該來的總歸會來。2009年12月調(diào)控以來，樓市盡顯桀驁之態(tài)，雖然成交量在去年5-7月和今年2月以來比較低迷，但價格一直高昂頭顱。當前，隨著“金九”破滅，以及“銀十”開局之不利，房價終于開始低頭。
重要表現(xiàn)有二。一是市面上降價促銷的樓盤進一步增多，越來越多的開發(fā)商在沉重的資金壓力下，不得不隨行就市。二是統(tǒng)計數(shù)據(jù)也有表現(xiàn)，比如近期中指院公布的全國100個城市住宅成交均價，9月比8月首次下跌0.03%，跌幅雖然微不足道，但從統(tǒng)計意義上講，卻是一道分水嶺，俗稱“拐點”。國家統(tǒng)計局將于10月中旬公布的9月70個城市價格指標，估計情況類似，因為8月時環(huán)比增幅已僅余0.02%，非常逼近臨界點。
說實在，之前很多開發(fā)商對“金九銀十”充滿期待。1月26日“新國八條”出臺后，在嚴厲的限購、限貸、限價等“三限”之下，樓市成交屢創(chuàng)近幾年新低。9、10月份，是傳統(tǒng)意義上的樓市旺季。而今年，9月樓市出現(xiàn)“滑鐵盧”，上海、北京等部分城市成交量居然比8月淡季還要小。
9月已落空，10月仍沒戲。黃金周后4天，上海一二手商品住宅成交量，比去年同期縮水八成，為近6年新低。國慶期間，北京一二手房住宅成交量，同比去年下跌二成多。相當一部分大城市情況與京滬相似。
不禁想起2008年。近十年來，幾乎每年都有兩個樓市旺季：春夏之交和夏秋之交。2008年春夏之交活躍度略失常，夏秋之交則大失本色。今年的情況與2008年相似，但外部環(huán)境略好。2008年受國際金融危機影響，國內(nèi)經(jīng)濟快速下滑，2009年一季度GDP增幅低至6%，由此導(dǎo)致樓市主動收縮。今年國內(nèi)經(jīng)濟穩(wěn)中稍落，二季度GDP增幅仍達9.5%，按此態(tài)勢，明年的季度增幅，也不可能低至6%，當前樓市需求屬被動收縮，主因是政策兇悍打壓。
需求的主動收縮和被動收縮有何區(qū)別？主動收縮，需求方根本沒興趣看房了，所以2008年國慶房展會上，看房者少；而今年很多城市的房展會，看房者眾，如上海人流量達13萬，與樓市火爆期的2009年國慶房展會并駕齊驅(qū)，說明很多人有意愿買房。但為何多數(shù)人不愿出手呢，主因是房價沒跌，或折扣偏小，況且部分人認為未來幾個月房價還會下跌一些。
關(guān)于價格折扣，相比2008年10月，可謂差距明顯。當前多數(shù)項目只有5%左右的優(yōu)惠幅度，而2008年同期則已達10%～15%。四季度，預(yù)計通脹仍處相對高位，貨幣政策放松的可能性并不大，除非歐債危機惡化，進而顯著影響中國經(jīng)濟增長。貨幣政策不松，樓市調(diào)控亦無放松空間，當然部分地方政府會忍不住暗地放松，不過最關(guān)鍵的房貸政策是跟著貨幣政策走的，所以對政策放松不宜抱較大希望。
在此情況下，企業(yè)促銷力度將進一步加大。表現(xiàn)在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上，也即當前價格“下拐”之后，預(yù)計四季度將維持下跌態(tài)勢。然而，房價下跌幅度不會超過2008年四季度，經(jīng)濟形勢不可能比那時更糟；同時，正如上述，當前需求是被外力壓制的，一旦政策風頭轉(zhuǎn)向，需求反彈力量不容小覷。
接下來，購房者態(tài)度會慢慢分化，有人繼續(xù)觀望，有人“見好就入”。與此同時，開發(fā)商業(yè)績也在分化，萬科銷售金額比去年提前兩個月破千億，全年注定再創(chuàng)歷史新高；而部分中小企業(yè)已不堪愁苦，尋求變賣項目，退出地產(chǎn)江湖。“金九銀十”淪為“銅九鐵十”，預(yù)示樓市正式入冬。季節(jié)有輪回，房地產(chǎn)市場同樣有冷暖，這是周期，也是輪回。價格適度回歸，企業(yè)優(yōu)勝劣汰，這對行業(yè)是好事，“凍凍”更健康。
