近期，頻見房地產調控從嚴的消息。中央經濟工作會議已經明確：明年堅持調控不動搖，促使房價合理回歸。媒體報道住建部要求原本暫定年底到期的少數城市延續限購政策，部分城市宣傳明年繼續限購。但另一方面，貨幣開始轉向，重要標志是三年來央行首次下調存款準備金率。年內政策已無懸念，明年樓市政策走向卻存變數。
一個大前提是，業內人士須清醒的認識到：即便未來兩年會松綁，也不可能再現2008年那么猛的救市行動。2008年四季度，受國際金融危機影響，國內經濟快速下滑，樓市更是出現量價齊跌的慘淡景象，于是中央和地方政府采取各種手段救市，主要是四萬億一攬子經濟刺激計劃，其中包括9000億的安居工程投資，另外是放松住房信貸和購房稅收優惠。當前形勢與2008年明顯不同，經濟只是穩中有落，通脹雖已下拐，仍處偏高位，宏觀經濟政策剛剛開始放松。即便考慮到明年經濟形勢更加不樂觀，經濟政策和樓市政策放松的程度也將遠遜于2008年。
不要奢望“08式餡餅”，但也不必被當前政策嚇昏頭。客觀上講，房地產政策已經見底。雖然政府一再強調絲毫不能放松，但也沒見追加什么新政策。反倒是，7月12日的國務院會議要求：房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施，遺撼的是至今僅有臺州、衢州、珠海三地遵命，而且其措施非常寬松。
另外，在中央嚴令各地不得放松調控的背景下，仍有地方政府以各種方式、或明或暗、或直接或間接的松動政策。最典型的是10月11日佛山市發布文件，明確放松限購政策，富有戲劇性的是當晚即宣布暫緩執行。11月成都房管局曾一度允許開發商和中介機構先對限購對象進行售房，可暫時不登記備案，一周后同樣被迫叫停。另外還有一些地方行為卻并沒有被干預。比如：8月，馬鞍山推出了一項為期一年的補貼政策，對當地符合條件的兩類購房者可享受市財政給予所納契稅100%的補助；10月，南京、常州等放松公積金貸款的政策；11月，北京、武漢等地調整普通住宅標準，以便讓更多購房者享受到稅收優惠；諸多地方放寬土地出讓金繳納期限等。
自今年2月以來，很多城市商品住宅成交量持續低迷，尤其是一二線城市，市場化的商品住宅成交量同比去年平均下滑一二成。10月份，全國70個城市房價出現整體性的下行拐點。筆者認為，政策保持現有力度，市場就會繼續調整，房價也將會持續下滑，所以不可再追加緊縮政策，以免調控過頭。隨著房價持續下跌，調控效果趨于顯著，明年適當時候，政策應進行適度調整。
首先，房貸政策應考慮對自住需求者適度放松。今年以來，影響住宅需求最大的政策是房貸緊縮，不僅三套限貸，二套門檻提高，連首套住房貸亦不斷提高門檻，再加上經過五次加息之后，貸款利率水平明顯提高，導致很多自住需求被迫推遲購房。商業銀行唯利是圖，在信貸指標較少情況下，不愿發放房貸。部分商業銀行，對于首套住房，要求首付四至五成，利率較基準利率上浮10%左右，首套住房與民生聯系密切，這有悖國家差異化房貸政策方針。
其次，限購政策應考慮退出時間及方式。限購政策，是典型的行政干預手段，事實已證明效果確實不錯。然而，它注定只能是一種權宜之策，一旦效果顯現，就應考慮放松或退出，免得助長負面效果。實際上，去年以來多個國家文件中，屢屢明確“在一定時期內”實行限購，從未說過永不退出。很多人有意、無意誤讀了政策，當前主流輿論是限購不能退出，實際上在一定程度上“綁架”了政策。這對于政策相機調整非常不利。按照當前房價下跌的態勢，明年年中前后，應允許地方政府對限購政策作合理調整。與此同時，明年應進一步擴大房產稅試點城市范圍，這既是對房地產稅收制度的完善，也是長期抑制投資投機需求的工具，同時也為部分城市限購政策的退出尋找“臺階”。
再次，部分城市
“一刀切”式限價有失簡單粗暴。今年1月，新國八條出規定：2011年各城市人民政府要合理確定本地區年度新建住房價格控制目標。這是國家調控房價的重要手段，直接讓地方政府明確指標，完不成則被約談和問責。這是一種行政干預手段，與限購令一樣屬于臨時之策，長期來看，不能僅拿某一房價數據考核，而應以房價收入比這種更加科學的指標加以約束。但既然有此政策，地方政府應提前引導企業和市場，若完成難度較大，可以參考韶關廊坊、煙臺、秦皇島、丹東等做法。比如，韶關從9月18日起，首次申請預售許可證的商品房項目，申請預售商品住房備案均價高于周邊同類樓盤半年內實際成交均價10%的，暫緩備案和發放商品房預售許可證。不應像中山和珠海的限價令，屬于“一刀切”，比如
中山限價令：自發文之日起至2011年12月31日止，單套商品住房合同銷售價格超過5800元/平方米的，暫緩銷售。11月12日，胡錦濤主席在亞太經合組織工商領導人峰會上表示：深化經濟體制改革，改善商業投資環境，深化行政審批制度改革，減少政府對微觀經濟活動的干預。但愿，在今后的房地產調控中，各級政府能減少微觀干預，尤其是對于商品住宅價格的粗暴干預。
最后，完善住房保障制度，保證施工進度和建筑質量。截至10月底，全國1000萬套保障房新開工率已超100%，可以說提前完成全年任務。但是，確實有相當部分項目存在“挖坑”現象，沒有持續、正常的進行施工。所以，尚須進一步督促地方政府推進施工進度。另外，建筑質量也須保證，10月份的國務院會議提出：嚴格落實工程質量責任，項目法人對住房質量負永久責任，逐步推行參建單位負責人和項目負責人終身負責制。應盡快在全國貫徹落實這一做法。然而，靠行政督促和問責治標不治本，關鍵要盡快完善住房保障制度。
建議近期重點推進兩項工作：第一，公租房正成為我國保障房的主力軍，但其投資、建設、管理機制尚不健全，各地做法不一，盡進一步通過優惠政策引導和鼓勵社會資金和社會力量能與公租房建設和運營。第二，規范企事業單位建設集資房，去年以來，這類現象有明顯增加，而部分地方政府也樂于以此充抵保障房指標，須嚴格依規要求企事業單位只能以經濟適用房標準建設集資房。（刊發于南方都市報）
