“未來(lái)開發(fā)企業(yè)將更加重視直接融資對(duì)解決資金難題的迫切性和重要性，這將是大勢(shì)所趨，PE股權(quán)融資這種方式是最好的又穩(wěn)又安全的投資方式”，住建部政策研究中心副主任秦虹日前在參加北京大學(xué)光華管理學(xué)院主辦的中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇時(shí)做出如上表述。中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇在該論壇上也表示，利用房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)可以彌補(bǔ)保障房建設(shè)資金的巨大缺口。
　　秦虹表示，貨幣信貸政策正在從2009年過度寬松逐步收緊，開發(fā)商幾乎拿不到貸款，即使房子賣出去個(gè)貸也無(wú)法及時(shí)收到回款，造成開發(fā)商資金鏈非常緊張。同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)市場(chǎng)影響越來(lái)越大，從35個(gè)重點(diǎn)城市已經(jīng)逐漸波及非限購(gòu)城市，成交量出現(xiàn)明顯下滑。
　　秦虹認(rèn)為，在這樣的情況下，資金考驗(yàn)著廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)金融融資創(chuàng)新需要破題，從實(shí)踐來(lái)看開發(fā)企業(yè)正在尋找各種方式融資，尤其是開始直接融資，包括股權(quán)的、債券的、信托、PE、委托等形式，開發(fā)企業(yè)逐漸重視直接融資對(duì)解決自身資金難題的迫切性和重要性。
　　“以前，開發(fā)企業(yè)是非常不愿意股權(quán)融資的，不愿意把紅利讓給投資者，他們更愿意債權(quán)融資、股權(quán)貸款，因?yàn)檫@樣成本比較低，賺錢多。”秦虹表示，現(xiàn)在情況變了，央企還能拿到便宜的錢，大部分企業(yè)怎么辦？小企業(yè)要活下去怎么辦？開發(fā)企業(yè)必須要轉(zhuǎn)變思路，要讓投資者分享收益。把股權(quán)吸引到房地產(chǎn)融資中，這是一種轉(zhuǎn)變，將會(huì)推動(dòng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的轉(zhuǎn)型，推動(dòng)一批專業(yè)化的房地產(chǎn)投資公司出現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到直接融資是大勢(shì)所趨。
　　秦虹認(rèn)為，從投資方角度來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在有很多投資者已經(jīng)不追求冒險(xiǎn)和暴富了，他們更加求穩(wěn)和安全。PE股權(quán)融資這種方式是最好的、又穩(wěn)又安全的投資方式，這種投資要么獲得投資回報(bào)，要么獲得房產(chǎn)，市場(chǎng)好的時(shí)候照樣能轉(zhuǎn)出去。找到一個(gè)很好的專業(yè)投資者，又穩(wěn)定、又有收益。房地產(chǎn)融資金融創(chuàng)新存在著客觀的社會(huì)基礎(chǔ)，特別是山西煤炭整合之后，大量的民間資金不能再投向煤炭，現(xiàn)在仍然看不到很好的投資渠道。很多企業(yè)和身價(jià)千萬(wàn)、億萬(wàn)資產(chǎn)的人更愿意投資房地產(chǎn)。在國(guó)家頒布限購(gòu)令，已經(jīng)無(wú)法靠直接買房獲得收益的情況下，證券化投資房地產(chǎn)是一種很好的基礎(chǔ)。如果有好的機(jī)構(gòu)投資者，把這些閑散的原來(lái)直接進(jìn)行實(shí)物投資的資金能夠有效地組織起來(lái)，投到房地產(chǎn)的供應(yīng)上，目前在社會(huì)資金層面也具備很好的基礎(chǔ)。
