此輪房地產(chǎn)調(diào)控自2010年4月至今已兩年有余。本輪調(diào)控以來，中央政府多次堅定表態(tài)，對引導(dǎo)市場合理預(yù)期起到重要作用。雖然當(dāng)前在經(jīng)濟下行的擔(dān)憂下，“穩(wěn)增長”被放在宏觀調(diào)控更加重要的位置，但“穩(wěn)增長”空間巨大，無需通過放松房地產(chǎn)調(diào)控來實現(xiàn)，本輪房地產(chǎn)調(diào)控將會進行到底。
抑制投機政策不會變
在舊的房地產(chǎn)市場格局中，投機投資盛行，房價遠遠超過普通居民購買力，地方政府、開發(fā)商及其關(guān)聯(lián)方在利益誘使下，不斷增加投資和推高房價。一方面造成投資過度，效率低下，經(jīng)濟畸形繁榮；另一方面，房地產(chǎn)吸走大量財富，造成消費資金被大量擠占，擠出效應(yīng)顯著，最終導(dǎo)致經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡和經(jīng)濟增長不可持續(xù)。
當(dāng)前，房地產(chǎn)市場還處于“膠著”狀態(tài)。國家統(tǒng)計局監(jiān)測的70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）銷售價格表明，今年以來房價環(huán)比下降城市個數(shù)呈下降趨勢；從房價來看，降幅最大的溫州比2010年價格下降了12%，此外杭州、寧波、金華、南京和南充分別下降8.4%、3.8%、1.8%、0.9%和0.5%，其余64個城市房價仍是上漲狀態(tài)（僅青島持平）。房價上漲過快的勢頭雖得到有效遏制，但仍未達到合理回歸的政策意圖，房地產(chǎn)調(diào)控仍任重道遠。
房地產(chǎn)調(diào)控造成廣大普通購房者觀望情緒，房地產(chǎn)銷售持續(xù)下滑。今年2-4月份，房地產(chǎn)銷售面積累計增速已負增長14%、13.6%和13.4%。但與成交量銳減呈鮮明對比的是，房價并沒有隨供求關(guān)系大幅調(diào)整。
房地產(chǎn)“降溫”帶來稅收和土地出讓金收入大幅下降，使得地方政府或明或暗地放松調(diào)控，甚至萌發(fā)“政策松綁”的沖動。此前包括成都、重慶、佛山、蕪湖、上海等多個城市已經(jīng)在“限購”、“稅收”等多個領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)政策實施試探性“松綁”，但隨即被一一叫停。這表明了中央堅持房地產(chǎn)調(diào)控“絕不放松”的政策取向。
筆者認(rèn)為，當(dāng)前房價還遠未達到政府和民眾的“合意”狀態(tài)，房價不向下，政策不會松。基于高房價對經(jīng)濟社會的危害，筆者相信，抑制投機投資性購房需求政策不會改變。在以房產(chǎn)稅為代表“治本”的政策基本形成之前，目前階段性的以限購為特征“治標(biāo)”為主的行政調(diào)控仍將存在，當(dāng)前政策和市場周期有可能延續(xù)至未來1-2年。因此，順應(yīng)市場供求規(guī)律，加速去庫存才是開發(fā)商的明智選擇。
政策微調(diào)支持剛需
房地產(chǎn)調(diào)控的目的不是為了打壓市場，而是為了使房價回歸到與居民收入相適應(yīng)的水平，讓老百姓住得起房，回歸到住房的本質(zhì)屬性。在房價回落的大趨勢下，一般消費者會持幣待購，但對部分急需用房的“硬”剛需者給予價格優(yōu)惠和補貼可以實現(xiàn)雙贏。一方面，購房者的需求將得到更好地滿足；另一方面，有利于穩(wěn)定房價回落節(jié)奏，但并不改變房價回落預(yù)期。因此，并不能把支持剛需的政策措施理解為房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向。只是在當(dāng)前經(jīng)濟面臨下行壓力下，一些措施進度有所加快、幅度有所加強以加快滿足剛性需求，同時起到帶動消費的作用，不能把支持剛需的政策理解為房地產(chǎn)調(diào)控放松。
筆者認(rèn)為，對于房地產(chǎn)調(diào)控政策的思路是，在需求方面對于投機投資性購房需求繼續(xù)從嚴(yán)實施調(diào)控政策，不放松不動搖，在首套房購買方面持鼓勵態(tài)度，以保持一定的成交量；供給方面，繼續(xù)收緊房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道，同時加快保障房建設(shè)，既保持經(jīng)濟的穩(wěn)定增長，又避免重蹈因調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)供給下降的覆轍。
最后，需要指出的是，雖然當(dāng)前經(jīng)濟下行引發(fā)一定擔(dān)憂，國務(wù)院日前召開常務(wù)會議也強調(diào)把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，但穩(wěn)增長的空間巨大，無需通過放松房地產(chǎn)調(diào)控來刺激增長，本輪房地產(chǎn)調(diào)控會進行到底。