經(jīng)過(guò)連續(xù)兩年的房地產(chǎn)調(diào)控，居高不下的房?jī)r(jià)終于出現(xiàn)松動(dòng)，許多城市的樓盤(pán)開(kāi)始大幅降價(jià)銷售。隨之而來(lái)的是，一些前期購(gòu)房者看到自己用血汗錢(qián)堆起的樓房“縮水”，紛紛向開(kāi)發(fā)商提出“補(bǔ)償”甚至“退房”要求。在訴求不能得到滿足的情況下，便選擇打砸售樓處等過(guò)激行為借以泄憤。網(wǎng)上將這種因房?jī)r(jià)下調(diào)而引發(fā)的鬧事行為稱之為“房鬧”。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，包括購(gòu)買(mǎi)或出售住房在內(nèi)的各種買(mǎi)賣(mài)行為，不僅要遵循公平交易原則，同時(shí)又必須信守承諾。所以，無(wú)論對(duì)買(mǎi)方還是賣(mài)方而言，也無(wú)論是協(xié)議達(dá)成之后價(jià)格上漲還是下跌，交易各方都必須履約而不得反悔，任何無(wú)視契約、撕毀協(xié)議的主張和行為都不應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧Ｕ驗(yàn)槿绱耍瑤缀跛械牡胤秸鎸?duì)“房鬧”給出的態(tài)度都是“不干預(yù)”，社會(huì)輿論也對(duì)這種無(wú)視市場(chǎng)規(guī)則的行為報(bào)以鄙夷的態(tài)度。
然而值得關(guān)注的是，在那些“房鬧”的參與者中，相當(dāng)部分是通過(guò)現(xiàn)行的住房預(yù)售制度購(gòu)得住房的。他們已經(jīng)交了房款，眼瞅著自己買(mǎi)的房子在“縮水”，卻還不知道什么時(shí)候才能拿到鑰匙，于是便引發(fā)了這部分人心中的不滿乃至參與鬧事。用他們自己的話說(shuō)，“如果房子已經(jīng)住上也就認(rèn)了。”事實(shí)似乎也印證了他們的辯解，因?yàn)椤胺眶[”者中很少有通過(guò)現(xiàn)房或二手房市場(chǎng)購(gòu)得住房的。
面對(duì)這一現(xiàn)實(shí)，在對(duì)那些參與“房鬧”的前期購(gòu)房者們進(jìn)行教育和勸導(dǎo)，要求他們遵守契約精神的同時(shí)，又不能不對(duì)現(xiàn)行的住房預(yù)售制度進(jìn)行一番檢討。其實(shí)，住房預(yù)售制度一開(kāi)始就是為開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)的，實(shí)行這一制度的初衷就是為了給開(kāi)發(fā)商提供融資便利，認(rèn)為當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)業(yè)尚處于成長(zhǎng)發(fā)育階段，期望通過(guò)這一制度促其盡快成長(zhǎng)起來(lái)。正是這樣一種初衷，決定了這項(xiàng)制度在設(shè)計(jì)上很難做到科學(xué)、合理和公平。它實(shí)際上等于把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)全部推給了購(gòu)房者和商業(yè)銀行，是一種單邊的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)機(jī)制，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)原本就不公平。
在這種不公平的住房銷售制度下，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的大都是格式化的霸王條款。即使在這樣的條款下，最終不是房屋面積不足、會(huì)所和附屬設(shè)施不齊，就是開(kāi)發(fā)商不遵守交房時(shí)間和交房應(yīng)具備的條件。由此引發(fā)的購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間的糾紛和矛盾從來(lái)就沒(méi)有停息過(guò)，甚至在雙方爭(zhēng)執(zhí)過(guò)程中也出現(xiàn)過(guò)“房鬧”的過(guò)激行為。所以說(shuō)，“房鬧”其實(shí)是住房預(yù)售制度的產(chǎn)物，只要實(shí)行這種不科學(xué)、不合理、不公平的制度就無(wú)法避免“房鬧”的發(fā)生。