根據(jù)近期公布的《2011中國養(yǎng)老金發(fā)展報告》，剔除1954億元的財政補貼后，2010年包括上海、江蘇在內(nèi)的14個省的基本養(yǎng)老保險基金當(dāng)期征繳收入出現(xiàn)收不抵支。可見，完全依靠基本養(yǎng)老基金，社會養(yǎng)老問題將變得日益突出。
　　中國歷來有“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)，但隨著經(jīng)濟社會發(fā)展的巨變，加上年輕一代承受著的工作與生活壓力，完全依靠下一代的養(yǎng)老，在實踐中遇到越來越大的難題。獨生子女成長后組成的家庭，需要承擔(dān)4個老人的養(yǎng)老，還要照顧下一代，且面臨著巨大的競爭壓力，生活成本連年上漲，苦不堪言。現(xiàn)在，社會已出現(xiàn)了很多“啃老”族，花掉父輩一生的積蓄買房買車。由此可見，需要積極拓展新的養(yǎng)老途徑。
　　以房養(yǎng)老可不失為一條有效途徑。住房反向抵押貸款最早源于荷蘭，當(dāng)時是為了解決住房問題而提出的一種措施。住房反向抵押貸款發(fā)展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國，已有15年的歷史。上世紀80年代，美國因為出現(xiàn)了大量的“房子富翁，現(xiàn)金窮人”，于是住房反向抵押貸款便應(yīng)運而生，并逐漸成為許多老年住房所有者的絕佳金融產(chǎn)品。
　　以房養(yǎng)老，實行住房反向抵押貸款，可以有力地保障老年人的晚年生活，使得他們在不賣掉房子的同時，擁有一筆固定收入用于維持和改善生活。同時，由于房子仍然屬于借款人所有，他可以繼續(xù)享有房子增值帶來的收益，可以在適當(dāng)?shù)臅r候選擇出售和其他處置方式，獲得更高的收益。住房反向抵押貸款可以增加老年人的養(yǎng)老收入和可變現(xiàn)資產(chǎn)，提高老年人的生活質(zhì)量，減輕年輕人的養(yǎng)老負擔(dān)。
　　以房養(yǎng)老，實行住房反向抵押貸款也改變了社會養(yǎng)老的基本模式。住房反向抵押貸款讓老年人不必每天再為自己的投資操心，只需與相關(guān)金融機構(gòu)辦妥有關(guān)手續(xù)，便可一勞永逸，使今后的退休生活更加豐富、更加寬裕。因此，國人觀念亟待轉(zhuǎn)變。長期以來，一些傳統(tǒng)的觀念在國人心中根深蒂固，特別是對于老人來說，將自己居住了很多年的房產(chǎn)抵押出去而不是留給子女的現(xiàn)實，讓很多人無法接受；對于子女一方，一部分人可能因為少了繼承的遺產(chǎn)以及因為到期金融機構(gòu)將房產(chǎn)收回而無法紀念父輩而反對接受這一服務(wù)。另一部分人認為留下作紀念的意義要大于抵押給金融機構(gòu)按月獲得收入的意義。
　　目前，我國商業(yè)銀行全面推出住房反向抵押貸款還存在一定困難。如商業(yè)銀行對此類貸款風(fēng)險管理技術(shù)準(zhǔn)備不足，房地產(chǎn)二級市場、房地產(chǎn)評估業(yè)發(fā)展滯后，居民觀念有待轉(zhuǎn)變，相關(guān)法律法規(guī)存在障礙等。建議選取條件成熟的城市和商業(yè)銀行作試點。試點城市應(yīng)當(dāng)同時具備房地產(chǎn)二級市場發(fā)展程度較高、房地產(chǎn)市場的預(yù)期發(fā)展良好、房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展較成熟、銀保聯(lián)手開辦獲批、當(dāng)?shù)赝顿Y消費生活觀念領(lǐng)先、房屋產(chǎn)權(quán)情況較明確、相關(guān)法律法規(guī)環(huán)境較完善成熟以及監(jiān)管機構(gòu)監(jiān)管環(huán)境良好等條件，同時當(dāng)?shù)刎敹惒块T應(yīng)給予商業(yè)銀行一定的優(yōu)惠政策。試點的商業(yè)銀行必須在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)上具備相當(dāng)優(yōu)勢，風(fēng)險控制要相對較好，并且有一定的可用資金規(guī)模。
　　由于商業(yè)銀行的盈虧主要取決于借款人的壽命長短，商業(yè)銀行應(yīng)利用保險公司精算技術(shù)，來合理確定借款人的預(yù)期壽命。如果借款人實際壽命較預(yù)期壽命長，那么，商業(yè)銀行就有可能虧損。為解決此類問題，借款人在初始就應(yīng)向與商業(yè)銀行聯(lián)合開辦此項業(yè)務(wù)的保險公司投保，這樣，在出現(xiàn)風(fēng)險時，商業(yè)銀行就可獲得保險公司的賠款。
　　由于商業(yè)銀行的收益主要取決于借款人去世后房產(chǎn)的價值，商業(yè)銀行必須對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場較長時期的走勢有深入的了解，對房產(chǎn)未來的價值和存在的風(fēng)險有較為準(zhǔn)確的評估。另一方面，在這一過程中，可能會出現(xiàn)諸如借款人提前去世、提前還款索回房屋、壽命較預(yù)期延長等問題，商業(yè)銀行應(yīng)逐步完善應(yīng)對各種風(fēng)險的管理措施
　　總而言之，住房反向抵押貸款的實施，還需要在金融監(jiān)管政策和技術(shù)上提供支持，政府需要引導(dǎo)，商業(yè)銀行需要進行產(chǎn)品創(chuàng)新，并大力推進，從無到有，從小到大，使之成為我國社會養(yǎng)老的重要途徑之一。