近日，號稱全國首個(gè)“限房價(jià)、競地價(jià)”中小戶型普通商品房項(xiàng)目——北京房山長陽國際城項(xiàng)目開盤銷售，比周邊商品住宅價(jià)格便宜三成左右，1600套房被選購一空。這引起社會廣泛關(guān)注。
　　從產(chǎn)品性質(zhì)上分析，限價(jià)房屬于中低價(jià)商品房范疇，用于滿足既買不起經(jīng)濟(jì)適用房又夠不著廉價(jià)房標(biāo)準(zhǔn)的“夾心層”家庭。由于政策先天不足，限價(jià)的“打擊面”太大，其后地方政府都沒完全的落實(shí)“限房價(jià)”，于是最終政策退化成僅限戶型和限比重。不過，廣州、成都、北京、南京等少數(shù)城市嘗試限價(jià)房。
　　在國際金融危機(jī)及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑影響下，2008年全國房價(jià)有所下跌，北京、天津、廣州、深圳的限價(jià)房用地紛紛流拍。同時(shí)，在廣州、北京等地，限價(jià)房中簽人棄購的現(xiàn)象越來越多。其后，最早嘗試限價(jià)房的廣州停止限價(jià)房用地供應(yīng)，限價(jià)房計(jì)劃開發(fā)規(guī)模最大的北京也被迫調(diào)整計(jì)劃，減少土地供應(yīng)。
　　為了保證限價(jià)房運(yùn)行，2008年北京市制定《北京市限價(jià)商品住房管理辦法》。該辦法明確，限價(jià)商品住房是指政府采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地時(shí)，提出限制銷售價(jià)格、住房套型面積和銷售對象等要求，由建設(shè)單位通過公開競爭方式取得土地，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和定向銷售的普通商品住房。
　　那么，既然北京早有限價(jià)房項(xiàng)目，為何長陽國際城項(xiàng)目還號稱第一個(gè)？不妨比較準(zhǔn)入和退出方面不同。《北京市限價(jià)商品住房管理辦法》的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)是：供應(yīng)對象為本市中等收入住房困難的城鎮(zhèn)居民家庭、征地過程中涉及的農(nóng)民家庭及市政府規(guī)定的其他家庭。申請家庭人均住房面積、家庭收入、家庭資產(chǎn)須符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，并實(shí)行動態(tài)管理。而長陽國際城的準(zhǔn)入門檻相當(dāng)?shù)停罕镜貞艏�首次購房家庭、連續(xù)5年繳納社保或納稅并首次購房的非本地戶籍家庭、保障房輪候家庭屬于優(yōu)先購買序列。即便是以前擁有過住房，但已經(jīng)出售，目前無房，也可購房。
　　在退出方面，《北京市限價(jià)商品住房管理辦法》規(guī)定：購房人在取得房屋權(quán)屬證書5年后轉(zhuǎn)讓所購住房的，應(yīng)按屆時(shí)同地段普通商品住房和限價(jià)商品住房差價(jià)的一定比例交納土地收益等價(jià)款。顯而易見，這一標(biāo)準(zhǔn)類似于經(jīng)濟(jì)適用房。而長陽國際城僅規(guī)定：購買本項(xiàng)目的家庭自房屋交付之日起，兩年內(nèi)不得將該住房出租或出售。限轉(zhuǎn)時(shí)限短，而且不用補(bǔ)差價(jià)。
　　二者差別明顯。前者的限價(jià)房，是保障房的一種，對于購房者限制條件多，只是政府的補(bǔ)貼力度小于經(jīng)濟(jì)適用房；后者的限價(jià)房，保障房的色彩比較淡，對于購房者的要求也低。
　　從政策演變看，去年以來對于限價(jià)房提及較多。去年4月的“國十條”中提出：房價(jià)過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。今年1月出臺的“國八條”中規(guī)定：大力推廣“限房價(jià)、競地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。
　　然而，對于這種限價(jià)房，到底歸屬保障房體系，還是商品房體系，尚無明確指標(biāo)。各地只能自行其是。其實(shí)，近幾年來，很多城市將這類房源，用作動拆遷安置之處，比如上海，并未面向全社會。
　　至于北京長陽國際城的模式，筆者認(rèn)為門檻偏低，容易被投機(jī)者鉆空子。既然以前有嚴(yán)格法規(guī)管制的經(jīng)濟(jì)適用房能被人“偷食搶占”，現(xiàn)在這種無全國性法規(guī)約束的限價(jià)房，又豈能不被人渾水摸魚？各地在嘗試和推進(jìn)限價(jià)房中，應(yīng)有針對性防范。