美聯(lián)儲(chǔ)日前公布了一個(gè)報(bào)告，顯示美國(guó)房?jī)r(jià)今年一季度已跌回至2002年的水平。對(duì)于這一數(shù)據(jù)美國(guó)民眾倒不怎么震驚，因?yàn)檫@已非新聞，房?jī)r(jià)很可能跌回至1998年，甚至1996年的水平之嚷嚷聲早已不絕于耳。
但令人震驚的是，美聯(lián)儲(chǔ)的報(bào)告提到：美國(guó)房?jī)r(jià)下跌已使屋主擁有的房屋凈值（房屋價(jià)值減掉貸款余額后的數(shù)值）大幅縮水，已降至接近二戰(zhàn)以來(lái)的最低點(diǎn)。平均而言，目前美國(guó)屋主只擁有房屋價(jià)值的38%，相比十年前的61%大大地縮水了。
在美國(guó)，房屋凈值對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)循環(huán)來(lái)說(shuō)相當(dāng)重要。因?yàn)橐话忝绹?guó)民眾不習(xí)慣儲(chǔ)蓄，也不可能儲(chǔ)蓄（1/3的薪資押在了房子上，其余用來(lái)交稅和日常開銷），人們衡量自己有多富有，主要是以房屋凈值為依據(jù)。假如屋主受到房屋貸款的重壓，就不敢隨意亂花錢。而如果屋主擁有房屋凈值，就可以大膽地消費(fèi)了，以房屋凈值作抵押來(lái)購(gòu)買奢侈品，比如鉆戒、LV包或游艇，又或者以房屋凈值作抵押，作為購(gòu)買第二套房屋的首付款。
然而前些日子，一則對(duì)美國(guó)幾千個(gè)房主的調(diào)查報(bào)告顯示，有近一半的房主表示，他們的房屋價(jià)值比他們買入的時(shí)候還要低，其中有2/3的房主說(shuō)，他們的財(cái)物狀況比房市泡沫破滅之前還要差，因此房?jī)r(jià)跌跌不休就不僅是賬面上的損失了。還有許多房主對(duì)當(dāng)時(shí)買房感到懊悔，有將近1/4的人認(rèn)為，如果允許他們從頭開始，他們決不會(huì)購(gòu)買現(xiàn)在的房子；另有1/3的人表示，后悔買房子是因?yàn)椤案读藢W(xué)費(fèi)才知道”，購(gòu)房不是一種好投資，根本就不像專家所吹噓的那般好。
我的朋友達(dá)龍就是一個(gè)典型的例子。他在2003年以62萬(wàn)美元買下一棟紐約上州的房子，一度曾上漲至接近70萬(wàn)美元，但目前房屋估價(jià)是53萬(wàn)。去年他失業(yè)了七八個(gè)月，一度無(wú)法支付銀行貸款，不得不在法庭與借貸銀行交戰(zhàn)了幾個(gè)月，才免于房子被法拍。現(xiàn)在他們一家人節(jié)衣縮食省吃儉用，按他的說(shuō)法是“一夜回到了舊社會(huì)，但好歹保住了房子。”
目前美國(guó)工作機(jī)會(huì)匱乏，“嬰兒潮”一代退休遙遙無(wú)期，在物價(jià)飛漲的年代，人們唯有選擇減少消費(fèi)，以保持一定償還債務(wù)的現(xiàn)金，迫不得已選擇簡(jiǎn)樸的生活。美國(guó)正經(jīng)歷著日本式的低增長(zhǎng)率和高失業(yè)率，美國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)十年將“日本化”——滯脹，即經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)停滯、失業(yè)增加和通脹同時(shí)并存，使新凱恩斯主義的經(jīng)濟(jì)理論遭到了質(zhì)疑。
反觀金融風(fēng)暴之前，持續(xù)多年的通脹是由銀行不斷擴(kuò)大的貸款業(yè)務(wù)“創(chuàng)造”的。在那期間，借款人和貸款人都信心百倍，因而推動(dòng)了借貸額持續(xù)升高，人為地刺激了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，造成了房市、股市繁榮的虛幻景象。而金融危機(jī)發(fā)生之時(shí)，銀行放貸的意愿發(fā)生了根本性變化，因此貨幣供應(yīng)也隨之發(fā)生變化。
加拿大作為美國(guó)的難兄難弟，看到這兒，難免會(huì)有兔死狐悲之感，更應(yīng)該好好地反思了。其實(shí)加拿大的金融模式和美國(guó)類似，都是靠高負(fù)債運(yùn)行。據(jù)統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，今年一季度，加拿大國(guó)民家庭總負(fù)債15萬(wàn)億加幣，是可支配收入的147%，每戶平均負(fù)債17.6萬(wàn)加幣，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄，更超過(guò)大哥美國(guó)。至于加拿大的房市為何和美國(guó)背道而馳，我在其他多篇文章都分析過(guò)了，不過(guò)是滯后效應(yīng)而已，千萬(wàn)別盲目樂(lè)觀，出來(lái)混肯定是要還的。
加拿大央行行長(zhǎng)簡(jiǎn)尼警告國(guó)民，不要過(guò)度借貸，否則利率攀升，他們就會(huì)無(wú)力還債。財(cái)政部長(zhǎng)費(fèi)拉逖更明確地表示，他有權(quán)限制借貸，干預(yù)加拿大過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng) 。顯然，再不采取果斷措施的話，美國(guó)的今天就是加拿大的明天。
再說(shuō)回美國(guó)，現(xiàn)在不少人關(guān)心的是美國(guó)房?jī)r(jià)究竟何時(shí)才能觸底回升？特別是好些中國(guó)人，想去美國(guó)“抄底”。
根據(jù)美國(guó)樓價(jià)指數(shù)標(biāo)普/Case-Shiller3月份的報(bào)告，美國(guó)房?jī)r(jià)按月下跌0.2%，雖然在市場(chǎng)的預(yù)期之內(nèi)，但房?jī)r(jià)指數(shù)位于138.16，低于2009年4月金融危機(jī)期間的低位。標(biāo)普指數(shù)委員會(huì)主席直言道：“美國(guó)大部分地區(qū)房?jī)r(jià)已陷入雙底衰退，房?jī)r(jià)持續(xù)下滑未有迂緩的跡象”。可見(jiàn)美國(guó)房?jī)r(jià)將繼續(xù)下跌，跌回1998年的價(jià)位幾乎沒(méi)有懸念。
如果現(xiàn)在急于抄底美國(guó)房市的話，就好似在接一把下行的利劍，望急于赴美抄底房市的中國(guó)投資者，務(wù)必慎重、慎重、再慎重。