|
很多人誤解，房產稅就是物業稅，其實大謬。
先從現有房地產領域的稅費說起。目前，涉及房地產的稅費大概有：土地出讓金、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地開發費、營業稅及其附加、契稅、印花稅、城市房產稅，房產稅，個人所得稅、交易手續費、權屬登記費等。其中，城市房地產稅分兩種：對在中國有房產的外商投資企業、外國企業和外籍人員征收的叫城市房地產稅，對國內企事業單位和個人征收的城市房地產稅分為房產稅和城鎮土地使用稅。
此前，房產稅只對經營性用房和出租房征收，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，正在試點的房產稅，雖然突破了原有規定，但也只是擴大了征收范圍，改變了計稅依據，依然只涉及城市房地產稅中房產稅部分，更沒有改變整個房地產稅費體系。即使擴大到所有房產，也還是扣除了滿足基本居住需求之后的房產，也不涉及其他交易稅費的簡并。
而物業稅則不同，它是一種財產稅，以財產的持有(不分經營性非經營性)作為課稅前提、以財產的價值為計稅依據，它不僅僅對房產而且對房產地產都要征收，也不會扣除滿足基本居住需求的面積。開征物業稅，不僅要將房產稅，還要將房產交易稅費，以及現行涉及土地房產的所有稅費并入其中。
簡而言之，房產稅和物業稅最主要的區別在于：房產稅只對部分房產征收，而物業稅是對所有房產地產征收；房產稅只是房地產稅費體制中極小的一部分，而物業稅幾乎囊括了目前房地產稅費體制中所有的稅費。不少人將房產稅和物業稅混為一談，因此就出現了種種奇怪的論調。比如，可以降低房價，實際上，加稅未必能降房價，目前的稅負已經達到房價的三成，房價也未降下來，最明顯的例子是二手房交易稅費提高后并未抑制二手房價上漲。又比如，可以解決土地財政，土地財政的大頭恐怕是土地出讓金，小小的房產稅起不到那么大的作用。又比如，要將房產稅擴大到個人擁有的所有房屋，不管其是經營性非經營性房屋，也不要有免征面積，這不僅將房產稅混同于物業稅，而且是在鼓勵重復征稅。
今年11月，財政部部長謝旭人撰文稱，今后一個時期，要“統籌推進房地產稅費改革，逐步改變目前房地產開發、流轉、保有環節各類收費和稅收并存的狀況。結合其他方面的稅制改革，對房地產交易環節征收的有關稅種進行簡并。”謝旭人此番言論，不能簡單地理解為將加快房產稅改革步伐。按照他的說法，終極目標是要實現房地產稅費改革，為此要逐步改變目前房地產開發、流轉、保有環節各類收費和稅收并存的狀況。只有開征物業稅，才能達到這一目標。但如無全國人大立法通過開征物業稅，誰也無法做到將所有涉及房地產開發、流轉、保有的各項稅費合并，財政部長也做不到，因為很多稅費并非財政部一家收取。因此，當今之計，財政部唯一能做的就是結合其他方面的稅制改革，對房地產交易環節征收的有關稅種進行簡并，其中并不涉及交易環節收費項目的簡并。但即使是兼并房地產交易環節的稅種，也已超出了房產稅改革的范疇，因為交易環節的稅還包括了營業稅、契稅、印花稅、所得稅、增值稅等多種稅。
也許謝旭人此番言論，暗示著正在醞釀的房地產稅制改革已經超出了房產稅改革范疇，并且已經與物業稅開征掛起鉤來。如果哪天真的公布一個房地產稅制改革的方案以及實施的時間表，那我們一定不要忘記謝部長早就“打了招呼”。
|