房價又漲了。18日，國家統計局發布的數據表明：7月份，全國70個大中城市新建商品住宅環比價格上漲的城市有50個，比6月份增加了25個。整個7月份，為了防范房價上漲，可謂“警鐘常鳴”。7月7日，溫總理在江蘇調研時強調：絕不允許房價反彈。7月19日，國土部、住建部聯合下發緊急通知，要求堅決防止房價反彈。7月24日，國務院決定派出8個督查組。7月31日，中央政治局提出：切實防止房價反彈。
這一套組合拳打出去，效果應該是有一些的，比如部分城市住宅成交量已有所下滑。但是，作為調控的核心目標，房價卻依舊上漲。去年10月，70個大中城市房價首次出現環比下跌，連跌8個月后，今年6月首次止跌反漲，平均漲幅為0.02%，7月的漲幅擴大至0.14%。
中央“三令五申”，仍拉不住房價反彈的籠頭。面對這一現象，調控政策該怎么辦？我們認為，首先應反思調控目標的合理性。2005年以來，房價是主要調控目標，2010年以來更上升為惟一目標。具體措辭有：穩定房價、扼制房價過快上漲、促使房價回歸合理、促使房價合理回歸、防范房價反彈等。長期而論，在國際上，房價具有準資產價格的屬性，具有較強的波動性，而且漲多跌少；短期來看，我國尚處于房地產快速發展期，客觀上房價上漲的壓力較大，況且還有推高房價的“土地財政”、“購房偏好”等特殊國情。
在這種情況下，將房價作為調控直接目標，注定在大部分時間段，都難以取得顯著效果。從價格機制分析，商品價格的終極的決定因素是供求關系。穩定房價首先應追求住宅供求平衡，可以將平衡供求作為調控主要目標。如此則調控邏輯也就清晰了。反思過去十多年，住宅市場的主要矛盾是“住宅開發和供應無法滿足人們過去幾十年積累的與現在日益增長的需求”。這是兩個層次的問題：第一個層次是保障房建設滯后，導致中低收入家庭、過渡性住房困難家庭需求得不到滿足。第二個層次是商品房供應規模、產品類型、產品質量，還不能全方位滿足中高收入家庭的需求。
近些年房價調控效果不佳的重要原因之一是：偏重于抑制需求，輕視了增加供應。抑制需求方向正確，緊縮個人房貸、提高二手房交易稅，以及當前的限購、限貸，皆有助于抑制投資投機性需求。限購、限貸這類行政干預手段，短期效果顯著，但不宜長期“吃猛藥”。為了長期性抑制投機需求，首先應使用稅收手段。其次，可動用信貸工具，提高房貸門檻，尤其是上調個貸利率。
關于增加市場供應，過去重視不夠，遑論落實，未來急需進行大力度的制度改革。造成住宅供應偏緊的根源，在于國有建設用地出讓的壟斷性，以及集體建設用地改革嚴重滯后，其中又牽涉到地方土地財政的痼疾，以及小產權房的亂象叢生。另外還有一點，過去被忽視，那就是當房價下跌或漲幅回落的時候，企業開發投資的積極性隨之下滑，從而為下一輪市場供應短缺埋下“禍根”。
房地產調控，已到了總結、反思、改進的時候了。應考慮改變調控目標，由抑制房價，轉向追求供應平衡；由“頭痛醫頭，腳痛醫腳”，轉向更具持續性、長期性、系統性的治療方式。