此，解決中國住房問題不能局限于住房領(lǐng)域，應(yīng)在更寬視角和更長時期內(nèi)考慮問題。
    首先，改革房地產(chǎn)稅費制度和政績考核體系，使地方政府擺脫土地財政的束縛。改革房地產(chǎn)稅費制度，一要精簡合并現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，重構(gòu)完善的房地產(chǎn)新稅制，保留開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅，交易環(huán)節(jié)的所得稅及印花稅，保留土地增值稅；將耕地占用稅改為資源稅，豐富資源稅種；取消開發(fā)環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅等稅種；新開征保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，實現(xiàn)地方財政由“土地出讓收入為主”向“土地稅收收入為主”轉(zhuǎn)型，由一次性收入向分年收入轉(zhuǎn)變。二要調(diào)整征稅范圍和稅率。兼顧財政收支需要和納稅人的負擔能力，調(diào)整稅基評估和稅率，明確稅收減免范圍。三要改善房產(chǎn)稅征收管理機制，加強基層稅務(wù)部門房產(chǎn)稅的征收管理，提高征稅工作效率，部門間加強協(xié)調(diào)配合，建立房產(chǎn)、土管、城建、稅務(wù)、民政、公安、銀行等部門的協(xié)調(diào)機制。四要徹底規(guī)范收費。最大限度減少行政審批，控制政府規(guī)模，取消事業(yè)性收費，公開和規(guī)范經(jīng)營性收費種類和標準，改革完善國有土地出讓制度，公開土地出讓金用途接受監(jiān)督，壓縮收費和地價上漲幅度。
    其次，加強住房領(lǐng)域基礎(chǔ)工作，確保政策和制度的執(zhí)行。一是將存量住房信息集中聯(lián)網(wǎng)。存量住房的總量、戶型及不同地區(qū)分布情況，家庭存量住房擁有情況及存量房的入住情況。二是準確測算城鎮(zhèn)新增住房需求及分布情況。不同家庭收入及增長情況，及對增量住房的需求情況，全國住房建設(shè)用地潛在供給量和分布情況。三是進一步掌握房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成情況。要公開不同地塊的出讓價格情況，各地房地產(chǎn)開發(fā)的稅費種類及征收情況，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅費成本。四是加快建立家庭和企業(yè)的誠信數(shù)據(jù)庫。做好信息公開公示，減少企業(yè)捂盤、囤地行為，防止家庭在保障房申請環(huán)節(jié)失信行為。
    再次，多措并舉增加住房供給。要改革土地管理制度，改革單一“價高者得”國有土地出讓原則，完善綜合評標、限房價競地價等多種制度方法，降低地價成本。分類分層次清理小產(chǎn)權(quán)房市場。挖掘城鄉(xiāng)建設(shè)用地潛力，擴大土地供應(yīng)量，首先保證保障性住房工程建設(shè)和中小套型普通商品住房用地需求，降低土地價格。同時，嚴厲打擊捂地捂盤、發(fā)布虛假信息、內(nèi)部操作、哄抬房價行為。
    第四，通過財稅金融政策區(qū)別管理住房需求。在完備準確的信息基礎(chǔ)上，制定實施差別化的稅收制度和融資制度，既要擠出投資投機購房需求，促進中高端住房市場的供需兩旺和價格平穩(wěn)運行，又要合理引導和疏導剛性需求。
    第五，建立適合我國國情的基本住房保障體系。應(yīng)統(tǒng)籌設(shè)計我國基本住房制度架構(gòu)，建立基本住房保障體系，即在對家庭和住房一一對應(yīng)進行分類基礎(chǔ)上，建立的分類科學、制度完善、政策配套、組織有力的制度政策和組織機構(gòu)的系統(tǒng)集合。
    最后，推進與房地產(chǎn)密切相關(guān)的幾個領(lǐng)域改革。要在新一輪城鎮(zhèn)化進程中加速推進教育、醫(yī)療、就業(yè)、社保等基本公共服務(wù)均等化。重點發(fā)展大城市周邊的中小城鎮(zhèn)，打造一大批衛(wèi)星城，分散承擔大城市的部分產(chǎn)業(yè)和城市功能，使其既與大城市形成良性互補，又具有與大城市相當?shù)纳�存、發(fā)展機會，提高其對人口的吸引能力。同時，完善資本市場管理制度，豐富居民投資渠道。長期以來，通脹預(yù)期催生居民的投資保值需求，推動房價上漲。當前發(fā)達經(jīng)濟體為刺激經(jīng)濟無限量、無限期實施量化寬松貨幣政策，極有可能繼續(xù)推高通脹預(yù)期，給房價上漲帶來新壓力。出路在于，要通過發(fā)展資本市場豐富居民投資渠道，分散過于集中的投資保值需求。此外，落實《關(guān)于深化收入分配制度改革若干意見的通知》精神，推進收入分配改革，促進家庭間住房均衡分布。規(guī)范收入分配秩序，增加普通居民收入，調(diào)節(jié)過高收入，保護合法收入，限制灰色收入，取締非法收入。逐步提高居民收入在國民收入分配中的比重、勞動報酬在初次分配中的比重，提升社會保障和就業(yè)等民生支出占財政支出比重。有效縮小行業(yè)、區(qū)域和居民之間收入差距，擴大中等收入群體，逐步形成“橄欖型”收入分布結(jié)構(gòu)。