2010年以來，我國的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入了一個怪圈：政策密集出臺，政策力度也越來越大，甚至動用了“限購”、“約談”、“監(jiān)察”等非常規(guī)手段讓“地方政府對房價上漲負(fù)責(zé)”，但市場的表現(xiàn)卻讓人大跌眼鏡。從全國總體看，房價僅僅在2010年4月份“國十條”房地產(chǎn)調(diào)控政策(被稱之為史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策)后出現(xiàn)連續(xù)三個月的下跌，而后房價一直是上漲的。即使是嚴(yán)格實(shí)行限購的北京、上海等城市，住房交易量出現(xiàn)了大幅度的萎縮，但價格依然很堅(jiān)挺。
　　經(jīng)過幾輪市場與政策的博弈，市場已經(jīng)看穿了政府的政策底線：“保增長”比“穩(wěn)定住房價格”重要。既然政策的底線是“保增長”，那么，在世界經(jīng)濟(jì)還沒有真正復(fù)蘇的情況下，中國政府必然還要依靠房地產(chǎn)投資來“保增長”。因此，市場認(rèn)為：政府對房價的調(diào)控只是讓它放緩上漲的速度，絕對不敢讓房價下跌；嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策不會持續(xù)時間太長。這就是市場對2010年房地產(chǎn)調(diào)控的預(yù)期。房地產(chǎn)開發(fā)商不愿意降價銷售已經(jīng)建好的房子，資金緊張的開發(fā)商寧愿高價從市場拆借資金來維持資金周轉(zhuǎn)也不愿意降價銷售。
　　2010年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策及其市場反應(yīng)基本上可以作證筆者的上述推論。2010年初至2011年上半年，政府先后四次出臺政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，核心是在2010年4月17日國務(wù)院出臺的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)[2010]10號，俗稱為“新國十條”)。“國十條”被稱之為史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，幾乎涉及了所有能夠使用的政策工具。在政策出臺初期，交易量迅速下降。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，5月份北京、上海等五個城市的二手住宅交易量比3月份下降了75%左右。同時，價格也出現(xiàn)明顯下降。深圳、上海和北京的價格調(diào)整幅度最大，5月份之后累計最大跌幅分別為7.3%、6.3%和6.9%。從全國總體情況看，“國十條”出臺后二手房價格環(huán)比連續(xù)三個月出現(xiàn)下跌，跌幅為最近兩年來最大。但隨后二手房價又開始出現(xiàn)上漲，2010年8月份環(huán)比上漲0.1%，9月環(huán)比上漲0.5%，漲幅明顯加快。說明“國十條”只是對市場產(chǎn)生了短期沖擊，并沒有改變市場運(yùn)行的趨勢。
　　盡管房地產(chǎn)調(diào)控力度在9月底的政策里進(jìn)一步加大，不僅將按揭貸款的條件進(jìn)一步收緊，而且明顯加大了對非本地居民買房的限制。但市場反應(yīng)似乎很平淡。可見，相機(jī)抉擇的調(diào)控政策難以達(dá)到預(yù)期的政策目標(biāo)，然而卻會帶來較為嚴(yán)重的負(fù)面后果，最突出的表現(xiàn)是增大下一輪調(diào)控的成本。經(jīng)歷多輪調(diào)控之后，地產(chǎn)商已是博弈的老手，對于政府的調(diào)控政策死扛硬撐，博的就是政策的“動態(tài)不一致性”，政府若想取得政策效果，只有在政策力度上不斷加碼，調(diào)控成本增加也就不可避免了。