近些年來，各界對于房地產未來政策走向的研判從來沒有像今天這樣迷惑。
　　在4月底管理層提出刺激“剛需”并研究優惠政策常態化制度化后，5月成了“政策微調月”，各地在5月份上半月就密集出臺了一系列刺激“剛需”的政策。盡管刺激“剛需”透露的更多的是地方政府的“托市”意圖（如揚州的購房補貼），但并未步之前屢屢被叫停的后塵，這意味著緊縮了近兩年的調控政策已經見底。而且，房地產開發投資拖累固定資產投資，進而拖累經濟增長在4月份披露的經濟數據中全面顯現。而今年1月~4月住宅新開工下滑8%，土地購置下滑20%，這些先行指標同比連續負增長意味著形勢不妙。因此，有的人認為，按一貫的“逆經濟風向行事”調控原則，持續緊縮了近兩年的調控政策也應該見底了，而國家對于各地“托市”的默認似乎也印證了這一點。但也有人認為，具有風向標意義的北京和上海近期進一步強化了限購政策（北京規定非戶籍居民偽造居住證騙購兩年內禁購、上海規定戶籍單身限購兩套），而且管理層屢次表態決不讓調控出現反復，在主要城市房價反彈壓力和上漲動力仍存在時，緊縮性政策將在相當長的時間內堅持。再考慮到主要城市個人住房信息聯網在即，以及房產稅試點穩步推行，總體政策難言松動。
　　政策是否見底非常關鍵，因為政策底決定市場底。先看市場，盡管“小陽春”在2月以后出現，但1月~4月主要城市成交規模較基數較低的2011年同期下跌30%左右（2011年3、4月份是各地限價和限購密集出臺、限貸政策加碼時期，主要城市2011年1月~4月交易規模同比下跌20%），且回升非常不穩定，4月便出現了回暖止步的跡象：根據中國指數研究院提供的數據，4月超八成主要城市成交環比下跌，主要城市跌幅超過20%；超五成主要城市房價繼續回調；監測的40個城市中有38個城市庫存繼續攀升；1月~4月主要城市土地出讓金縮水近四成。總的來看，當前市場整體仍舊處于“消化庫存、減少拿地、縮減開工、降低杠桿”的弱勢，即管理層所言的“延續了去年以來的回調態勢”。
　　如果政策不見底，當前弱勢不僅會持續，而且可能進一步走弱。因為，2009年~2010年擴大內需期間所出讓的史上規模最大的住宅用地，將從2011年下半年開始逐漸形成住房供應，主要城市庫存消化周期（當前為12個月左右）將會越來越長；在開發貸款繼續收緊的同時，2009年以來房企大規模拿地和建項目所形成的高負債也將從2011年開始進入償債高峰。同時，2009年以來建設的近2000萬套保障房也將進入竣工和分配階段，對市場預期會有沖擊。在去庫存和去杠桿階段，開發商購置土地、增加新開工和建設進度的積極性將越來越低。
　　政策是否見底不僅要看市場，而且要看經濟，我國經濟與房地產已經相互依存，特別是占固定資產投資1/4的開發投資走勢與宏觀經濟走勢正相關。今年1月~4月的經濟數據顯示：外需問題最大，美國復蘇不穩和歐債危機深化并擴展到核心國家，預示著外需下滑可能將超過2009年；4萬億投資結束和國家對平臺債的清算和收緊，基建投資熱潮已過，固定資產投資增幅將繼續下降；收入分配制度改革不可能立竿見影，消費增速能保持現狀就實屬不易。盡管國家已經將2012年國內生產總值（GDP）的增長速度調低到7.5%，但市場經濟是信心經濟，企業投資決策基于未來經濟增長預期。三駕馬車各有各的問題，GDP增速在一季度8.1%（5個季度以來的最低值）的基礎上繼續下滑到8%以下時，經濟主體對7.5%是否能兜住底很難有信心。要知道，像2008年一樣出臺大規模投資刺激計劃已經不可能。這也是為什么管理層近期在各地密集調研時，提出“把穩增長放在更加重要位置”的主要原因了。
　　更重視“穩增長”，就不得不考慮房地產繼續下滑是否會與三駕馬車動力弱化形成共振而造成經濟失速。因此，出于防御性考慮的房地產政策調整是必需的，關鍵的問題是如何拿捏調整的力度與角度，這是考驗管理層智慧的問題。
　　調整的力度將取決于主要城市房價下調幅度和房地產對經濟的影響。從房價來看，主要城市房價今年年初就開始下降，但與限購實施前的2011年年初相比只有5%左右的跌幅，與“合理價位”差距很大（盡管我們無法確定何謂“合理價位”）；從房地產對經濟的影響看，房地產還沒有惡化到像2008年金融危機時期。主要原因是：中西部、三四線城市房地產仍相對平穩發展；今年在建和新開工的保障房總量近1700萬套，相當于2011年房地產在建總規模的1/4；當前未竣工土地近40萬公頃，相當于前兩年房地產用地出讓總面積。這是嚴厲調控持續了兩年，而房地產開發投資仍能保持20%左右增幅的原因，要看到2009年一季度的這一數值僅為4.1%。同時，近期披露的國土資源公報顯示，2011 年國有建設用地出讓合同價款3.15 萬億，再創歷史新高，同比增長14.6%，調控對于地方財政的影響也有限。
　　因此，政策力度只能限于“微調”，即不觸碰限購和限貸下的調整。事實上，細數今年以來沒有被叫停的地方樓市新政，盡管托市意味濃厚，但限購限貸的底線基本沒有被觸及。即使是時下被熱炒的揚州補貼成品房購置的樓市新政在打擦邊球，但其受惠商品房僅占市場供應的6%。
　　調整的方向是既能緩沖經濟下滑，又不會引起投資需求入市和房價上漲，可選政策只能是刺激以首套房為主的剛性需求。首套房優惠力度會越來越大，按揭貸款利率85折將會越來越廣泛，也不排除首套房按揭首付成數回歸到二成。改善性需求爭議很大，因為其與投資性需求在購房時是難以區分的，只能在購買后房屋的具體用途上區分，2009年刺激改善性需求引起投資需求膨脹的教訓就在眼前。而且，首次購房者的需求房價彈性比較大，而改善性需求（夾雜著投資需求）需求價格彈性小，入市規模增加會拉動房價上漲。因此，當下增加對改善性需求的政策支持比較謹慎。但如果房地產和經濟下滑嚴重，也不排除重拾對改善性需求的支持（如2008年的131號文）。但時下管理層還是以支持各地加大首次購房優惠力度為主，有限容忍各地打改善性需求和限購的擦邊球。因為改善性需求（夾雜著投資需求）入市增加，大家對市場走勢的判斷和預期就可能變化，房價就會跟著上漲，這也是管理層擔憂的問題。管理層最希望看到的是，首次購房者入市帶動銷售規模增加，提振開發商拿地、新開工和加快建設進度，同時又不會引起房價上漲。