　　“現(xiàn)在一談到房地產(chǎn)直接融資或者金融創(chuàng)新，很容易被指責(zé)為給開發(fā)企業(yè)融資，等于維持高房?jī)r(jià)，這種認(rèn)識(shí)是片面的”，秦虹表示，如果我們有效組織起這些閑散的資金，可以平衡好投資與供給，降低房地產(chǎn)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)過去主要靠銀行貸款，供給方和需求方雙方都利用了杠桿放大了投資能力，導(dǎo)致市場(chǎng)泡沫興起，但如果資金的所有者直接提供投資的話，那么這種投資就沒有放大的作用，它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫會(huì)起到很好的抑制作用。另外，把這種投資于需求的資金引導(dǎo)成投資于供給的資金，能大大緩解供求矛盾，解決房?jī)r(jià)上漲的壓力。開發(fā)企業(yè)資金緊張，直接導(dǎo)致購(gòu)置土地面積下降、新開工面積下降、施工面積下降，對(duì)后期的房屋供應(yīng)造成影響。
　　對(duì)于有人提出在我國(guó)市場(chǎng)上應(yīng)完全靠私人投資住房用于發(fā)展租賃市場(chǎng)，秦虹表達(dá)了自己的不同意見，她認(rèn)為，這不應(yīng)該作為發(fā)展租賃市場(chǎng)的方向，而應(yīng)該大力發(fā)展機(jī)構(gòu)持有的房屋，開發(fā)企業(yè)專門開發(fā)用于出租的住宅小區(qū)，今后要發(fā)展以機(jī)構(gòu)出租市場(chǎng)為主，以個(gè)人出租市場(chǎng)為輔的租賃市場(chǎng)。現(xiàn)在的銀行貸款全部都是3-5年，大部分都是三年左右的流動(dòng)性貸款，沒有長(zhǎng)期資金支持不可能做長(zhǎng)期持有的房屋出租，這就要靠金融創(chuàng)新和長(zhǎng)期性的資金投入，政府在稅費(fèi)上進(jìn)行支持，或者在財(cái)政補(bǔ)貼和土地上進(jìn)行支持。
　　秦虹認(rèn)為，房地產(chǎn)融資問題不是簡(jiǎn)單地給開發(fā)企業(yè)輸送資金，它關(guān)系到企業(yè)轉(zhuǎn)型、升級(jí)等各個(gè)方面，也關(guān)系到如何增加有效供給和引導(dǎo)實(shí)物性投資轉(zhuǎn)向證券化投資，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)改革涉及方方面面，必須靠土地制度、稅收制度、金融制度的改革，建立起符合市場(chǎng)規(guī)律的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度框架，金融創(chuàng)新方面也需要在政策法規(guī)方面積極探索和做有效的政策儲(chǔ)備，這是大勢(shì)所趨。
　　中央政府提出今年要開工1000萬(wàn)套保障性住房，未來(lái)五年達(dá)到3600萬(wàn)套，而資金來(lái)源問題正成為保障房建設(shè)發(fā)展的瓶頸。對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇認(rèn)為，如果單單依靠國(guó)家財(cái)政是補(bǔ)不上這么大缺口的。“建設(shè)部說(shuō)需要4.7萬(wàn)億，我算了一下至少需要6萬(wàn)億，這不可能從天上掉下來(lái)，必然有拆遷成本和補(bǔ)償?shù)取．?dāng)初為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)國(guó)家提出4萬(wàn)億元的經(jīng)濟(jì)刺激方案，現(xiàn)在光保障房未來(lái)五年就需要6萬(wàn)億，這可不是一筆小錢。土地出讓金無(wú)法維持這么大的支出。去年就發(fā)了國(guó)債，中央財(cái)政讓地方政府發(fā)，最后由地方政府負(fù)責(zé)償還。而成思危教授所說(shuō)地方政府的國(guó)債是中國(guó)的次貸，中國(guó)是把錢貸給沒有還款能力的地方政府，現(xiàn)在已經(jīng)是債臺(tái)高筑，最后還要中央財(cái)政來(lái)核銷，大印票子，進(jìn)一步攤薄。”
　　孟曉蘇認(rèn)為，在保障房建設(shè)方面也需要金融創(chuàng)新，房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)可以彌補(bǔ)保障房建設(shè)資金的巨大缺口，這種產(chǎn)品在2008年12月份得到了國(guó)務(wù)院的支持，并且第二年就納入到了試點(diǎn)，現(xiàn)在試點(diǎn)已經(jīng)兩年多，試點(diǎn)方案已經(jīng)相當(dāng)完善，用這種方式可以有效地解決政府財(cái)政資金不足的問題。如果有了“REITs”的話，由基金來(lái)持有相關(guān)資產(chǎn)的話，政府和企業(yè)都愿意投資，這種金融創(chuàng)新是可以補(bǔ)上保障房建設(shè)的短板。