【案例】
韓女士春節(jié)在家休假時(shí)，突然來了一伙人。領(lǐng)頭的女子稱，她們共同的前夫趙先生已經(jīng)將韓女士所居住房屋的一半份額抵給了自己，因此自己也有權(quán)入住該房屋，并且有權(quán)共同處分并分配該套房產(chǎn)。韓女士一頭霧水，按照該女子提供的線索，到法院查詢了相關(guān)案件，才解開心中的謎團(tuán)。
韓女士是趙先生的第一任妻子，共同生活了10年后協(xié)議離婚。離婚時(shí)，雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)作出了約定，趙先生單位分的一套三居室福利分房(未購買)由雙方按各50%的份額共有。離婚后，韓女士一直居住在該房屋中，趙先生又貸款買了新房，并且與孫女士再婚。一年后趙先生又與孫女士離婚，離婚時(shí)簽訂了離婚協(xié)議，承諾補(bǔ)償孫女士30萬元。但趙先生遲遲未給付補(bǔ)償金，被孫女士一紙?jiān)V狀告上法庭。經(jīng)法院調(diào)解，趙先生分三期給付孫女士30萬元。
孫女士訴趙先生一案的執(zhí)行過程中，由于趙先生有按揭貸款，每月需要還大額房貸，無力履行生效調(diào)解書義務(wù)，因此經(jīng)與孫女士協(xié)商，在執(zhí)行過程中達(dá)成了執(zhí)行和解協(xié)議。趙先生用與韓女士共有房屋50%的份額抵給孫女士，用于履行調(diào)解書義務(wù)，并且協(xié)助孫女士到單位辦理福利房?jī)?nèi)部登記過戶手續(xù)。于是韓女士家上演了前述一幕。
韓女士以共有產(chǎn)權(quán)糾紛將趙先生和孫女士訴至法院，請(qǐng)求判令趙先生與孫女士的執(zhí)行和解協(xié)議無效。法院經(jīng)開庭審理，認(rèn)為趙先生先后兩次對(duì)訴爭(zhēng)房產(chǎn)作出處分，因與韓女士的離婚協(xié)議在先，韓女士作為按份共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利，趙先生在與孫女士簽訂執(zhí)行和解協(xié)議處分自己共有份額時(shí)，未事先通知韓女士，未盡到足夠的通知義務(wù)，損害了韓女士作為第三人的利益，故判決認(rèn)定趙先生與孫女士簽訂的執(zhí)行和解協(xié)議無效。
【分析】
這個(gè)案件反映出法院執(zhí)行中面臨共有房產(chǎn)時(shí)的尷尬。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的火爆、房?jī)r(jià)一路攀升，涉及房產(chǎn)的糾紛在法院的訴訟比例也隨之大幅增長(zhǎng)。離婚析產(chǎn)、繼承析產(chǎn)、共同出資購買房屋等相關(guān)的糾紛層出不窮。特別是在案件的執(zhí)行階段，對(duì)共有房屋的處分遇到了一個(gè)前所未有的尷尬：由于房屋市價(jià)很高，通過訴訟取得房產(chǎn)的當(dāng)事人常常無力給付對(duì)價(jià)，對(duì)方當(dāng)事人得不到房又得不著錢，如果賣了房子分錢，又沒地方可住。此外還有標(biāo)的涉及軍產(chǎn)房、未購買的單位福利分房等無法上市交易的房產(chǎn)的，此類情形更為突出。于是“離婚不離家”、“分家不分房”等影視作品里才出現(xiàn)的情節(jié)，在實(shí)際生活中也不斷涌現(xiàn)。
在此案件中，趙先生與第一任妻子韓女士共有的房屋，即面對(duì)這樣的難題。第二次離婚的執(zhí)行和解協(xié)議中，趙先生又把這個(gè)難題拋給了第二任妻子孫女士。兩任妻子同居一室，趙先生的決定使執(zhí)行中的尷尬進(jìn)一步升級(jí)。法官提示，房屋共有人在實(shí)際分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，要考慮到各方的實(shí)際給付能力，各方對(duì)給付房屋補(bǔ)償款均有困難的，在實(shí)踐中可以考慮以出租或出售的方式變價(jià)分割。
此案中，有一個(gè)共有人的優(yōu)先權(quán)問題。
《物權(quán)法》第一百零一條規(guī)定，按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。因此，此案件中，趙先生在執(zhí)行和解協(xié)議中轉(zhuǎn)讓其50%的房產(chǎn)份額時(shí)，對(duì)共有人韓女士沒有盡到足夠的通知義務(wù)，損害了韓女士作為第三人的權(quán)利，因此執(zhí)行和解協(xié)議被判定無效。法官提示，在處分或購買不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，除確保產(chǎn)權(quán)清晰、歸屬明確等常規(guī)問題外，還要注意兩點(diǎn)，一是按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)；二是承租人的優(yōu)先購買權(quán)。如果不動(dòng)產(chǎn)有相關(guān)按份共有人或承租人，在簽訂房屋買賣合同或轉(zhuǎn)讓合同之前，還需要對(duì)按份共有人或承租人盡到足夠的告知義務(wù)，取得其放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。
此案還有一個(gè)執(zhí)行和解協(xié)議被確認(rèn)無效的法律后果問題。
和解協(xié)議被宣告無效或被撤銷后，當(dāng)事人可以重新達(dá)成和解協(xié)議；協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)執(zhí)行原生效法律文書。此案中，趙先生與第二任妻子孫女士的執(zhí)行和解協(xié)議被第一任妻子韓女士提起訴訟依法判令無效，那么孫女士可以向法院申請(qǐng)恢復(fù)原生效法律文書的執(zhí)行，也可以在執(zhí)行程序中再與趙先生協(xié)商達(dá)成不同于前一個(gè)和解協(xié)議的新的和解協(xié)議。