進入第三季度后，大多數分析人士認為下半年房地產市場將維持弱勢復蘇的格局，房價反彈幅度有限。這一判斷的主要依據是，未來房價存在四大制約因素——限購限貸、剛需主導、資金鏈壓力和庫存壓力。但是，近期國家統計局公布的全國70個大中城市房價指數卻顯示，7月份房價環比上漲城市有50個，較6月多出一倍。而且，房價反彈已經從一線和主要二線城市引領的局面向二、三線城市全面蔓延，超過七成的主要城市房價環比上漲大幅超出市場預期。
　　進一步看，大家公認的制約房價大幅度反彈的四大因素在7月份似乎并沒有發揮應有的效力：7 月份全國商品房銷售面積單月同比增速從6月的-3.3%大幅回升至13.3%，單月成交水平已經回到了2011年成交高峰時期的水平；開發商資金來源連續3個月同比回升，草根調研顯示開發商“以價跑量”的動力在減弱；主要城市庫存去化周期首次回到12個月之內，庫存壓力明顯消退。商品房銷售額增速相比銷售面積增速反彈更加顯著，這一指標從6月的7%反彈至7月份的26.3%，成交量和房價相互帶動的局面似乎正在形成。
　　加州大學伯克利分校的奧伯斯特菲爾德于1994年提出多點平衡理論，即在經濟的正常運作中可能出現多個平衡點，而當前處于哪個平衡點完全取決于所有參與人的期望與信心，這種現象在我國近年來房地產市場上表現得很明顯：如果絕大多數人認為房價將下跌，則會形成“成交下跌和房價下跌”的平衡點（去年下半年就是這種情況）；若絕大多數人認為房價反彈有限，則會形成“成交低增長和房價低增長”的平衡點（今年上半年就是這種情況）；若絕大多數人認為房價上漲難以避免，則會形成“成交高增長和房價高增長”的平衡點（7月份就是這種情況）。未來幾個月，房價超預期上漲可能將打破此前“成交低增長、房價低增長”的平衡點，并可能將形成“成交高增長、房價高增長”的新的平衡點。市場平衡點預期的轉換，首先引發的將是市場對于政策干預的擔憂，而近期關于房產稅試點擴容的消息見諸媒體也印證了這種擔憂。
　　新的調控政策是否出臺？力度有多大？對于市場的影響幾何？回答這些問題，首先需要看一下今年以來管理層調控房地產的邏輯思路是否改變了。事實上，今年以來房地產調控的邏輯思路還是比較清晰連貫的，那就是在“穩增長”和“控房價”上取得平衡。穩增長就是支持以剛需為主的需求入市，以保持房地產市場平穩從而減少對經濟的沖擊；控房價就是通過堅持限購和限貸不放松來清退投資需求，以最大限度壓制房價上漲幅度來騰挪出支持穩增長的空間。
　　現在來看，穩增長的壓力似乎更大。7月份披露的經濟數據之持續低迷不僅超出了預期，而且顯示宏觀經濟筑底過程之艱難也超過了預期，正如管理層所言的“經濟困難可能還會持續一段時間”。最近幾個月，中長期貸款、采購經理人指數（PMI）中的庫存指數和生產價格指數（PPI）等指標持續創出階段性新低，一方面顯示終端私人需求依舊處于債務緊縮和去庫存階段，新增投資的意愿比較低迷；另一方面顯示民間實際投資成本（名義貸款利率PPI）依舊很高，而7月份以債券融資為主的社會總融資的放量更多地惠及了國企和央企。這說明，在帶動民間投資方面，3月份以來政策預調微調并未取得理想的效果。在這種情形下，全社會總投資能夠在低位企穩依然是傳統的基建和民生投資（住房保障）發力的結果。
　　政府支持力度的上升一方面體現在財政支出的增加，另一方面體現在對地方融資平臺的開閘。今年上半年，財政盈余同比減少28%，占GDP比重不僅低于去年同期，而且是2004年以來的最低水平（僅高于擴大內需的2009 年）；3月份以來，地方政府城投債發行的規模明顯提速，3月至7 月月均發行規模為861億元，明顯高于2010和2011年全年的水平（月均分別為308億和373億），反映了中央政府對地方融資平臺融資的適度放松。值得注意的是，當前財政支出擴張一定對應的是對于未來財政收入增長的訴求。因此，對于各級政府而言，以土地出讓收入和房地產全產業鏈稅收的重要性不言而喻。因此，當前經濟形勢以及政府應對經濟形勢的決策思路決定了房地產調控政策進一步收緊的空間相當狹小了。
　　控房價為什么這么難？近期房價確有反彈和蔓延的跡象，但是，在限購限貸政策一直發揮作用的情況下，為什么反彈和蔓延在去年下半年到今年上半年并沒有出現，反而在近期出現了？在管理層看來，貨幣政策寬松和房貸政策重回優惠還不足以造成如此反彈和蔓延，畢竟限購和限貸在資格準入和加杠桿上形成了防火墻。根本原因還在于，最近幾個月地方政府“微調”走向“深入”，消極執行甚至抵觸限購和限貸政策，事實上將限購和限貸政策的作用抵消于無形之中（如擴大補貼范圍、放寬入戶標準、利用政策的模糊地帶和“只做不說”的私下里行動）。
　　在管理層看來，如果地方政府不突破限購和限貸的“越界”行為，6月和7月房價反彈和蔓延不大可能出現，即便出現反彈的話，在范圍上和幅度上也是非常有限的。因此，管理層對于下一步調控態度就是，力保限購、限貸“底線不突破”和“執行不走樣”。對于再次越界的地方政府，不再是僅僅采取簡單叫停的做法，取而代之的是問責等更嚴厲的行政手段。上述結論也間接地體現在近期新華社發布的國務院督查組調查結論新聞稿中。同時，相比于今年以來各地如火如荼的“微調”動作，8月份則鮮有地方“微調”的消息，這些也都證實了上述判斷。
　　因此我們認為，今年以來管理層調控房地產的基本邏輯思路并沒有改變，仍舊是順應經濟形勢變化，調整“穩增長”和“控房價”的平衡點，出臺新的調控政策的概率比較低。就目前傳言的房產稅擴容的消息而言，我們認為出臺這一政策的概率很低或力度很小。如果僅僅針對增量房征收房產稅（如重慶和上海），則影響可以忽略不計，如果針對存量房征收房產稅，則在技術上和信息系統上的準備需要相當長的時間。更為重要的是，房產稅政策的實施效果主要看地方政府，在當前經濟形勢下，地方政府的抵制情緒非常高，實施的難度也比較大。