房地產(chǎn)調(diào)控正“悄悄”過(guò)渡到差別化調(diào)控時(shí)代。
　　新“國(guó)五條”在全國(guó)“兩會(huì)”前落地頗有些出乎意料。從表面來(lái)看，五條調(diào)控細(xì)則并無(wú)太多新意，主要是延續(xù)了此前增加土地供給、住宅供給、問(wèn)責(zé)地方政府的調(diào)控思路，也因此被指為“意義大過(guò)內(nèi)容”。不過(guò)，若仔細(xì)分析，同時(shí)綜合各地政府在地方“兩會(huì)”時(shí)透露出來(lái)的信號(hào)來(lái)看，樓市調(diào)控正在轉(zhuǎn)向“差別化”。
　　第一條調(diào)控政策就是完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度。
　　時(shí)隔兩年，中央再一次要求地方政府公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。按照2011年地方政府的限價(jià)思路，多數(shù)將價(jià)格漲幅與地方GDP增幅掛鉤，不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不同，漲幅目標(biāo)也將不同，這意味著，地方政府為了將房?jī)r(jià)控制在自己設(shè)定的目標(biāo)當(dāng)中，會(huì)出臺(tái)適合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的一些差別化措施，或嚴(yán)厲或?qū)捤桑�都將因地制宜�?BR>　　差別化信貸政策從調(diào)控伊始就被屢次強(qiáng)調(diào)。筆者以為，信貸政策方面的差別化，并不能表明樓市調(diào)控正在轉(zhuǎn)向。在“大同”方向下的差別化信貸政策，適用于全國(guó)的首套房、二套房貸款，并沒(méi)有體現(xiàn)出地區(qū)間的差異。
　　此前，曾有傳言說(shuō)北京將推出更為嚴(yán)厲的二套房貸款政策——七成首付加上1.3倍的貸款利率。暫且不去討論傳言的可信程度，但所謂“空穴來(lái)風(fēng)，其來(lái)有自”，這或許傳遞出地方政府正在醞釀地方版的差別化政策。
　　國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變。筆者認(rèn)為，這一表述，傳達(dá)出了從調(diào)控政策到調(diào)控結(jié)果都將“差別化”對(duì)待的意思。
　　接下來(lái)的十年，我國(guó)城鎮(zhèn)化重點(diǎn)將轉(zhuǎn)向加速人口城鎮(zhèn)化，這意味著大量農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)，對(duì)住宅需求的增加將不可避免地推高熱點(diǎn)城市的租售價(jià)格。在此情況下，就需要中心城市與一般城市對(duì)待樓市調(diào)控有不同側(cè)重點(diǎn)的方案，同時(shí)，對(duì)中心城市樓市調(diào)控效果的判斷，也不能與判斷一般城市的標(biāo)準(zhǔn)相同。
　　在差別化調(diào)控的思路指導(dǎo)下，北京走在了地方政府的前列。
　　北京市“兩會(huì)”時(shí)，北京市住建委委員、新聞發(fā)言人秦海翔表示，今年北京將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策。加大保障房建設(shè)力度，增加普通商品住房的供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。對(duì)于一些價(jià)格上漲過(guò)快的項(xiàng)目或區(qū)域，將聯(lián)合稅務(wù)部門(mén)完善差別化稅收政策，增加其交易成本。他表示，今年北京房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是希望能夠保持房屋交易量的穩(wěn)定和交易價(jià)格的穩(wěn)定。
　　局部進(jìn)行差異化征稅，能夠避免一刀切，緩解局部地區(qū)需求過(guò)熱、以及投資性需求進(jìn)入的情況。
　　海南省因?yàn)樽匀粭l件優(yōu)越，吸引了內(nèi)陸居民購(gòu)房養(yǎng)老，推高了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。在海南省“兩會(huì)”上，海南省政協(xié)委員、三亞鳳凰島發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)曾憲云認(rèn)為，海南房?jī)r(jià)應(yīng)該要有差異化，不要寄希望于人人都買得起房，這觀念本身就不正確。因此房?jī)r(jià)還是要分兩大塊，一部分是政府要解決那些急需要有住房而又買不起房的人的居住問(wèn)題，一部分是以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，允許有錢(qián)的人改善住房條件。