只不過(guò)是在房?jī)r(jià)處于上升和賣(mài)方市場(chǎng)的情況下，大多數(shù)購(gòu)房者都會(huì)采取默認(rèn)的態(tài)度罷了。然而一旦房?jī)r(jià)下跌，前期購(gòu)房者就不會(huì)再保持沉默，“房鬧”現(xiàn)象便會(huì)蔓延開(kāi)來(lái)。而且那些參與“房鬧”的前期購(gòu)房者，往往不是拿房?jī)r(jià)下跌說(shuō)事兒，而是以開(kāi)發(fā)商未能兌現(xiàn)合同為由要求“退房“或“補(bǔ)償”。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的住房既可以滿足居住需求，具有消費(fèi)品屬性；也可以用作投資投機(jī)，具有資本屬性。滿足居住需求，主要應(yīng)通過(guò)現(xiàn)房銷售制度，這樣才不至于讓購(gòu)買(mǎi)住房的消費(fèi)者遙遙無(wú)期地等待。
而住房預(yù)售制度或者說(shuō)期房制度，則更能滿足投資投機(jī)的要求，因?yàn)樗粌H為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了融資便利，也給市場(chǎng)炒作提供了條件，可以將住房的遠(yuǎn)期合約像期貨一樣拿來(lái)炒作，如香港的“炒樓花”。這樣一來(lái)無(wú)疑會(huì)加大房地產(chǎn)泡沫，并帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
因此，國(guó)外很少有國(guó)家實(shí)行商品住房的預(yù)售制度或期房制度，即使實(shí)行，也都加以嚴(yán)格的規(guī)范和限制：一是國(guó)外對(duì)住房預(yù)售市場(chǎng)有著嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，只有那些信譽(yù)高的優(yōu)質(zhì)企業(yè)才可以進(jìn)入，而且通常不超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總數(shù)的20％，但我國(guó)卻是所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都可以進(jìn)入預(yù)售市場(chǎng)。二是國(guó)外的住房預(yù)售制度是按照工程進(jìn)度分期交付房款的，不允許超越工程進(jìn)度預(yù)收，而我國(guó)一次收多少、怎么收完全由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。三是國(guó)外的預(yù)售款都是由第三方來(lái)保管，而我國(guó)則全部歸到了開(kāi)發(fā)商的賬戶上。四是國(guó)外在住房交收時(shí)都由第三方嚴(yán)格驗(yàn)收，而我國(guó)則是開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者的直接交接。正因?yàn)檫@樣一些差異，所以在國(guó)外即使房?jī)r(jià)下跌，也不會(huì)像我國(guó)這樣出現(xiàn)“房鬧”。
我國(guó)有關(guān)部門(mén)也注意到國(guó)內(nèi)的住房預(yù)售制度存在某些弊端，并采取了一些治理措施。但從實(shí)踐看收效甚微，這次房?jī)r(jià)下跌過(guò)程中“房鬧潮”的出現(xiàn)，就說(shuō)明了以往的治理效果并不理想。
其實(shí)，即使我們能夠像有些國(guó)家那樣，對(duì)商品住房的預(yù)售做到嚴(yán)格規(guī)范，其審核、監(jiān)督等過(guò)程中過(guò)高的管理成本也未必符合中國(guó)國(guó)情。而且，實(shí)行這一制度的初衷是為的扶持當(dāng)時(shí)處于成長(zhǎng)發(fā)育階段的房地產(chǎn)業(yè)，可如今的房地產(chǎn)業(yè)已然成為強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，這樣的支持政策和制度規(guī)范理應(yīng)退出才是。更重要的是，為了保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康運(yùn)行和維護(hù)社會(huì)安定，也不能再讓這樣一種偏頗的制度繼續(xù)制造“房鬧”了。
