自美國(guó)次貸危機(jī)以來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌超過(guò)30%，這不僅僅是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂負(fù)面效應(yīng)的短期困擾，更是意味著美國(guó)人口結(jié)構(gòu)變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求長(zhǎng)期趨勢(shì)和購(gòu)買力的影響已經(jīng)開始逐步顯露。
美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以持續(xù)下跌是因?yàn)樽》渴袌?chǎng)的“需求飽和”，而“需求飽和”的根本性決定因素一方面是人口總量變化(包括自然增長(zhǎng)率與移民增長(zhǎng)率)對(duì)住房需求的影響。美國(guó)生育率從90年代初開始進(jìn)入持續(xù)的下降通道。人口普查局公布美國(guó)人口最新數(shù)字為3.08億人。過(guò)去十年來(lái)美國(guó)人口增長(zhǎng)9.7%，為1940年以來(lái)的最低增幅。
美國(guó)蓋瑞·安德森經(jīng)濟(jì)研究中心曾經(jīng)的一項(xiàng)研究表明，本世紀(jì)初，海外移民的到來(lái)，促使首都華盛頓及周邊的房地產(chǎn)集中地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上升13.8%；在弗吉尼亞州北部和馬里蘭州，在外來(lái)移民數(shù)量增加113%的同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)了37.5%；而在外來(lái)移民數(shù)量很少或者沒有外來(lái)移民的地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格則出現(xiàn)了下滑。該研究報(bào)告顯示，在外來(lái)移民數(shù)量下降最多的10個(gè)居民區(qū)，外來(lái)移民人口平均下降39%，房地產(chǎn)價(jià)格則平均下降了7.6%。
而另一方面，人口結(jié)構(gòu)的變化也決定著住房的需求。房?jī)r(jià)與家庭收入的平均百分比不超過(guò)2，是美國(guó)能夠承受房?jī)r(jià)的真正能力。20世紀(jì)70年代初，美國(guó)房?jī)r(jià)與家庭收入的百分比為1.7至1.8，但到次貸危機(jī)之前，美國(guó)房?jī)r(jià)與家庭收入之比高達(dá)6，而這其中正處青壯年的“嬰兒潮”成為美國(guó)購(gòu)房市場(chǎng)的主力軍，并由此持續(xù)推高了房?jī)r(jià)。“嬰兒潮”期間出生的美國(guó)人口大約為7700萬(wàn)人，占美國(guó)成年人的35%。近幾十年來(lái)，嬰兒潮正處在消費(fèi)力最旺盛的時(shí)期，初次購(gòu)房意愿年齡段的人口增加直接推升了美國(guó)房?jī)r(jià)每年上揚(yáng)20%至30%。
美國(guó)人口統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè)，美國(guó)的嬰兒出生率將長(zhǎng)期維持低位，到2050年，生育率的下降和人口老齡化的加速不僅使美國(guó)住房總需求出現(xiàn)較大幅度的下降，也將對(duì)住房需求的結(jié)構(gòu)產(chǎn)生新的影響，那些曾經(jīng)促進(jìn)美國(guó)住宅市場(chǎng)繁榮的“大戶型”將出現(xiàn)滯銷。
回顧美國(guó)半個(gè)多世紀(jì)的發(fā)展，城市化就是以房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為重要?jiǎng)恿Φ某鞘袛U(kuò)大化的過(guò)程。而老齡化加速將使得人們更愿意選擇環(huán)境污染小、生活成本低的郊區(qū)居住，這也意味著半個(gè)多世紀(jì)以來(lái)美國(guó)人口從鄉(xiāng)村、郊外向大都市區(qū)域轉(zhuǎn)移的過(guò)程也很可能放緩，因此大戶型、城市中心的房?jī)r(jià)也面臨長(zhǎng)期下行的壓力并進(jìn)而拖累美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期走向。
房地產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)沒有所謂的“剛需”，“人口紅利”更不是永久性的增長(zhǎng)因素，人口結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)需求進(jìn)而影響房地產(chǎn)走勢(shì)似乎是一個(gè)逃不出的“鐵律”，對(duì)于中國(guó)亦是如此。按聯(lián)合國(guó)數(shù)據(jù)推測(cè)，我國(guó)的人口紅利將在2025年下降到全球平均水平。人口結(jié)構(gòu)的變化將會(huì)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給需求結(jié)構(gòu)。預(yù)計(jì)中國(guó)人口增速將在2015年后進(jìn)入下降通道，以及2020年60歲以上人口將達(dá)到2.5億，這個(gè)時(shí)間段也將是中國(guó)房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)拐點(diǎn)的重要時(shí)間窗口。