今年以來(lái)，在政府嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大幅萎縮、地產(chǎn)商現(xiàn)金流日益緊張，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制，一些重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)局部松動(dòng)跡象。對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展，筆者認(rèn)為,未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍將較快增長(zhǎng)，但需求結(jié)構(gòu)將迎來(lái)趨勢(shì)性轉(zhuǎn)變。滿(mǎn)足基本自住需求的中低端住宅市場(chǎng)需求將進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)期，能同時(shí)滿(mǎn)足改善性和投資性需求的中高端住宅市場(chǎng)需求將進(jìn)入高速增長(zhǎng)期。
從居民購(gòu)買(mǎi)住宅的次數(shù)分類(lèi)，可以將房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)需求分為首次購(gòu)房需求和再次購(gòu)房需求。其中，首次購(gòu)房需求對(duì)應(yīng)著居民的基本自住需求，再次購(gòu)房需求包括兩種主要的類(lèi)型：居民改善性住宅需求和居民投資性住宅需求。不同的住宅需求，會(huì)受不同的因素驅(qū)動(dòng)。
對(duì)于基本自住需求而言，在人口數(shù)量、城鎮(zhèn)化率、城鎮(zhèn)人口中25-34歲年齡段人口數(shù)量和人均可支配收入等四項(xiàng)驅(qū)動(dòng)因素中，前三項(xiàng)反映的是潛在需求，第四項(xiàng)反映的是購(gòu)買(mǎi)能力，當(dāng)上述四項(xiàng)驅(qū)動(dòng)因素共同作用時(shí)，方能形成有效的基本自住需求。
從人口數(shù)量看，在2010年底我國(guó)總?cè)丝诩s13.4億，按照較保守預(yù)計(jì)，人口數(shù)量的峰值可能在2030年附近出現(xiàn)，屆時(shí)有望達(dá)到14.32億。由此可見(jiàn)，中國(guó)人口數(shù)量在未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)將不斷上升，這將產(chǎn)生大量的潛在基本自住需求。
從城鎮(zhèn)化率看，在2050年之前中國(guó)城鎮(zhèn)化率仍將不斷提高，并有望在2050年上升至70%以上。由于中國(guó)的土地政策使得城鎮(zhèn)居民是住宅基本自住需求的絕對(duì)主力，而城鎮(zhèn)居民人口比例的快速提高與中國(guó)人口數(shù)量，在未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間范圍內(nèi)的持續(xù)增長(zhǎng)兩種因素的疊加作用，無(wú)疑將進(jìn)一步增加潛在的基本自住需求。
從城鎮(zhèn)人口中25-34歲年齡段人口數(shù)量的變化趨勢(shì)看，未來(lái)城鎮(zhèn)人口中25-34歲年齡段人口數(shù)量，將由2010年的約20%比例逐漸下降至2030年的約12%。由于人口年齡結(jié)構(gòu)和置業(yè)水平有很強(qiáng)的相關(guān)性，通常城鎮(zhèn)人口在25-34歲左右進(jìn)入第一次置業(yè)高峰，從而成為基本自住需求的主力人群，因此這一年齡段人口數(shù)量變化，意味著未來(lái)潛在自住需求將出現(xiàn)較明顯回落。
從人均可支配收入來(lái)看，“劉易斯拐點(diǎn)”的到來(lái)意味著今后居民人均收入將進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段，人均可支配收入和購(gòu)買(mǎi)能力也將由此快速上升。預(yù)計(jì)在2011年—2025年期間，中國(guó)城鎮(zhèn)人口年均增加數(shù)量將在1000萬(wàn)—1400萬(wàn)之間，鄉(xiāng)村人口年均減少700萬(wàn)左右；隨著農(nóng)村勞動(dòng)力人口日益供不應(yīng)求，勞動(dòng)力要素價(jià)格將出現(xiàn)趨勢(shì)性的快速上升現(xiàn)象，由此必將帶來(lái)人均收入以及人均可支配收入的快速提高，從而使居民自住住宅的購(gòu)買(mǎi)能力也隨之大幅提升。
從以上分析可以看出，未來(lái)潛在基本自住需求將先高位徘徊后逐漸回落，但考慮到未來(lái)居民人均可支配收入將較以往出現(xiàn)快速上升，從而使更高比例的潛在自住需求能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)有購(gòu)買(mǎi)能力的需求。因此，整體而言，有效的基本自住需求在2030年以前將總體維持在較高水平，不會(huì)較2010年出現(xiàn)大幅滑落。
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改善性需求將出現(xiàn)加速上升態(tài)勢(shì) |
