房地產市場逐漸回暖，是近期美國經(jīng)濟領域為數(shù)不多的好事之一。在日前全球矚目的貨幣政策會議中，美聯(lián)儲將新一輪量化寬松政策(QE3)的主攻方向確定在抵押貸款支持證券(MBS)而不是美國國債之上，也表明了美國貨幣政策制定者將以樓市為支點來撬動整個經(jīng)濟的決心。
從近幾十年美國經(jīng)濟運行規(guī)律來看，樓市狀態(tài)可以當作判斷復蘇強弱的“體溫計”之一，其敏感度也不輸股市。回顧此前兩次美國經(jīng)濟復蘇由慢轉快的過程，美國樓市都先知先覺提前啟動，近觀當下，已經(jīng)闊別牛市數(shù)年之久的美國房地產業(yè)正在蠢蠢欲動。
統(tǒng)計顯示，衡量美國樓市的多項指標趨好：8月份的美國舊房銷售量環(huán)比增加7.8%，新房開工量環(huán)比上升2.3%，而9月份美國住宅建筑商信心指數(shù)雖在枯榮指標(50)之下，但延續(xù)了此前數(shù)月的升勢，并創(chuàng)下2006年6月以來新高(40)。此外，幾年前因貸款購房而變成“負翁”(房屋價值低于所欠抵押貸款額的負資產房主)的美國家庭逐漸轉“正”，喪失抵押贖回權的購房者數(shù)量也在減少。有華爾街投行分析師預測，美國房價未來幾年上漲勢頭將逐步增強，并將在2022年達到2006年的歷史峰值水平。
美國樓市最近一次對整體經(jīng)濟增長貢獻正能量，要追溯到2005年，但目前美聯(lián)儲依舊對其寄予厚望。按美聯(lián)儲的邏輯，其進入抵押貸款市場大量購入相關債券后，可以壓低抵押貸款利率，起到提振購房需求的作用，這樣會產生兩方面結果，一是推動房價上漲，有利于增強房產自有率接近七成的美國家庭的消費信心，為占美國經(jīng)濟比重2/3的消費者開支提供可靠動能，二是憑借回暖之勢吸引大量投資進入房地產領域，通過蓋房建樓來提供大量就業(yè)機會。此外，美聯(lián)儲按月購入抵押貸款證券，相當于向市場“蓄水”，巨大的流動性將推高風險資產價值，進而從賬面上挽回美國家庭被金融危機吞噬的財富，從而變目前的負面財富效應為正面。美聯(lián)儲的一份報告曾顯示，美國家庭資產的中位數(shù)凈值從2007年的12.64萬美元降至2010年的7.73萬美元。
正因如此，美聯(lián)儲才將抵押貸款支持證券作為QE3的首選，不僅每個月的購買規(guī)模達400億美元，而且繼續(xù)執(zhí)行“扭曲操作”(OT)時，也將抵押貸款支持證券作為美國國債的替換對象。
然而，上述邏輯只是美聯(lián)儲的一廂情愿，QE3能不能對樓市復蘇起到順水推舟的作用還有待觀察。此前兩輪量化寬松已經(jīng)證明，美聯(lián)儲干預市場均未獲全功，尤其是傳導機制失靈，令巨大的流動性僅在金融系統(tǒng)內部循環(huán)。本次對抵押貸款支持債券下手，也要看銀行業(yè)是否俯首貼耳，依美聯(lián)儲之計行事。統(tǒng)計顯示，因信用記錄不良、收入不足、貸款標準嚴格及房屋凈值為負等因素影響，大多數(shù)美國購房者仍無法享受到低利率貸款優(yōu)惠。今年第二季度，美國大約69%的房主的按揭利率高于5%，其中33%的按揭利率超過6%。
以本輪金融危機而論，禍起美國樓市的次級抵押貸款危機，之后美國經(jīng)濟遭受重創(chuàng)并殃及全球，再之后世界經(jīng)濟步入波浪形的緩慢增長期，若能以美國樓市復蘇作為終點，確保美國經(jīng)濟企穩(wěn)，倒是應了解鈴還須系鈴人這句老話。需要警惕的是，美國樓市別再因為低利率和高投機而踏上“非理性繁榮”那條老路。