在一波強勁的大牛市之后，美國房地產經歷連續五年的調整。美國房價從峰值下跌了三分之一，新房庫存與現房庫存都降到戰后最低水平，影響購房成本的按揭利率水平也處于歷史最低。當前，這些因素都有利于美國房地產市場止跌回穩。然而，這并不意味著美國房地產即將迎來繁榮。
　　房屋可負擔性的改善并不等于更多的人將會購買房屋。與前些年銀行發放抵押貸款極為寬松的條件相比，現在銀行普遍收緊了貸款條件，首付比例也普遍提升到了20%以上。這在很大程度上抵消了可負擔性改善的正面效果。另外，止贖房仍舊未能消化完畢，對于房地產市場將施加持續壓力。
　　更重要的是，除了這些表面因素，需要理解對房地產市場自身內在運行邏輯。房地產作為美國經濟的有機組成部分，既有消費屬性又有資本品屬性，其狀況綜合地反映了經濟運行的壓力與動力。
　　為了把房地產放在整體經濟中研究，筆者收集了1965年至今的美國房地產月度數據，并量化分析房地產新房開工量及房地產價格的方向性趨勢與各主要經濟指標的方向性走勢之間的關系。分析發現，不僅房地產市場內嵌于經濟運行，而且房地產市場開工量與價格遵循不同的動力學原則。
　　分析顯示，新房開工量的主要影響因素包括國債存量增速、長期利率、就業增速與美元匯率等。較低的利率以及強勢美元對于新房開工量在低位企穩起到了關鍵作用。過去兩年，奧巴馬政府大舉舉債支出，也對房地產市場的穩定起到了支持性作用。然而，隨著白宮數次迫近國債上限，美國政府開支瘋狂上揚的局面注定無法持久。事實上，國債存量增速早在2009年即已筑頂，目前在持續下滑中。按照筆者分析，國債存量增速將持續下滑，未來兩年平均增速約為6.6%，高于未來GDP名義增速，但低于8.3%的歷史平均水平。該指標下滑將持續施壓房地產。
　　同時，就業市場的持續疲弱也不利于房地產市場。事實上，就業增速在前幾個月創出本輪經濟復蘇最高速度之后開始下滑，該指標未來可能持續走弱。
　　如此，房地產開工量在可以預見的未來很可能無法大幅回升。筆者預測，該指標很可能維持在70萬套以下水平。這一水平不僅遠低于160萬套的新家庭形成數，也遠低于2006年最高峰時210萬套的新房開工量。從長期圖上看，這一水平位于二戰后的最低水平，難言“繁榮”。
　　更加黯淡的是房價前景。依據類似的分析模型，筆者發現房地產價格的影響因素不同于新房開工量，主要受到國際貿易、美元匯率、股市估值水平、利率風險溢水等因素的影響。房地產為可被投資的一種資產，受到家庭與企業投資組合配置變更的影響。很自然地，強勢美元與股市估值上揚都有利于房地產價格。不過，鑒于美元以及股市估值上揚空間有限，其正面影響很可能無法抵消來自貿易逆差收窄、利率風險溢水高企的負面影響。
　　貿易逆差擴張時，大量國際資金流入美國，有利于推升美國房價。而目前美國經濟處于持續再平衡過程中，典型的體現是貿易逆差的大幅收窄。從2006年美國貿易逆差為7000億美元，到2011年已經收窄到4700億美元。未來隨著去杠桿化進程持續，貿易逆差有可能繼續收窄。
　　同時，信用風險與房地產價格呈現明確的負向關系。2008年金融危機的一大遺產是信用風險溢水居高不下。歷史上，該指標的平均水平約為2%，在危機期間上升至3%附近。而2008年金融危機期間，信用風險溢水飆升至6%以上，唯一可比的時期是上世紀30年代大蕭條。2009年之后美國經濟復蘇，該指標卻拒絕下滑，目前仍舊停留在3%附近，也就是歷史上經濟衰退的平均水平。在可以預見的未來，該指標仍舊停留于此，這將持續施壓房地產價格。
　　從以上量化分析得到的結論是，美國房地產價格仍有小幅下滑空間，在未來一兩年內難以大幅反彈。綜合而言，美國房地產在可以預見的未來難以給美國經濟以正面推動。按照美聯儲調查的經濟學家平均預測，美國經濟2012年可望增長2.3%，2013年可望增長2.7%。這一樂觀預期與上述對房地產市場的分析并不吻合，按照筆者預測，今年美國經濟的增速可能低于去年（約1.3%），而2013年不排除美國經濟再次陷入負增長的可能。