房地產(chǎn)調(diào)控是否必要？答案是肯定的。在工業(yè)化和城市化持續(xù)推進(jìn)、新增成年勞動(dòng)力不斷涌入、國(guó)民收入大幅度增長(zhǎng)、貨幣供給持續(xù)膨脹的背景下，指望房?jī)r(jià)不漲是不現(xiàn)實(shí)的。調(diào)控的目標(biāo)不可能是扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)基本面因素而制止住房?jī)r(jià)上漲大趨勢(shì)，而只能是抑制房?jī)r(jià)過快上漲，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過度波動(dòng)，以免沖擊宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定性。
在開放經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，貨幣供給等因素并非完全取決于我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，而要在很大程度上受外界影響。上世紀(jì)90年代以來，外匯占款連續(xù)20年成為中國(guó)貨幣投放主渠道，經(jīng)濟(jì)、外貿(mào)高增長(zhǎng)時(shí)期不可能通過調(diào)控徹底消除房?jī)r(jià)上漲。要想從根本上消除房地產(chǎn)市場(chǎng)的過大壓力，除非發(fā)生以下經(jīng)濟(jì)社會(huì)基本面因素變化：長(zhǎng)期是工業(yè)化和城市化進(jìn)程大體完成，人口年齡構(gòu)成變遷等；中短期是貨幣供給、保障性住房供給等因素。此外，區(qū)域發(fā)展失衡、經(jīng)濟(jì)資源過度集中于某些地區(qū)，將導(dǎo)致局部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫膨脹失控。鑒于此，我們?cè)谡{(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，不宜對(duì)其訂立過高的期望目標(biāo)值，而是將房地產(chǎn)泡沫抑制在一定程度之內(nèi)。就全國(guó)而言，就是使收入增長(zhǎng)超過房?jī)r(jià)上漲。
不宜苛求調(diào)控使房?jī)r(jià)下降，但應(yīng)當(dāng)要求房地產(chǎn)調(diào)控措施最大限度地減少副作用。二手房交易收益征稅20%，此舉目標(biāo)是正當(dāng)?shù)模瞧谕宕舜蠓认鳒p擁有多套房產(chǎn)的投機(jī)者預(yù)期收益，以此抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。問題是二手房賣方中，很大一部分人希望改善居住條件，賣掉目前所住小房，加一部分錢換購(gòu)大房；或是因?yàn)楣ぷ鞯攸c(diǎn)調(diào)動(dòng)而打算換購(gòu)住房。二手房交易收益征稅20%的規(guī)定，等于是大幅度增加了這部分中等收入群體的生活成本，對(duì)他們影響很大，有些可能會(huì)因此重新考慮自己工作調(diào)動(dòng)等項(xiàng)決定。
此項(xiàng)政策在落地之前，出現(xiàn)了二手房市場(chǎng)交易恐慌性熱潮，房?jī)r(jià)可能會(huì)有所下跌，但在此項(xiàng)政策落地之后，二手房交易市場(chǎng)可能冰封一段時(shí)間。真正高收入、高資產(chǎn)人士大可不必急于賣掉手頭房子，改為持有并取得房租收益一樣可行。由于一線城市房租水平近兩年來已經(jīng)大幅度提高，他們的這項(xiàng)策略不會(huì)明顯損害他們的現(xiàn)金流量。而想買房的中等收入群體將更多地奔向遠(yuǎn)郊置業(yè)，大城市的交通等壓力將因此進(jìn)一步加劇，城區(qū)租房客總體收入層次將因此有所下降，群租之類行為更難防治。這對(duì)城市的可持續(xù)發(fā)展，尤其對(duì)城市中心區(qū)域可持續(xù)發(fā)展是不利的。只要供需總體格局沒有根本變化，這項(xiàng)舉措實(shí)施一段時(shí)間后總體效果可能是將刺激負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給買房人，反而加大房?jī)r(jià)上漲壓力。
要想通過稅收手段打擊投機(jī)客而最小程度誤傷希望改善居住條件的中等收入群體，更合適的工具不是對(duì)二手房交易所得征稅，而是開征房產(chǎn)稅。因?yàn)橐胫鹨粎^(qū)分每筆二手房交易是屬于投機(jī)客交易還是屬于中等收入群體旨在改善居住條件的交易，甄別的工作量太大，難度也太高。但在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)之后，對(duì)人均擁有住宅面積超過一定標(biāo)準(zhǔn)的家庭和個(gè)人房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，打擊更為精準(zhǔn)，甄別效率較高而難度較低。從中長(zhǎng)期看，要想根治房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，應(yīng)當(dāng)改善經(jīng)濟(jì)資源布局，改變經(jīng)濟(jì)資源過度集中于少數(shù)大型、特大型城市的局面。