2009年房市正火的時候我說，中國房地產市場一定要調整。要調控的話，首先要確定我們的方向是什么?我們到底要把房地產市場建成什么樣的市場?什么是健康發展的市場?我認為，不應該把它建成像股票市場那樣的資產市場。應該建成一個以消費品為主導的市場。也就是我買房是為了居住。我買房不是為了像買股票一樣，為了投資賺錢，那樣的話就是個資產市場了。這對中國不適合。中國也沒必要人為地去造一個波動較大的資產市場，中國的實體經濟發展潛力還很大。中國在房市發展道路上，沒有必要學以金融市場為主導的英美發展道路。我們應該學法國、德國那個道路，法德兩國房市發展比較穩。
具體地說，就是以消費為主導，買房基本是為了住，當然也不排除少量的理性投資。那么現在怎么辦?已積累了那么多問題，現在只能調整。一方面要打擊投機，另一方面要加快社會保障房的建設，我認為這兩句話就體現了我說的“消費品主導”這個方向。首先，對于比較弱勢的群體、收入較低的群體，想盡辦法讓他有房子住，但不是鼓勵他去買房。他買不起房，政府給補貼。政府通過各種各樣的優惠政策讓他有房住。其次，商品房就應該按照市場的規律，按照整個宏觀經濟調控的需求，該怎么發展，就怎么發展。對于出現的過熱現象，就通過按揭貸款，通過利率，該調控就調控。我看這一年來，基本是按照這個方向走的。當然現在也很糾結。
我曾經在2009年中國房地產最熱的時候說，房地產市場不整頓，中國肯定要出事。但是如果整得狠了，也要出事。一下子把“泡沫”全刺破了，大量的不良貸款馬上曝光，會出現一系列的問題，經濟馬上直線滑落下來，所以整狠了也要出事。比如說一下子緊縮銀根，使大量投資馬上萎縮，使得GDP增速一下子降低幾個百分點，這就可能要出事。正常的房地產市場發展方向是什么?我前面已經說了。按照宏觀調控的需求，該怎么調控就怎么調控。對于怎么打擊投機，我一直持這個觀點:與其征收房產稅，不如出臺高額累進的交易所得稅。其實大家都明白，真要管是能管得住的。現在的關鍵環節，是要精確地打擊產生于交易環節的投機行為。
我理解中央關于房地產市場的兩句話，第一句“加快建設社會保障房”，第二句“堅決打擊投機炒房”，如果把它們合起來看，實際上就是體現我說的這個方向。但是中央沒有直接說，所以市場老抱有幻想。我認為中央應該給出一個很明確的信號，就是說房子是以消費品為主導的。給出這個信號很重要，從某種意義上說，比一些行政政策還見效。政府把這個方向明確之后，在調控策略上，現在要調，但不是馬上一步調到位，方向肯定要調。因此你如果是為了賣房而買房的話，自然會謹慎了。
在明確方向后，第二點，現在要加快速度，想盡辦法，不惜一切手段，把低收入群體的社會保障房問題解決好。當然這里面也有很多問題，包括資金問題、統計問題，在此就不擴展說了。第三，對租賃房的法規制度也要盡快建起來。一些人長期投資房地產，可以，但政府要保護承租者的利益。要學習德國、法國的那些法律條款，他們是不允許隨意漲租金的，違規的要追究法律責任。
這么大的國家，搞統一的市場經濟，全國應該有個統一政策。下一步怎么辦?我認為應加快政策研究和儲備。能不能用統一的交易所得稅、高額累計所得稅，來慢慢統一、銜接、淡化現在的房產稅政策和限購政策?因為目前這種狀況總不能長期下去吧。
但是現在對房市還要調控，不能放松，因為調控還沒到位。還有一點就是土地財政問題，這個問題是個根本性的問題，是個很糾結的問題。不能因為難，就不動手。要抓緊研究，應該在財權、事權上給地方劃清楚。如果地方政府在解決公共財政、解決民生問題時缺少資金，中央政府就要想盡辦法通過轉移支出給予補足。地方政府搞一般建設的資金，可以不管它，讓它通過金融市場去解決。因為社會上資金有的是，中國是個高儲蓄國家。
另外，關于國企要退出房地產市場，現在好像管得還不徹底、不堅決。我的觀點是，企業就是以賺錢為目標的，國有企業也應該以賺錢為目標。但是國有企業是全民所有制，是共和國的“長子”，是人民的企業。現在在共和國中間，還有些低收入群體、弱勢群體的問題沒有解決好，還有很多民生問題沒有很好地解決，還有些該發展的行業沒有發展好，現在國家財政有困難，可以從所有者角度，把對你的分紅提高收回，政府應該從這個角度管他，從國有資產所有人的角度管他。
最后一點，我想說，在現在這樣一個大環境之下，房地產市場實際上已經形成了一些“泡沫”，現在只能慢慢調。因為中國經濟穩定增長的壓力也很大，所以某種意義上說調控要講點策略。再花一到兩年的時間，慢慢消化，太急了也要出事的。但是，方向一定要明確，一定要堅持，要明明白白告訴老百姓。
一開始我已經講了，以消費品為主導。是講“主導”，并不排除你很有錢，又看好10年、20年以后的房價，去適當地投資。如果監管政策又到位，少量的投資也未嘗不可去鼓勵。你是從個人角度講抗通脹，我是從宏觀角度講如何使整個房市健康發展，有共同之處，也有不同之處。你搞投資，可以投資以后租給人家，但政府對租賃市場進行管理，那你也要理解，因為它用于投資了。在我們外需減少的情況之下，很多產能過剩，增長靠什么?前十年來，我們靠房產投資。從客觀效果上看，房地產投資對總投資增長起了很大的作用。房地產投資是一塊很大的投資力量，現在一下子讓它急速下滑，也是個大問題。所以又強調保障房投資。因此我很嚴謹地提出，要“以消費品為主導”來發展。