從去年開始，在房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體低迷。種種跡象表明，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)已在松動(dòng)，今年房?jī)r(jià)全面下行可能性也在增大。從前些年房?jī)r(jià)過(guò)快上漲到今年房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，這種轉(zhuǎn)化，既是房地產(chǎn)調(diào)控的結(jié)果，也是房?jī)r(jià)理性回歸的必然要求。在這種情況下，筆者以為，為了能更好地把握房地產(chǎn)調(diào)控的力度，眼下可能需要一個(gè)錨，而房?jī)r(jià)錨可能是目前情況下一個(gè)較好的選擇。這就是說(shuō)，為房地產(chǎn)調(diào)控政策設(shè)置一個(gè)“錨”，從中發(fā)現(xiàn)合理的房?jī)r(jià)，以便確定政策調(diào)控的力度和節(jié)奏。就目前而言，運(yùn)用住房租售原理，可能是發(fā)現(xiàn)商品房合理價(jià)格的有效途徑。
　　房?jī)r(jià)運(yùn)行分析，離不開供求分析。從滿足人類居住需求的角度來(lái)說(shuō)，有效住房市場(chǎng)需求可分為購(gòu)房需求和租賃需求。購(gòu)房需求包括新增人口住房需求、改善需求、拆遷轉(zhuǎn)移需求和投資需求。租賃需求雖不涉及房屋買賣，但同樣能夠滿足消費(fèi)者住房居住需求。從全社會(huì)考察，如果將包括空置商品房在內(nèi)的全部住房作為市場(chǎng)供給，而將全體國(guó)民居住需求作為需求另一方，顯而易見，全社會(huì)有效住房需求小于住房供給。當(dāng)然，不能否認(rèn)，住房的分配結(jié)構(gòu)還不很合理，少數(shù)人擁有多套房產(chǎn)，而部分人則要擁擠在一個(gè)狹小的空間內(nèi)。在房?jī)r(jià)快速上漲的背景下，承租成為欠缺經(jīng)濟(jì)實(shí)力人群滿足居住需求的理性選擇。
　　再具體分析，當(dāng)下個(gè)體滿足居住需求的途徑基本有三條，在親戚或朋友家居住、租住、購(gòu)買住房。無(wú)疑，第一種方式不構(gòu)成有效住房需求，而是否選擇第二種方式或第三種方式，則主要取決于該個(gè)體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、住房交易價(jià)格和租賃價(jià)格三方面的比較關(guān)系。當(dāng)然，如果該個(gè)體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力并不具備購(gòu)買住房的能力，那么租賃住房便成為唯一選擇，其前提是該個(gè)體不愿與其親戚或朋友一同居住。但是，如果該個(gè)體經(jīng)濟(jì)實(shí)力足以購(gòu)買房子，也能支付每期租金，那么理性的個(gè)體必然會(huì)考慮兩種方式下滿足其居住需求所付出總資金的大小（折算成現(xiàn)值）。如果購(gòu)買價(jià)格相對(duì)于總租金的現(xiàn)值小，他會(huì)選擇購(gòu)買；反之則相反。對(duì)住房二級(jí)市場(chǎng)供給方而言，出售或租賃均是其實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的重要手段之一。如果房屋出售，則在當(dāng)期實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)；如果選擇租賃，可形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，其投資回報(bào)分?jǐn)偟礁髌凇＠硇缘淖》慷��?jí)市場(chǎng)供給者必然會(huì)比較出售和租賃的投資回報(bào)率，以便選擇最有利的方式。因此，在均衡的住房市場(chǎng)，房屋出售價(jià)格與租賃價(jià)格存在比例關(guān)系，住房二級(jí)市場(chǎng)供給方和需求方共同作用，會(huì)使得住房交易市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)處于動(dòng)態(tài)的均衡之中。
　　住房租售原理，簡(jiǎn)而言之，就是住房出租和出售的轉(zhuǎn)換比例關(guān)系。在特定約束條件下，租金與售價(jià)合理之比應(yīng)為一個(gè)固定常數(shù)。租售比價(jià)會(huì)受到通脹率、存貸款利率、按揭貸款方式、貸款期限、住房折舊率等多種因素的影響。通常，通脹率越高，根據(jù)租售比價(jià)確定的合理住房?jī)r(jià)格也越高。
　　根據(jù)上述住房租售原理，地方政府可將住房租售比價(jià)作為一個(gè)重要目標(biāo)參數(shù)，設(shè)法微調(diào)住房租售比價(jià)系數(shù)進(jìn)而影響住房租賃市場(chǎng)和住房交易市場(chǎng)。或者也可向社會(huì)定期發(fā)布地區(qū)住房租售比價(jià)系數(shù)，明確以住房租售比價(jià)系數(shù)的大小作為是否出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控措施的重要依據(jù)，向居民傳遞購(gòu)房是否合適的信息，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)。
　　如此，通過(guò)整頓住房租賃市場(chǎng)，完善住房租賃市場(chǎng)制度，或能進(jìn)一步保障承租人正當(dāng)利益。而在當(dāng)前的環(huán)境下建立廉租房市場(chǎng)，大力發(fā)展二手房市場(chǎng)，能切實(shí)解決中低收入階層的住房需求，大大緩解市場(chǎng)供需矛盾。