從去年下半年開始，重點城市房價像芝麻開花一樣節(jié)節(jié)高。史上最為嚴厲的調控政策(新國八條)受到嚴重挑戰(zhàn)，房價對調控政策的抗藥性正在急劇增加，調控政策漸漸失效。就在這個當口，國務院常務會議研究出臺了“新國五條”，看來市場關于調控加碼的消息并不是空穴來風，這再次彰顯了政府調控樓市的堅定決心。
當然，對于“新國五條”最終效果如何，有許多懷疑、質疑的聲音。有質疑聲音認為，“新國五條”過于籠統(tǒng)、空泛、不具體、老生常談，操作性差，效果有待觀察。但是，筆者認為，“新國五條”是綿里藏針、暗藏殺氣。之所以給人以籠統(tǒng)、空泛、老生常談的感覺，主要是目前的房地產市場與過去相比較有了很大變化，最主要的變化是地區(qū)城市差異性很大。我們知道在北京等一線城市房價上漲的同時，一些二三四線城市房價正在下跌，房地產呈現(xiàn)崩盤跡象。“新國五條”照顧到了這種差異性，給各地根據(jù)本地區(qū)情況制定相應調控細則預留了較大空間。
“新國五條”對房地產調控在定位上有所突破。國務院常務會議指出：支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產市場調控必須堅持的一項基本政策。定位到“基本政策”上表明房地產調控必將是一個長期任務，各項調控政策必將要長期堅持。這個定位擊碎了一些人寄希望于調控是短期行為、權宜之計的夢想，擊碎了一些人拿什么經濟規(guī)律否定調控的幻想。
“新國五條”明確要求擴大限購政策范圍，既是對限購政策的肯定，更表明調控房價的決心。“新國五條”要求，其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。限購政策擴大是調控升級、加碼的重要表現(xiàn)之一。對整個房地產市場的影響都是巨大的。
“新國五條”最大的亮點、最具體的措施是明確提出“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”。此前，關于房產稅試點是否擴大范圍爭議很大、議論很多、民眾關注度很高。“新國五條”明確房產稅擴大試點使得這一政策有了一個清晰預期。那么，房產稅試點范圍如何擴大呢？擴大到哪些城市？征收對象如何確定？稅率多高？都需要進一步制定實施細則來明確。
筆者認為，房產稅擴大到哪個城市需要參考兩點：一是房價漲幅是否過快，投機投資性需求是否旺盛；二是征收房產稅的條件是否具備？包括房產登記系統(tǒng)是否聯(lián)網、健全等。今年房產稅試點擴圍應該總結上海和重慶試點經驗，采取“寬門檻、高稅率”的思路。從地區(qū)上來說，今年至少應該擴到北京、廣州和深圳一線城市。特別是北京，今年應堅決推出房產稅。明年再考慮向其他省會城市擴圍。從征收對象上實行較為寬泛的原則，如果按照套數(shù)計算，應該從第三套以上住房開始征收房產稅；如果按照人均居住面積計算，應該按照人均60平方米以上征收房產稅。也就是說，房產稅征收對象應該定位在大戶型、多套房和別墅類住房上，大多數(shù)普通百姓不能成為房產稅征收的對象。然后，實行較高的房產稅稅率，比如年稅率確定在5%以上。房產稅既要起到抑制房價、完善稅制的作用，更要避免誤傷普通百姓。