溫州企業(yè)嘗到了苦果，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行而轉(zhuǎn)移到虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，現(xiàn)在深套其中。這些企業(yè)忘了一件事，實(shí)體經(jīng)濟(jì)是虛擬經(jīng)濟(jì)的根本。皮之不存，毛將焉附？實(shí)體經(jīng)濟(jì)被摧毀，所有的資產(chǎn)泡沫都將是曇花一現(xiàn)。
目前正在虛擬經(jīng)濟(jì)中大攪泡沫的資金，將蹈溫州與鄂爾多斯的覆轍。
正常的市場(chǎng)是東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、成本上升，溢出到成本較低的中西部地區(qū)，從一線城市轉(zhuǎn)移到三、四線城市。但房地產(chǎn)泡沫，逆轉(zhuǎn)正常的溢出方向，提前毀滅了實(shí)體經(jīng)濟(jì)。商業(yè)地產(chǎn)泡沫的表現(xiàn)最明顯，購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)用于轉(zhuǎn)手，售價(jià)與租金上升，投資回報(bào)率下降到警戒線水平。
中國(guó)的商業(yè)物業(yè)發(fā)展超過(guò)了中國(guó)消費(fèi)發(fā)展水平。截至2011年年底，中國(guó)開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心達(dá)到2795家，其中三線城市達(dá)544家，而2003年之前，三線城市購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)量?jī)H為42家，2004年全國(guó)的購(gòu)物中心僅877家。預(yù)計(jì)到2015年中國(guó)購(gòu)物中心數(shù)量將超過(guò)4000家。目前中國(guó)人均所擁有的購(gòu)物中心超過(guò)了實(shí)際需要。
3%到5%的投資回報(bào)率，是商業(yè)地產(chǎn)泡沫的征兆。如果大部分商業(yè)物業(yè)投資回報(bào)率低于3%，那我們就靜等泡沫破裂吧。業(yè)內(nèi)人士告知，目前商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率普遍較低，3%不少，5%算好。值得關(guān)注的是，這兩年商業(yè)物業(yè)價(jià)格與租金大漲，是較好的年景。但好年景回報(bào)率都不高，值得密切關(guān)注。
天津、沈陽(yáng)、重慶等地，寫(xiě)字樓、商鋪以及大型綜合購(gòu)物中心的租金都出現(xiàn)明顯上漲，空置率不斷降低。以寫(xiě)字樓租金論，戴德梁行研究部發(fā)布的
《全球?qū)懽謽亲鈩?wù)開(kāi)支調(diào)查報(bào)告》顯示，截至2011年年底，在全球49個(gè)國(guó)家或地區(qū)共124個(gè)商業(yè)區(qū)的租務(wù)開(kāi)支中，香港繼續(xù)成為全球?qū)懽謽亲鈩?wù)開(kāi)支最昂貴的市場(chǎng)，北京及上海（靜安區(qū)）今年租務(wù)開(kāi)支在亞太區(qū)十大行列，北京年度租務(wù)開(kāi)支增長(zhǎng)高達(dá)38%，在環(huán)球各商業(yè)區(qū)中錄得最大的按年升幅。二線城市核心區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的租金普遍呈上升態(tài)勢(shì)。其中，沈陽(yáng)甲級(jí)寫(xiě)字樓整體平均租金已漲至每月每平方米156.86元，同比漲幅超過(guò)15%；整體空置率下降至13.72%。預(yù)測(cè)未來(lái)二線城市商業(yè)地產(chǎn)將在未來(lái)3年繼續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，且甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金有望在2015年突破每月每平米180元。
消費(fèi)乏力陰影上升。無(wú)論是租還是售，超過(guò)企業(yè)與商家的承受力時(shí)，售價(jià)與租金的上升將成為擊鼓傳花的游戲。
消費(fèi)上升乏力影響到商業(yè)地產(chǎn)。今年上半年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林坦言，“中國(guó)的經(jīng)濟(jì)困局已反映到消費(fèi)環(huán)節(jié)。一是消費(fèi)人次下滑。以前每年每個(gè)廣場(chǎng)的人流同比增長(zhǎng)兩位數(shù)，但今年跌至個(gè)位數(shù)，增長(zhǎng)緩慢；二是客單價(jià)下降。無(wú)論超市、百貨，還是服裝、餐飲，客單價(jià)同比都在下降；三是商家減少開(kāi)店。過(guò)去超市、時(shí)尚品牌開(kāi)店是來(lái)者不拒，給多少店開(kāi)多少店，但今年商家的開(kāi)店計(jì)劃大幅度減少。”
今年上半年，零售業(yè)凈利潤(rùn)下滑，硝煙處處的電商價(jià)格大戰(zhàn)是在試探商業(yè)底線，在產(chǎn)能過(guò)剩的情況下，企業(yè)的最后一滴利潤(rùn)將被擠干。如中國(guó)連鎖零售企業(yè)成本大漲，2011年該協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的177家連鎖零售企業(yè)人工費(fèi)用上漲26%，租金成本上升10%，而2011~2015年又將是門(mén)店租賃到期的高峰時(shí)期，以蘇寧、國(guó)美為首的企業(yè)，出路就是減少網(wǎng)下傳統(tǒng)店，將傳統(tǒng)店作為體驗(yàn)店，加大網(wǎng)上店競(jìng)爭(zhēng)力度。
商業(yè)情況不妙。國(guó)內(nèi)主流零售企業(yè)上半年的凈利潤(rùn)增幅下降，滑坡最大的是人人樂(lè)商業(yè)，降幅高達(dá)137.37%。中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)對(duì)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的調(diào)查顯示，去年，國(guó)內(nèi)連鎖零售企業(yè)人工費(fèi)用上漲26%，零售企業(yè)的租金成本漲幅也達(dá)到了10%，而且未來(lái)5年，零售業(yè)將迎來(lái)門(mén)店租賃到期的高峰，這是一場(chǎng)殘酷的削骨戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)的收益大幅上升，幾乎處于臨界點(diǎn)。目前可能有紙面富貴，未來(lái)將無(wú)法兌現(xiàn)。
今年上半年，我國(guó)快消品銷(xiāo)量上升，而高端消費(fèi)品銷(xiāo)量下降。根據(jù)羅蘭貝格的研究報(bào)告，家庭月收入7000元是消費(fèi)活躍度的分水嶺：低于該水平消費(fèi)者受收入約束大，更偏向理性消費(fèi)；高于該水平者更偏向感性消費(fèi)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，2011年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均總收入是23979元人民幣，每月約2000元。另?yè)?jù)今年4月，聯(lián)合國(guó)國(guó)際勞工組織對(duì)全球72個(gè)國(guó)家和地區(qū)的人均月收入統(tǒng)計(jì)，這些國(guó)家和地區(qū)的人均月收入是1480美元、約合人民幣9327元。中國(guó)員工的月平均工資為656美元、約合人民幣4134元，位列所調(diào)查76個(gè)國(guó)家的第57位。我國(guó)的城鎮(zhèn)收入水平中位數(shù)決定了大部分人的消費(fèi)較為理性，不會(huì)因?yàn)楦嗟纳虉?chǎng)就增加消費(fèi)。
高昂的虛擬經(jīng)濟(jì)摧毀了創(chuàng)業(yè)的基石，使三、四線城市房?jī)r(jià)一步到位，難以形成制造業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移，這是巨大的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)虛擬經(jīng)濟(jì)，我們一次性獲得了本該屬于未來(lái)的財(cái)富，未來(lái)怎么辦？