臨近年底，今年全國保障房建設的開工任務已基本完成，明年開始，各大城市的保障房都將進入竣工、交付和分配期。面對涉及國計民生的保障房大戲，業內普遍認為，其制度“劇本”尚有很多值得完善的地方。而隨著保障房的陸續竣工，中國住房體系的重構也將出現實質性進展。
　　日前在由中國互聯網新聞中心·地產中國網主辦的“第三屆地產中國論壇暨2011年度紅榜典禮”上，與會專家認為，未來我國保障性住房的整體框架還需做一個梳理和考慮。如果說，2011年是我國保障房及住房制度重構的“大幕開啟年”，那么，2012年將是保障房及住房制度的“制度完善年”。今后，對于保障房的界定、保障人群的甄別、保障房的分配和退出、保障房建設資金的籌集和滾動等問題，相關主管部門都應有統籌的制度安排和細化的執行政策。
　　據筆者觀察，在界定方面，目前保障房與商品房仍然存在揮之不去的交集區域，這以經濟適用房和限價房為突出代表。很明顯，經濟適用房和限價房實質上是享受政策補貼的商品房，它們的存在必然會造成商品房概念的模糊化，同時也會造成保障房概念的模糊化。這種商品和保障雙規交叉重疊地帶的存在，最終會導致分配不公，進而影響保障房體系的健康運轉。
　　目前，業內人士普遍認為，發展廉租房和公租房等租賃型保障房是大勢所趨，十二五期間，這兩類保障房將獲得政府的重點支持。具體來看，廉租房運行的關鍵“支點”在財政和金融政策的支持，而公租房建設重在市場化運作和貨幣化管理。對于這兩類保障房所保障人群的遴選和甄別，也需有相應的制度保障。另外，如何規范產業園區集體宿舍、農村集體自建房、高校自建房差異化分配也是急需解決的問題。
　　根據“十二五”規劃綱要，未來5年，我國將完成3600萬套保障性住房的建設任務，將使我國城鎮居民住房保障覆蓋率達到20%左右。保障房體系除數量上的極大擴展外，總量目標和區域、結構期限之間也有相當大的調整，資源的參與程度也跟原來有很大的不同。但當前的保障房建設目標，是自下而上確定，又從上到下層層分解執行，這與市場實際的需求可能存在著不匹配的情況。
　　從全國層面來看，2008年金融危機時，中央政府提出2009-2011年共建747萬套保障房，而2010年當年的建設計劃就上升到580萬套，遠超原定目標。到了2011年，又提出建設1000萬套，“十二五”期間共建3600萬套，近三年來我國關于保障房的建設目標，經過三次非常大的調整。從省市層面上看，各省的任務也很不平衡，黑龍江由最初的85萬套擴大到105萬套，超過全國總水平的10%。但浙江是流動人口大省，其保障房的建設規模只有10萬套。
　　還值得關注的是，保障房靜態設定的建設目標和需求動態變化之間也不匹配。保障房需求，隨著家庭收入的變化，也會動態調整。原有家庭的退出，新家庭的進入，因此保障對象的設定標準和范圍也在變化。而靜態的設定某一年度的目標，實際上很難反映這個變化。
　　按照國務院發展研究中心巴曙松的觀點，保障房應該構建更為合理的制度框架，確立適度居住權的保障制度，由調控為導向的保障房建設轉向民生導向的保障房建設。