雖然美國是擔憂二次衰退，中國是力求軟著陸，但讓他們同樣糾結的，都是房地產市場的調整壓力。最新數據顯示，美國抵押貸款和再融資貸款申請指數經季節調整后，在8月26日的當周大幅下降了9.6個百分點。住房投資的持續低迷，成為美國經濟復蘇乏力的主要原因。而中國房市則受到政策的持續打壓，往年“金九銀十”的場景難再重現。
不過，觀察中美兩國房地產市場，調整主體具有明顯差異，這決定了兩國的政策將各有側重點。就此，《經濟參考報》“金融大家談”欄目專訪了剛從美國考察歸來的國務院發展研究中心金融所副所長巴曙松。
“就中國而言，房地產調控始終在調控與增長之間面臨艱難取舍。”巴曙松說。一方面，房地產市場尚處于總量不足、房價過快上漲的不平衡發展階段，因此房地產面臨持續的調控與調整壓力；另一方面，房地產既是經濟增長的重要推動力，又具有地方財政和土地杠桿引致地方投資的重要功能。
但美國的情況則大不相同。巴曙松告訴“金融大家談”欄目，美國邁過了成熟市場的發展階段，房地產的功能不在于開發投資，而在于作為家庭資產負債表的核心配置資產，因此市場的繁榮與房價的景氣周期直接涉及家庭的財富規模，從而直接沖擊家庭的消費能力，并對經濟增長產生影響。
巴曙松認為，中國房地產市場周期性調整的風險，“在于開發商預售杠桿和地方政府土地杠桿的去杠桿化”。而中國家庭的房地產杠桿率仍處于安全邊際，目前中國家庭的抵押貸款存量僅僅為家庭儲蓄水平的20%左右。
“如果疊加于嚴格的房地產調控政策、信貸緊縮政策及地方政府的融資平臺清理，開發商和地方政府的雙重去杠桿，有可能引發房地產投資和地方投資下行的系統性風險。”巴曙松說。
巴曙松進一步分析指出，開發商的杠桿率表現在：一是銀行信貸杠桿；二是預售杠桿；三是影子銀行體系的再杠桿風險的去杠桿化。考慮到下半年進一步的限購政策、對開發商信貸的嚴格控制及對影子銀行體系的監管，以上三類去杠桿化有可能在今年底和明年使房地產投資下行幅度超出合理水平，同時引發政策超調、銀行不良率上行及影子銀行風險。而地方政府的房地產杠桿本質上是土地杠桿。土地是地方政府，特別是融資平臺獲取銀行貸款的核心資產。如果今年的房地產調整出現超預期風險，不僅部分以土地出讓金作為融資平臺還款來源的信貸出現風險，而且土地杠桿的弱化也將影響存量信貸的安全，并對地方政府的基礎設施投資產生負面沖擊。
反觀美國，其房地產市場周期性調整的風險則在于家庭的去杠桿，這將通過影響家庭的財富效應，對美國消費驅動的經濟復蘇產生持久的影響。
巴曙松向“金融大家談”欄目介紹說，自2006年以來，美國房地產市場的調整已經持續了四年多。和以往相比，本輪房地產市場復蘇明顯滯后于經濟復蘇，從而在很大程度上制約了美國經濟反彈的強度和力度。目前房地產市場尚未出現全面好轉，家庭持有的房地產財富仍然在低位徘徊，住宅投資持續下降，財富效應和投資效應受到抑制，房地產市場疲弱成為美國經濟復蘇的最大障礙。從多項指標來看，美國房地產市場仍然沒有觸底回升，其復蘇前景依然堪憂，很可能滯后于經濟復蘇。而美國房地產市場的歷史經驗表明，在泡沫破裂并伴隨金融危機的過程所引發的家庭去杠桿過程往往會持續一段較長的時間，從而使得美國房地產市場將會經歷更長時間的調整才能走出低谷。
房地產泡沫已破滅的美國，對中國房地產市場有哪些借鑒意義？
巴曙松指出，美國房地產周期的歷史經驗及本次危機所揭示的關鍵含義在于三點：首先，房地產周期無法逃避，旨在實現金融和宏觀穩定的政策必須管理好房地產的周期波動；其次，貨幣政策可以一時有效，但不會永遠有效。因此，合適的信貸和利率政策應當是平衡今天和未來的房地產需求；再次，逆周期的宏觀審慎政策需要在房地產熱潮啟動的初期實施，而不是在熱潮行將結束的末期實施，即“波紋變成波浪之間的這段時間”是宏觀審慎政策實施的最佳時間窗口。
而中國與美國一個關鍵的不同之處在于，中國的宏觀政策往往是逆周期的，即在房地產熱潮啟動時緊縮，在房地產衰退時放松，這與美國2001年房地產熱潮啟動時的政策刺激明顯不同。中國房地產調控的宏觀審慎管理目標應定位于，平滑當前和未來之間的房地產需求，當前的需求部分來自于2008年至2009年房地產低迷期被壓抑需求的釋放，
也來自于家庭未來資產配置需求對當前的貼現。
“因此，中國房地產政策調控工具的選擇，應有針對性地通過擴大供給和抑制未來需求的過度釋放，來補充住房供求缺口。”巴曙松向“金融大家談”欄目強調說。
