上月末，港府實施了一系列樓市調控措施，包括延長轉售印花稅證實時限并提高稅率，向境外和公司買房者開征15%的買方印花稅，這是現屆特首今年7月上任后推出的第三輪樓市新政，8月的第一輪重在擴大供給，9月的第二輪收緊了第二套購房者的按揭條件，此輪更啟動了稅收杠桿。
　　從市場熱度看，新政的效果可謂立竿見影，推出一周后，看房人數下降了20%，成交更近乎凍結，買家普遍轉入觀望，內地買家幾乎絕跡；然而，該政策所宣稱的最終目標：拉低房價和租金，讓本地人買得起、住得起房子，則是另一碼事了，沒有什么理由讓我們相信新政能夠達到這樣的目標。
　　向境外和公司買家征收高額印花稅，意在將近年來積極在香港置業的內地買家排擠出市場，減少需求從而拉低價格，但是，這些內地買家大都是投資客而非自住者，因而減少其需求不會降低租金，相反，假如新政果真壓低了房價，它會抬高租金，因為它減少的是買房需求而非居住需求，實際上，那些買而不住的投資者，是在用自己的資金為那些租得起但買不起房子的人增加供給，所以新政至少不會讓本地人更住得起房子。
　　那么，新政是否能讓本地人更買得起房子呢？僅在單個房產開發銷售周期內有可能，已經建成的存量房，在交易量大幅萎縮的情況下，開發商可能迫于資金壓力而降價，從而讓一些買家撈到便宜，但這種便宜是一次性的，而撈到它的通常是富人，因為受新政影響的主要是高端住宅，而且開發商在被迫出貨時會傾向于全額現金支付者，所以這些便宜很少能落到住房最終需求者手里，也不會改變均衡房價水平。
　　從更長期看，由于新政所打擊的是非自住的投資需求，因而只要房產與其他投資品之間存在足夠替代性，并且房價預期分布正常，新政就不會拉低房價，因為當受阻的內地投資者將投資轉向其它資本品之后，若房價因此而降低，房產將對本地非自住投資者變得更有吸引力，從而吸引后者接替前者所騰出的投資機會，只要這種替代是順暢無阻的，房價最終將被拉回均衡水平。
　　有幾個原因可能對上述替代構成阻力從而讓均衡低于新政之前，一是香港存在資本流動障礙因而讓替代無法實現，而內地投資者對香港房產的估值高于本地投資者，這意味著兩者擁有非常不同的信息條件，二是本地投資者缺乏足夠的資金，可是這兩點看上去都無法成立，香港資本流動很自由，也沒有理由相信內地投資者掌握著特殊的秘密，或在估值上表現得特別非理性，而香港本地投資者的資金也是充裕的，他們在境內境外擁有大量隨時可轉向房產的高流動性資產，尤其在當前經濟低迷狀態下，許多資本都已從低流動性的實業中退出而處于高流動性狀態。
　　需要強調的是，這里比較的是房產作為投資品的可替代性和估值一致性，而不是作為消費品的偏好和支付意愿，對于后者，內地買家當然可能有著本地人所無法替代的特殊偏好，但這種特殊性只會影響自住買家的行為，因而與這里的分析無關，不過，許多認為長期房價會因新政而降低的評論，或許正是基于這一混淆而得出的。
　　從另一個角度或許更容易理解，為何此類調控措施不可能改變香港本地居民的購房和居住條件：眾所周知，香港非常擁擠，同等價格下的居住條件很差，這意味著，本地人寧愿忍受如此惡劣居住條件而仍選擇住在香港，一定在其他方面得到了補償，諸如消費便利性、文化吸引力、就業和經營機會等等。
　　現在考慮那些處于邊際位置的人，對于他們，若其他條件不變，房價再漲，或房價不變，其他條件惡化，他們都會遷離，既然調控政策不會影響其他條件，那么邊際定居者所能接受的最壞居住條件就是一樣的，也就是說，無論怎么調控，只要其他條件不變，政府旨在幫助的那些居住條件最差的階層的狀況都不會改變，除非調控政策能惡化居住以外的其他條件。
　　當然，這一分析假設了居民會對綜合定居條件作出充分的反應，從而讓定居規模具有足夠的彈性，有幾個因素會降低該彈性，比如當地居民絕大多數由強烈地理文化偏好的安土重遷者或形成了巨額特化資產因而難以遷居的人組成，或者人口流動受嚴格管制，而實際上，香港是高度流動性的國際大都市，既有大量外籍居民，也有大量持本地護照但居住于境外的市民，因而具有很好的定居彈性，足以讓調控政策歸于無效。