隨著我國經(jīng)濟(jì)的成長、社會與體制的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要性、復(fù)雜性和敏感性被前所未有地凸顯出來。有一種觀點認(rèn)為，地方政府對土地的壟斷抬高了房價。我認(rèn)為這種觀點其實是不成立的。設(shè)想一下，如果不是 政府代表國家所有的終極所有權(quán)來對土地實施管理，而是由土地私有化或所有權(quán)多元化所形成的非政府主體管理，其結(jié)果也一定是壟斷性的。實際上真正的問題是： 面對自然壟斷，如何合理引導(dǎo)需求，實施供需動態(tài)平衡的制度安排，形成適應(yīng)各社會階層的有效供給。
　　如果沒有有效的制度建設(shè)，僅靠在政策層面調(diào)來調(diào)去，就只能越來越偏重“限購”等行政手段，難以真正解決問題。為此，需要通盤考慮，積極建立“雙軌統(tǒng)籌”的制度框架，即在一個合理的通盤規(guī)劃之下，讓由政府負(fù)責(zé)的保障房這一“保障軌”與由市場調(diào)節(jié)的商品房、產(chǎn)權(quán)房這一“市場軌”，得到合理、有效的并 行與銜接，從而優(yōu)化土地資源配置。
　　在這個制度框架內(nèi)，最高端的層面應(yīng)該是由政府統(tǒng)籌管理，設(shè)計一個總體的全部國土開發(fā)的“頂層計劃”。具體到某一個地方政府，包括小區(qū)住宅怎么建，從棚戶區(qū)改造、廉租房到
　　公租房，再到一般商品住宅乃至高端住宅，這是由市場主體怎樣試錯也試不出來的，必須由政府牽頭。在下一層面的保障軌上，政府首先要管托底。這個“底”首先從廉租房托起，進(jìn)而托到適應(yīng)收入夾心層、年輕白領(lǐng)需要的公租房(平價長租房)。對于在市場軌上運轉(zhuǎn)的商品住宅、產(chǎn)權(quán)房，政府主要是在管規(guī)劃之下管規(guī)則，讓 相關(guān)主體公平競爭，讓有經(jīng)濟(jì)實力的人通過運用消費者主權(quán)由自己做出選擇。
　　另外，在這一制度框架中，還有一重要內(nèi)容———在不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)形成財產(chǎn)稅制度的調(diào)節(jié)和制約，即：除了在交易環(huán)節(jié)征稅之外，同時還要在保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅，而這恰恰是我國現(xiàn)有制度的一項缺失。房產(chǎn)稅改革，對以下四個突出問題將產(chǎn)生不可忽視的正面效應(yīng)：一是緩解中國稅制中直接稅比重過低、間接稅比重過高的問題；二是改變地方稅體系不成型的局面；三是使房地產(chǎn)調(diào)控新政體現(xiàn)治本的高水準(zhǔn)；四是以不動產(chǎn)稅制度建設(shè)來抑制收入差距和財產(chǎn)差距擴(kuò)大。
　　近年的房地產(chǎn)調(diào)控新政在運行一段時間以后取得了成效，也出現(xiàn)一些爭議。為提高調(diào)控的效果，我認(rèn)為應(yīng)該注意三個問題。
　　第一，從調(diào)控運行來看，要防止單純求快的傾向。某些城市———主要是一線大城市———的確出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，但擠泡沫需要用柔性手段。現(xiàn)在我國社會處于矛盾凸顯期，一味圖痛快，搞那種力度大、速度快的操作，可能會導(dǎo)致一系列不好的結(jié)果，甚至可能帶來宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(包括經(jīng)濟(jì)問題政治化的風(fēng)險)。單純求快不可行，非理性目標(biāo)的求快更不可行。例如，不少人希望房價回調(diào)50%，這種愿望似乎還得到了某些管理部門的回應(yīng)。我認(rèn)為，我國商品房房價總體上回調(diào)50%，是國民經(jīng)濟(jì)無法承受的。在非理性目標(biāo)下求快，問題會更嚴(yán)重：在上一輪“泡沫化”的副作用困擾我們之后，還可能疊加性地出現(xiàn)一輪“經(jīng)濟(jì)問題政治化”的副作用。
　　第二，在進(jìn)一步做好房地產(chǎn)調(diào)控的過程中，需注重引入?yún)^(qū)別對待的方式，看清大趨勢與方向。對不同城市、不同地段、不同情況要區(qū)別對待。有了理性的區(qū)別對待，才能擠去真正的泡沫。據(jù)我觀察，中國700個左右城市房價的“梯度推移”還在進(jìn)行中，中國三線城市中有房地產(chǎn)泡沫的很少。不能簡單地認(rèn)為價格高就是泡沫程度高。如果調(diào)控新政不做這種 區(qū)別，那力氣就會使錯地方。
　　第三，需要謹(jǐn)慎對待集資建房�，F(xiàn)在有人主張鼓勵集資建房，本意可能是好的。然而，一旦這方面被放開，有實權(quán)的部門、有資源的部門馬上會鉆空子， 使這個事情變得非常扭曲。參加者雖然形式上要出一點錢，但與市場價相比，那是微不足道的。房子建好后，按照行政級別進(jìn)行分檔分配。這樣集資建房，這樣分房，與房地產(chǎn)調(diào)控新政的內(nèi)在精神是完全違背的。