去年下半年以來(lái)，房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量逐漸增多，房地產(chǎn)調(diào)控朝預(yù)期方向發(fā)展。隨著調(diào)控效應(yīng)的累積，局部地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控也面臨較大反彈壓力。中國(guó)證券報(bào)認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)動(dòng)搖，同時(shí)，為促進(jìn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展，要更多從市場(chǎng)化和中長(zhǎng)期制度建設(shè)入手，擺脫調(diào)控“短期化”的影響。穩(wěn)定供需、抑制投機(jī)以及建立住房保障體系，將成為中長(zhǎng)期的行業(yè)調(diào)控方向。
　　以“國(guó)十條”頒布為標(biāo)志，本輪房地產(chǎn)調(diào)控可分為兩個(gè)階段。第一階段是2010年4月至2011年9月，即從“國(guó)十條”頒布至臺(tái)州等二三線城市進(jìn)入實(shí)施限購(gòu)政策城市名單。在這一階段，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷趨緊，房?jī)r(jià)由之前的快速上漲逐步轉(zhuǎn)向滯漲。第二階段是去年9月以來(lái)至今，這一階段沒有再出臺(tái)明顯的加碼措施，但在先前政策累積效果和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的作用下，全國(guó)房?jī)r(jià)開始真正出現(xiàn)有效下降。
　　值得一提的是，去年四季度以來(lái)，佛山、蕪湖等地試圖放松調(diào)控的措施均被叫停，尤其是新近發(fā)生的蕪湖“救市”，其財(cái)稅補(bǔ)貼等手段雖未觸及限購(gòu)限價(jià)“紅線”，但仍被叫停。可以說(shuō)，未來(lái)一段時(shí)間，以限購(gòu)、限貸為代表的調(diào)控措施不會(huì)有松動(dòng)的可能，各地各種“試盤”調(diào)控方向的行為將被制止。在這種政策環(huán)境下，今年上半年全國(guó)總體房?jī)r(jià)仍有一定的環(huán)比下行空間。
　　但目前的調(diào)控效果仍是短暫的和階段性的，在市場(chǎng)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展方面還有很多文章要做。
　　國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)最近也表示，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)主要有兩個(gè)：一是促使房?jī)r(jià)合理回歸；二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期、穩(wěn)定、健康發(fā)展。2000年以來(lái)，我國(guó)先后經(jīng)歷2004年、2005年、2007年和2010年四輪房地產(chǎn)調(diào)控。過(guò)多關(guān)注“短期化”效果的調(diào)控暴露出一些不容回避的問題。一是需求調(diào)控往往壓抑下一階段供給，反而給未來(lái)房?jī)r(jià)帶來(lái)上漲壓力。二是過(guò)于頻繁的調(diào)控轉(zhuǎn)換，可能帶來(lái)市場(chǎng)較大波動(dòng)，影響到正常投資和消費(fèi)。
　　調(diào)控進(jìn)行到當(dāng)下，在堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖的同時(shí)，又要認(rèn)真考慮房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展方向。加快建立自由度更高的行業(yè)市場(chǎng)，在相關(guān)法制體系建設(shè)完善之后，調(diào)控將不再總是落入“重則蕭條，輕則過(guò)熱”的循環(huán)之中。
　　穩(wěn)定供需、抑制投機(jī)及建立住房保障體系，是房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期健康平穩(wěn)發(fā)展的必要組成，均將成為中長(zhǎng)期的行業(yè)調(diào)控方向。
　　首先，房?jī)r(jià)上漲和下跌歸根到底是由供求關(guān)系決定的，在住房剛性需求相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)仍將存在的情況下，協(xié)調(diào)好短期供給調(diào)控和長(zhǎng)期需求增長(zhǎng)之間的關(guān)系十分重要。
　　具體而言，應(yīng)繼續(xù)推進(jìn)相關(guān)財(cái)稅體制改革，改進(jìn)土地出讓制度，穩(wěn)定開發(fā)企業(yè)的投資預(yù)期，避免地價(jià)和房?jī)r(jià)產(chǎn)生螺旋式上漲局面。
　　建立完善適合我國(guó)國(guó)情的住房供應(yīng)體系，形成商品房、二手房市場(chǎng)互補(bǔ)，買賣和租賃市場(chǎng)共同發(fā)展的市場(chǎng)格局。
　　保護(hù)合理住房需求，金融部門應(yīng)考慮對(duì)首套及中小戶型購(gòu)房者給予利率優(yōu)惠，對(duì)二套及以上購(gòu)房者給予懲罰性利率或停止按揭貸款。
　　其次，在稅收制度上要區(qū)分投機(jī)性購(gòu)房和存在真實(shí)合理需求的購(gòu)房，避免“誤殺”。畢業(yè)、結(jié)婚首套購(gòu)房和拆遷安置、城鎮(zhèn)化外來(lái)人口購(gòu)房、改善居住條件等購(gòu)房群體，應(yīng)在制度安排上滿足購(gòu)置需求，可適用比目前更低的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
　　同時(shí)，抑制投機(jī)購(gòu)房將成為一項(xiàng)長(zhǎng)期目標(biāo)。在個(gè)人住房信息系統(tǒng)等配套措施建成之后，“限購(gòu)”政策將逐步朝房產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段過(guò)渡。此外，打壓投機(jī)需求還可通過(guò)提高二手房轉(zhuǎn)讓稅收來(lái)實(shí)現(xiàn)。
　　再次，完善保障性住房體系。“十二五”期間我國(guó)將陸續(xù)開工建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房，未來(lái)3至5年我國(guó)納入住房保障體系的城鎮(zhèn)居民戶數(shù)有望達(dá)到20%左右，屆時(shí)保障方式也將適時(shí)由目前的實(shí)物保障轉(zhuǎn)向貨幣補(bǔ)貼為主。保障房分配、退出機(jī)制、轉(zhuǎn)讓收益等相關(guān)領(lǐng)域措施，也將逐步明確。