房價波動是導致房訟頻發的外部原因，但缺少守約、缺少誠信的內心價值觀則是房訟頻發的內在原因。資料照片

　　近期，受宏觀政策調控的影響，存量房價格波動趨于平穩，市場觀望情緒濃厚，賣房人不愿履行存量房買賣合同的現象開始減少，而買房人違約比例呈現上升態勢。目前，北京市存量房買賣合同糾紛呈現出一種高發、頻發、復雜多元、矛盾解決難度大的態勢。
　　9月22日，“存量房買賣合同糾紛”法律研討會在北京市朝陽法院召開，與會專家就存量房買賣合同糾紛問題展開討論。

　　都是房價波動惹的禍

　　朝陽法院法官蘭楠表示，2008年9月至2011年8月的三年間，北京市存量房價格大致經歷了延續下降、快速上升、反轉下降、小幅振蕩的四個階段，主要的存量房買賣合同糾紛有三種類型：
　　第一是與房價波動因素相關的案件。
　　據抽樣統計，朝陽法院三年來受理的近半數存量房買賣合同糾紛均與房價波動密切相關。房屋價格上升階段，賣房人傾向于將房屋以更高的價格出售；房價下跌時，買房人為了降低購房成本，往往怠于履行合同，從而引發糾紛。　
　　第二是與宏觀調控因素相關的案件。
　　為抑制房屋價格過快上漲，政府出臺一系列政策進行宏觀調控，如差別性房貸政策、執行限購措施、運用稅收手段，這些調控措施也會導致一些購房人失去購房資格或者難以辦理購房貸款，從而引發糾紛。
　　第三是與中介服務不規范相關的案件。
　　部分房產中介機構業務不精或者為了促成房屋買賣，賺取中介費，沒有合理履行居間服務義務，疏于核查關鍵信息真實性和完整性，為雙方存量房屋買賣的履行留下隱患，從而引發大量房屋買賣合同糾紛之訴。　
　　蘭楠指出，這三種存量房買賣合同案件有以下特點：
　　第一是房價波動幅度直接影響糾紛數量，且影響具有滯后性。在房價相對平穩階段，存量房買賣合同案件數量相對較少；在房價迅速上升和下降的階段，該類案件數量相對較多。
　　第二是買賣雙方訴訟地位隨房價漲跌呈現規律性轉化。房價上升階段，賣方人存在違約的心理動因，違約比例大幅升高，買房人作為原告起訴要求繼續履行合同或賠償損失的居多，賣房人尋找客觀原因主動起訴要求確認合同效力的占少數；房屋價格大幅下降階段，則買房人尋找各種理由違約，賣房人作為原告起訴的比例較高。

　　存量房糾紛的成因

　　朝陽法院法官分析認為，存量房買賣合同案件的成因有三個方面：
　　第一，房屋價格的大幅波動是糾紛產生的外部背景。
　　房屋價格的大幅波動，使得買賣一方可能通過違約行為從市場中獲得更大的收益，當這種收益足以彌補法律對違約行為的規制成本時(包括但不限于雙倍返還定金和賠償違約金等成本)，該方當事人往往選擇違約以獲取更大收益。　
　　第二，誠信缺失、當事人逐利心理是糾紛產生的內部原因。
　　在存量房屋市場劇烈波動為買賣雙方提供逐利空間的背景下，買賣雙方不守誠信，為了獲得利益，不惜以一房二賣、偽造證件和法律文書等方式欺詐或違約，致使該類糾紛頻頻發生，并導致守約方蒙受很大的經濟損失。　
　　第三，中介機構管理混亂助推逐利性違約。
　　房屋中介機構的故意或過失行為也助推了各種違約行為的發生，反映出整個行業誠信觀念的缺失。在朝陽法院受理的存量房屋買賣合同糾紛中，以房屋中介公司直接作為當事人的糾紛占了8.8%。

　　最大限度保護守約方的合法利益

　　在存量房買賣合同糾紛中如何最大限度保護守約方的合法利益，成為人們關心的話題，也成為當天研討的熱點。
　　北京房地產協會副秘書長陳志表示，權屬登記部門遇有當事人提出權屬變更時，應該先向法院詢問有沒有相關訴訟；還應該對惡意侵害他人權益的行為加強懲處，特別是房產價格變化太大；更重要是在立法層面做，把司法審判的案例提供出來，在制度設計上做一些前瞻性的約束。
　　朝陽法院民一庭庭長陳曉東指出，為了妥善處理好房屋買賣案件，保護誠信交易，該院主要采取了四項措施加以規范：
　　一是對買受人要求出賣人辦理所有權轉移登記的案件，法官會向買受人提示可以采取訴訟保全措施，以防出賣人在訴訟中惡意處分房屋。法院一旦采取保全措施，房屋就有可能在判決后得以順利的執行。
　　二是對于事實比較清楚、法律關系較為明確的案件，會適當降低對買受人申請保全的擔保要求。適當降低保證，最低可以降低到被保全財產的20%，提供現金擔保就可以了，這也是為了保障判決順利執行的一個舉措。
　　三是對于當事人僅提出繼續履行合同、而未明確履行內容的案件，法官會讓當事人對履行內容予以明確，以減少判決執行障礙，例如交付房屋、辦理解除抵押手續、辦理過戶手續等。
　　四是在案件尚未審理、執行結束前，法官可以責令當事人保管涉訴房屋，不得實施轉移、變賣等處分行為；并告知擅自處分行為要承擔的法律責任。這條是根據民訴法第102條第一款第三項制定的，該條款規定對當事人有可能轉移變賣涉訴財產的，法院可以清點并責令當事人保管，這是一條準保全措施，把這條寫進去是發揮司法能動性，對權利義務關系特別明確不采取措施有可能涉訴財產轉移，判決難以執行，而當事人確實在法院降低擔保要求的情況下提不出擔保的情況。這種情況法院可以責令保管房屋當事人保管房屋，不得在判決、執行前處分這個房屋。

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