住建部政策研究中心主任秦虹日前在福州表示，經(jīng)過兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控，現(xiàn)在市場上的投機性需求基本上被擠出了市場。
此前，北京市住建委等相關(guān)部門也曾說過，現(xiàn)在市場上90%以上都是自住型需求，投資投機性需求基本被擠出。但是，人們不禁要問，那為何近期房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)了騷動呢？成交量放大、部分城市價格微漲、地王又現(xiàn)、千人排隊拼搶樓盤等現(xiàn)象在一線城市開始涌現(xiàn)。國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個城市房價數(shù)據(jù)顯示，5月份房價上漲城市比4月份多一倍。
以筆者分析，在限購政策沒有任何松動的情況下，應(yīng)該說這波行情主要是自住型剛需拉動的。宏觀背景是，我國經(jīng)濟下行壓力增大，穩(wěn)增長被提至重要位置，開發(fā)商等大肆散布放松房地產(chǎn)調(diào)控來穩(wěn)增長的輿論氛圍，以此忽悠剛需入市。而自住型剛需由于預(yù)期房價繼續(xù)下行，因此，從去年初最嚴厲調(diào)控至今一直在等待觀望，沒有實施購買行為。近期在開發(fā)商忽悠下，在存款準備金率和利率下調(diào)的宏觀微調(diào)下，剛性需求開始騷動而集中投入購買，集聚了一年多的剛需集中釋放出來，成為推動這波行情的主要原因。
但不可否認的是，從市場觀察到，第二套房的改善性需求和投資性需求也已經(jīng)進入市場。同時，一些地方政府放松或者變相放松限購政策致使一小部分投資投機性需求渾水摸魚進入市場，對市場形成一定的需求壓力。因此，可以斷定目前市場需求中并不是純而又純的自住型剛需，還有一部分改善性和投資性需求，也不排除有一部分投機性需求。說“投機性需求基本上被擠出了市場”言之尚早。
基本判斷是，只要限購政策不退出，那么，市場中的自住型剛需就對房價構(gòu)不成威脅，動搖不了房價整體下行的大勢，改變不了房價逐步走低的方向。只要是自住型剛需集中釋放推動的房價微漲，那么，這種微漲很快就會消退。首先，剛需非常有限，而且剛需一旦購買后就會退出市場，不像投機性炒房一波又一波，最終吹大泡沫。其次，滿足自住型剛需的供給渠道多、數(shù)量大。商品房市場的中小戶型住房，正在加快建設(shè)的保障性住房都將很快投入市場。
這里面的一個關(guān)鍵要點是，旨在徹底打壓和擠出投資投機性需求的力度不能減輕。就目前而言，投資投機性需求被基本擠出市場也只是主觀估計而已，尚沒有具體數(shù)據(jù)進行縝密論證。最為擔心的是地方政府明里暗里變相松懈放水限購政策，頻繁做小動作，使得投資投機性需求繞道進入市場，使得限購等殺手锏政策名存實亡。筆者始終認為，必須堅決叫停揚州利用財政資金獎勵購房等明顯違背調(diào)控政策的行為。對于違背調(diào)控政策的地方政府的小動作，露頭就打，絕不手軟，絕不拖延。
總之，只要堅持調(diào)控不動搖，只要限購政策不松懈不退出，地王出現(xiàn)、房價微漲、千人排隊搶購樓盤等都只不過是曇花一現(xiàn)罷了。