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今年以來，我國房地產開發投資依然保持在較高水平，累計同比增速從年初的35.2%到11月底的29.9%，下降幅度只有5個百分點，且基本是勻速遞減。這與目前市場整體趨冷的現實表面看似乎有些背離，其實不然。
因為，2009年下半年以來，住宅銷售在刺激政策的影響下出現了井噴，定金及預付款也出現同步增長，峰值均出現在2009年11月。在我國住宅銷售中，期房占比高達80%以上（2010年以來平均占比達到83%），住宅項目從預售到最后交付，一般需要經歷1-2年的時間。因此，受銷售合同的“硬約束”，當前高企的房地產投資增長很大程度上源于前期期房的超額銷售。
保障房建設的加碼，也推高了目前我國的房地產投資。2010年新開工的590萬套保障房，成為今年的在建項目，再加上2011年新開工的1000萬套（截至10月底已開工1033萬套），也成為拉動房地產投資高增長的又一動力源。
另外，房地產資金來源累計增速在2010年2月創下69.5%的歷史峰值，高出本輪投資增速38.2%的峰值31.3個百分點。金融危機后，房地產企業大多借2009年經濟刺激計劃所衍生的流動性泛濫，以及銷量的急劇放大，積聚了較為充裕的資金。憑借過去超額的資金來源的支撐，使得房地產開發投資并未隨今年以來銀行信貸的緊縮而出現大幅回落。
但是，從房地產投資的先行指標——資金來源看，該指標較房地產投資領先約一個季度。從歷史數據來看，投資增速反超資金來源增速只有在房地產投資增速處于下滑階段才會出現，目前資金來源增速依然明顯慢于投資增速，由此可以判斷，2011年第四季度的房地產投資增速仍會下滑。由于2011年三季度的資金來源同比增速達到23.02%，較二季度的19.47%增加了約4個百分點，資金來源同比增速的小幅回升預示著第四季度的房地產投資很可能依然保持當前溫和下降的態勢。
明年一季度房地產投資增速如何變化，需要關注今年第四季度的資金來源情況。在銀行貸款收緊、資本市場直接融資渠道不暢以及房地產信托監管趨嚴的情況下，資金來源在很大程度上取決于銷售回款。由于房地產限購政策在去年四季度實施，直接導致當季銷售額同比增速處于較低水平，在去年低基數的影響下，今年第四季度銷售同比增速不會大幅下降。由此推斷，2012年一季度的房地產投資增速延續當前平緩下降態勢的可能性較大。
依此類推，2012年二季度的房地產投資狀況將取決于一季度的銷售情況。由于每年的一季度都是房地產市場的銷售淡季，一季度在全年銷售額中的往往占比最低，因此，可以推斷，2012年二季度的房地產投資將很難得到更多的銷售回款資金支持。
綜上所述，筆者認為，若目前商品房銷量繼續下滑、銀行信貸繼續收縮，且持續到明年二季度，則房地產開發投資很可能出現較大幅度下滑，投資增速可能從溫和回落變為驟然下降到個位數，甚至不排除負增長的可能。這種情況曾在2009年的2月份出現過，房地產投資累計同比增速由2008年12月的23.4%斷崖式地下滑到1%，跌幅超過20個百分點，之前投資增速也是基本處于勻速、緩慢回落態勢。
目前，由于前期超額銷售的期房已逐漸進入交付期，過去積累的超額資金來源也將逐漸消耗殆盡，房地產商資金鏈會日趨緊張，再加上2012年保障房建設目標有松動跡象，支持當前房地產投資增速緩慢回落、但仍處于較高水平的種種因素正在逐漸弱化。
若2012年一季度，限購政策依然實行、房價下跌幅度仍不明顯及房地產銷售增速出現大幅下滑甚至負增長，再加上銀行信貸依然緊縮，到明年二季度，房地產投資增速將很可能出現“斷崖式”下滑。即使上述假設條件不存在，仍不能改變房地產市場中長期走弱、房地產開發投資增速繼續下滑的態勢。
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