在思考2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的幾大考驗(yàn)時(shí)，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境所影響的中國(guó)出口以及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，被業(yè)內(nèi)列為關(guān)注要點(diǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2012年會(huì)如何發(fā)展，也就成為值得探討的重要話題。
　　銷售是房地產(chǎn)市場(chǎng)的最終端，是決定這個(gè)產(chǎn)業(yè)命運(yùn)的關(guān)鍵。綜合多家企業(yè)和機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)來看，如果宏觀政策大體維持目前的緊縮格局不變，樓市2012年銷售終端可能出現(xiàn)的局面是：全年商品住宅成交將同比下降3%左右，一、二線城市的商品住宅銷售價(jià)格可能同比下降10%至20%。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能在今年年中出現(xiàn)個(gè)位數(shù)，甚至負(fù)增長(zhǎng)。
　　實(shí)際上，在2011年底，樓市下行跡象已經(jīng)非常明顯。“受融資成本提高和銷售受阻的影響，很多房地產(chǎn)企業(yè)的年化收益率已經(jīng)由原來的15%左右降至6%-8%。加上現(xiàn)在企業(yè)動(dòng)輒10%以上的年息借貸成本，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目哪怕不降價(jià)，只要一兩年內(nèi)賣不動(dòng)房子，持有成本就有可能拖垮項(xiàng)目。大型房企騰挪的空間可能大一些，小企業(yè)或項(xiàng)目公司面臨的壓力非常大。”上海一家國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者。
　　在上海證券報(bào)對(duì)近50家上市公司的調(diào)研中，鋼鐵、水泥、化工、家電等高度依賴房地產(chǎn)的上下游產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)銷售難，降價(jià)、減產(chǎn)、裁員等情況隨之而來。企業(yè)對(duì)2012年經(jīng)營(yíng)前景的悲觀程度遠(yuǎn)超過其他行業(yè)。
　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，如果目前的出口和房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)持續(xù)下去，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)可能在2012年面臨極大考驗(yàn)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)警惕房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的“硬著陸”。
　　為此，如何在堅(jiān)持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不動(dòng)搖的前提下，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)在“去泡沫”和“保增長(zhǎng)”間找到平衡，就成為一大考驗(yàn)。
　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所綜合研究室副主任陳道富日前在人民日?qǐng)?bào)撰文稱，中國(guó)有條件避免房地產(chǎn)市場(chǎng)“硬著陸”。“近期國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策效果開始顯現(xiàn)，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)止?jié)q回穩(wěn)，部分城市房?jī)r(jià)開始下調(diào)。由于房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)眾多，與銀行信貸、地方融資平臺(tái)也有密切的關(guān)系，房?jī)r(jià)下跌開始引發(fā)社會(huì)和媒體關(guān)注，甚至認(rèn)為房?jī)r(jià)即將崩盤并引發(fā)一系列系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)國(guó)際社會(huì)唱空中國(guó)的言論也不時(shí)出現(xiàn)。”陳道富稱。
　　專家認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能出現(xiàn)泡沫驟然破滅的“硬著陸”，其理由之一是中國(guó)樓市仍有大量剛性需求支撐，可以通過釋放剛性需求來支持其發(fā)展。
　　從專家開出的藥方來看，目前尚有充裕的政策儲(chǔ)備，以化解可能出現(xiàn)的樓市“硬著陸”風(fēng)險(xiǎn)。首要一條無疑是大規(guī)模投資的保障房市場(chǎng)。根據(jù)官方表態(tài)，2012年保障房開工量為700萬套，加上去年1000萬套已經(jīng)開工的保障房，2012年保障房在建規(guī)模足以對(duì)沖商品房開工不足帶來的產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)乏力。
　　二是加大銀行信貸對(duì)首套房和首套改善性需求的支持力度，以拉動(dòng)中低價(jià)商品房的成交，緩解目前去化率極低的情況。其實(shí)，這一趨勢(shì)已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)形成共識(shí)。上海某房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，上海各銀行對(duì)首套房的利率將回落至基準(zhǔn)甚至更低，這種調(diào)整在1、2月份就將實(shí)現(xiàn)。
　　以此來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的調(diào)整不僅不會(huì)帶來巨大的宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，反而是打破樓市僵局的最佳時(shí)間窗口。“以房地產(chǎn)資產(chǎn)作抵押的民間借貸者為獲得流動(dòng)性不得不拋售房地產(chǎn)，從而給房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)外部向下壓力。加上2012年2至4月份將是信托產(chǎn)品集中到期的時(shí)點(diǎn)，屆時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更加嚴(yán)峻的資金壓力，也需要加快銷售回籠資金。因此，目前應(yīng)利用清理、規(guī)范民間借貸市場(chǎng)的時(shí)機(jī)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)必要調(diào)整，促使房?jī)r(jià)的合理回歸。”陳道富稱。