從城鎮(zhèn)人口中35—54歲年齡段人口數(shù)量的變化趨勢(shì)看，在我國(guó)城鎮(zhèn)人口數(shù)量不斷攀升的同時(shí)，未來(lái)城鎮(zhèn)人口中35—54歲年齡段人口數(shù)量將由2010年的約33.5%比例微降至2030年的約33.2%。考慮到人口高峰將在2030年左右出現(xiàn)，以及2030年城市化率約為54%，因此，2030年城鎮(zhèn)35—54歲年齡段人口數(shù)量約為2.57億，較2010年將出現(xiàn)明顯的上升。由于人口年齡結(jié)構(gòu)和置業(yè)水平具有很強(qiáng)的相關(guān)性，通常城鎮(zhèn)人口在35-54歲之間會(huì)集中釋放改善性需求和投資性需求，因此這一年齡段人口數(shù)量的明顯上升將顯著增加潛在的改善性需求。
從住房需求變化來(lái)看，由于中國(guó)未來(lái)改善性需求的潛在購(gòu)房者往往已擁有一套以上的住房，考慮到國(guó)內(nèi)建筑的設(shè)計(jì)理念以及建筑質(zhì)量等都會(huì)經(jīng)歷一個(gè)由不成熟到逐漸成熟的發(fā)展過(guò)程。這就使得未來(lái)20年許多現(xiàn)有住宅將出現(xiàn)居住環(huán)境落伍、建筑物老化等現(xiàn)象，從而促使已擁有這些住宅的居民形成新的改善性需求，進(jìn)而使得潛在的改善性需求上升。
從自有住房者收入增速來(lái)看，由于改善性住房需求者多為二次以上購(gòu)房者，所以通常已解決基本自住需求。這些人群主要由當(dāng)前城鎮(zhèn)中收入水平較高的居民（以中產(chǎn)階層及以上居民為主）組成，他們的未來(lái)收入增幅有望明顯超過(guò)未來(lái)居民人均增幅，因此其未來(lái)改善性購(gòu)房能力也將快速上升。
上述三項(xiàng)驅(qū)動(dòng)因素中，前兩項(xiàng)反映的是潛在需求，第三項(xiàng)反映的是購(gòu)買(mǎi)能力，當(dāng)上述三項(xiàng)驅(qū)動(dòng)因素共同作用時(shí)，方能形成有效的改善性需求。從以上分析可以看出，未來(lái)中國(guó)潛在的改善性住宅需求將快速提升，同時(shí)改善性購(gòu)房者的購(gòu)房能力也將快速上升，從而使規(guī)模龐大的潛在改善性需求有望轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)有購(gòu)買(mǎi)能力的需求。因此，整體而言，改善性需求在2030年以前將出現(xiàn)加速上升態(tài)勢(shì)。
從投資預(yù)期回報(bào)率來(lái)看，因受住宅市場(chǎng)供求關(guān)系、居民投資機(jī)會(huì)成本、國(guó)家房地產(chǎn)政策等諸多因素影響，因此在可預(yù)見(jiàn)的較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，國(guó)家將繼續(xù)通過(guò)限購(gòu)令、暫停多套房貸款、提高二手房交易成本等多項(xiàng)政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性需求進(jìn)行抑制，從而降低投資性購(gòu)房（特別是對(duì)中低端住宅的投資性購(gòu)房）的預(yù)期回報(bào)率。
從自有住房者收入增速來(lái)看，由于投資性購(gòu)房的需求層次明顯高于基本自住購(gòu)房需求，因此投資性購(gòu)房者多已擁有自有住房。如前所述，這一人群的未來(lái)收入增幅有望明顯超過(guò)未來(lái)居民人均增幅，因此其未來(lái)投資性購(gòu)房能力也將快速上升。
上述兩項(xiàng)驅(qū)動(dòng)因素中，前一項(xiàng)反映的是潛在需求，后一項(xiàng)反映的是購(gòu)買(mǎi)能力，當(dāng)上述兩項(xiàng)驅(qū)動(dòng)因素共同作用時(shí)，方能形成有效的投資性需求。從以上分析可以看出，由于未來(lái)國(guó)家將繼續(xù)通過(guò)各項(xiàng)政策措施來(lái)穩(wěn)定中低端住宅價(jià)格、抑制投資性需求、緩解社會(huì)矛盾。因此，對(duì)于中低端住宅的投資性需求，在未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)都將會(huì)受到明顯抑制。
與之不同的是，中高端住宅市場(chǎng)主要針對(duì)改善性住宅需求，這一市場(chǎng)未來(lái)仍將快速增長(zhǎng)，這是城鎮(zhèn)人口年齡結(jié)構(gòu)變化和居民消費(fèi)升級(jí)的必然產(chǎn)物。此外，中高端住宅市場(chǎng)針對(duì)的是社會(huì)金字塔結(jié)構(gòu)中處于中上層的人群，在一定程度上有利于社會(huì)效率的提高，因此未來(lái)國(guó)家有望在社會(huì)住房矛盾得到初步緩解后，優(yōu)先放松對(duì)這一市場(chǎng)的管制。筆者認(rèn)為，投資性需求未來(lái)最有可能在中高端住宅市場(chǎng)聚集，并與改善性需求相疊加，從而加大中高端住宅的市場(chǎng)需求。
總而言之，通過(guò)對(duì)不同需求的驅(qū)動(dòng)因素分析，筆者認(rèn)為，需求結(jié)構(gòu)將迎來(lái)趨勢(shì)性轉(zhuǎn)變，滿(mǎn)足基本自住需求的中低端住宅市場(chǎng)需求將進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)期，能同時(shí)滿(mǎn)足改善性和投資性需求的中高端住宅市場(chǎng)需求將進(jìn)入高速增長(zhǎng)期。
