房地產問題既是經濟發展問題，也是重要的民生問題。為保障民生，實現“居者有其屋”，近年來，政府加大對房地產市場的調控力度，調控手段由貨幣轉向行政，實行“限購令”。在政策重拳之下，北京等部分城市的房價仍未出現明顯松動，房價依然堅挺的原因何在？高房價背后是否存在大量泡沫？記者就相關問題采訪了國務院發展研究中心市場經濟研究所研究員鄧郁松。

　　中國經濟時報：２００７年以來，我國房地產市場出現了大幅波動的情況，并對房地產市場的穩定運行和宏觀經濟的健康發展帶來一定影響。您認為房地產市場波動的主要原因是什么？
　　鄧郁松：主要有以下幾個因素影響房地產市場。首先是人口總量和結構變化，房地產市場的需求歸根結底來自于人們的居住需求，因此，人口總量和結構的變化會直接帶來房地產市場需求的波動；其次，金融政策、特別是利率政策調整對房地產市場的短期波動會產生重要影響。由于購買房地產多需要借助銀行的信貸，因此，金融政策特別是利率政策變化對房地產市場的波動具有重要影響；再次，經濟的周期變化對房地產市場的周期波動也有重要影響。這是因為購房人的收入狀況是決定其購買能力的最主要因素。隨著購房人的收入快速增長，其購買力將提高。由于經濟增長狀況是決定收入增長情況的最重要因素，因此，經濟周期變化會對收入產生較大影響，并進而影響到房地產市場的波動；最后，房地產市場的波動、特別是大幅波動還與供給和需求的非同步性有關。受生產周期影響，房地產市場的供應能力并不能在需求最旺的時候大量增加，在需求最旺而新增供給量相對有限時，房地產市場將會出現短期的供不應求，這將會造成房價的進一步上漲。而房價上漲通常會刺激供應能力的增加，一旦房價偏離正常的支付水平，房地產市場的需求將會下降，房價和需求走勢將發生新的變化，而這如果恰逢房地產供給的高峰期，就可能出現短期內的供過于求。從各國房地產市場的發展情況看，房價的大幅波動通常出現在供求高度不均衡時期，短期內的供不應求會造成房價的進一步上漲，而嚴重的供過于求將加大價格下行壓力。

　　中國經濟時報：房地產市場是典型的區域性市場，由于不同地區在經濟發展水平、人口增長狀況等方面存在較大差異，不同區域的房地產市場發展情況和未來發展趨勢也存在較大差異，在您看來，應當如何處理全國市場與區域市場間的關系？
　　鄧郁松：不同省（區、市）經濟發展水平、城市化率等方面存在較大差異，這意味著不同區域的房地產市場在發展階段上也存在較大差異，這種差異決定了“十二五”時期不同區域的房地產市場發展趨勢也有所不同。綜合考慮城市化率、不同區域經濟發展所處階段和人口流動等因素，初步判斷，“十二五”時期中西部地區房地產市場的新增供應量增速將明顯高于東部發達地區，住宅市場的重心將開始由東部、超大城市向中西部、中等城市過渡。認識到房地產市場發展的區域差異性，對制定和完善房地產相關政策至關重要，要準確判斷全國和不同區域的房地產市場形勢，在此基礎上再出臺相關政策，而不宜簡單根據部分城市房地產市場形勢的變化直接出臺針對全國的政策。

　　中國經濟時報：去年以來，國家先后出臺了一系列調控政策，被稱為史上最嚴厲調控，但從調控效果看，北京等部分城市房價上漲過快問題并未得到根本解決，最嚴厲調控依然無解。您認為，北京等部分城市房價明顯偏高的原因是什么？
　　鄧郁松：在持續、頻繁的政策調控之后，北京房價持續上漲且顯著高于合理水平的狀況，可能表明以往的調控政策并未完全針對北京等熱點城市房地產市場的特殊性。因此，有必要再次全面審視北京高房價的成因，并在此基礎上進一步完善相關政策，切實解決北京等部分城市房價偏高的問題。北京等部分城市的高房價主要是三方面因素作用的結果。第一，供給不足是北京等部分熱點城市高房價的主因；第二，投資投機性購房比例過高進一步推高了北京房價；第三，總體寬松的金融政策、特別是低利率政策為部分城市的高房價提供了支撐。２００８年年底，為應對國際金融危機的沖擊，促進房地產市場健康發展，銀行貸款利率大幅下調，并對購房貸款實行七折優惠利率，七折后的優惠利率處于住房制度改革以來的最低水平，這一低利率一直持續到２０１０年１０月。低利率政策意味著購房人短期內的支付能力顯著提高，這也是為什么２０１０年調控政策頻出，但房價并未出現實質性回落的根源所在。

　　中國經濟時報：如何解決北京等部分城市的高房價問題？
　　鄧郁松：既然已經找到了北京等部分城市房價過高的原因，具體操作就應從上述三方面著手。一是要加大普通商品住宅供應量。要真正解決北京等部分城市的高房價問題，必須進一步增加住宅供應量。而要增加商品住宅的供應量，首先必須增加住宅用地的供應量，同時要對房地產開發企業的開發進程進行嚴格監管，嚴厲打擊囤地行為；二是進一步完善需求方面的調控政策，使住房市場真正成為服務于自住型需求的市場。從需求層面看，建議在對目前北京等城市出臺的政策進行總體評估的基礎上，將鼓勵自住型需求（包括首次置業和改善型需求）、抑制投資投機性需求的調控政策進一步完善，并使之成為穩定的長期性政策，使住房市場真正成為服務于自住型需求的市場；三是宜實行中性的住房金融政策。從國內外房地產市場波動的歷程看，金融政策、特別是利率政策的調整是造成房地產市場需求波動、進而造成房價波動的最主要原因。建議借鑒德國在住房金融政策方面的做法，可考慮實行較高的首付和長期穩定的貸款利率。只有實行穩定的、中性的住房金融政策，房地產市場才具備長期持續健康發展的政策基礎。

　　中國經濟時報：２００３年以來，我國部分城市開始出現房價上漲過快問題，特別是２００４年、２００７年、２００９年全國房價漲幅較為明顯，２０１０年部分城市房價上漲幅度仍然較大。房價的大幅上漲是否意味著已出現房地產泡沫？泡沫是全局性的還是局部的？
　　鄧郁松：雖然從房價收入比等指標衡量，中國的房地產市場總體仍處于正常發展區間，尚不存在全局性的房地產泡沫問題，但必須看到，房地產市場是典型的區域性市場，不同城市的房地產市場存在較大差異。用同樣的指標來衡量北京、上海等城市，可以發現北京等部分城市的房價收入比已明顯偏離歷史均值水平，可以認為目前北京等部分城市的房地產市場存在泡沫成分。
　　基于此種情況，我建議全國宜實行穩定的、中性的住房政策組合，為房地產市場的持續健康發展提供穩定的政策環境；而對北京等房價明顯偏高的部分城市，建議采取“增供給、重自住、抑投機”的政策組合。