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    3月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示拐點(diǎn)已不遠(yuǎn)
    2011-04-19   作者:葉檀(知名財(cái)經(jīng)專欄作家)  來源:京華時(shí)報(bào)
     
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      葉 檀

      昨天(4月18日)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公布,從一些前瞻性數(shù)據(jù)看,房地產(chǎn)市場拐點(diǎn)隱現(xiàn)。
      3月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格,同比下降的有2個(gè),比2月份增加1個(gè),同比漲幅回落的有46個(gè)城市,比上月增加16個(gè)。3月份,同比漲幅在5%以內(nèi)的有26個(gè),比2月份增加2個(gè)。由于二手房住宅價(jià)格注水成分較多,新建商品住宅的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對準(zhǔn)確得多,從新建商品房住宅價(jià)格看,70個(gè)大中城市中,環(huán)比價(jià)格下降的有12個(gè)城市,持平的有8個(gè)城市。相對較為敏感的環(huán)比數(shù)據(jù)下降和持平的城市個(gè)數(shù)增加了6個(gè),環(huán)比漲幅比2月份縮小的城市有29個(gè)。
      這是調(diào)控政策效果積累后的成果,這樣的數(shù)據(jù)雖未必令人滿意,但價(jià)格拐點(diǎn)隱現(xiàn),房價(jià)走穩(wěn)有了基礎(chǔ)。
      最樂觀的看法是,新建商品房價(jià)格環(huán)比下降。環(huán)比持平、下降、漲幅縮小的有35家,占比一半。從同比來看情況顯然并不樂觀,雖然46個(gè)城市漲幅回落,考慮到去年上半年房地產(chǎn)價(jià)格處于歷史高位區(qū)域,定基較高的石家莊等城市依然處于歷史高位,說明一些三、四線城市的房價(jià)上升依然較瘋狂。
      以上數(shù)據(jù)說明,中國的房地產(chǎn)調(diào)控從環(huán)比看起到了一定的作用,但地區(qū)性失衡的現(xiàn)象越來越突出,三、四線城市把其他地區(qū)的限購當(dāng)作了擴(kuò)張地盤的機(jī)會(huì),他人之降價(jià)就是自己之漲價(jià)的機(jī)會(huì)。如果三、四線城市房價(jià)繼續(xù)上升,將導(dǎo)致工商業(yè)成本急速躥升,透支中國中西部地區(qū)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間。因此,在著重調(diào)控一線城市的同時(shí)關(guān)注三、四線城市的逢低擴(kuò)張,是未來調(diào)控工作的要點(diǎn)。
      春江水暖鴨先知,投資品都有先行指標(biāo)可供觀察。在房地產(chǎn)市場,成交量與商品房庫存這兩大重要指標(biāo),說明市場總體而言已經(jīng)轉(zhuǎn)向平淡,未來只存在短暫的結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會(huì)。
      成交量總體處于下行通道之中。3月是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)旺季,各城市交易量較2月有所上漲,但回暖乏力。中房指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,3月該機(jī)構(gòu)監(jiān)測的30個(gè)大中城市中,七成城市樓市成交量環(huán)比上漲,相比去年3月,則有近八成城市同比下跌。所監(jiān)測的重點(diǎn)城市同比全線下滑,總體下滑40.5%。其中,北京下滑幅度最大,達(dá)到48%,南京、杭州下滑幅度也超40%。標(biāo)志性的高房價(jià)城市出現(xiàn)拐點(diǎn)。中國房價(jià)第一高的溫州,今年一季度房地產(chǎn)市場降溫明顯,二手房成交量創(chuàng)下近三年來一季度交易量最低紀(jì)錄,呈現(xiàn)出“量跌價(jià)滯”的局面,新房銷售價(jià)格環(huán)比有所下降,有9宗土地相繼流拍。
      作為投資品遵循的規(guī)律就是量在價(jià)先,成交量大幅下滑、現(xiàn)金流吃緊是市場價(jià)格松動(dòng)的前兆。與去年下半年開始的調(diào)控、成交量下滑相對應(yīng),上市房企的現(xiàn)金流下降而庫存上升。據(jù)Wind的統(tǒng)計(jì)顯示,按照申萬一級行業(yè)分類,截至4月11日,兩市已共計(jì)有84家上市房企公布了2010年年報(bào)。數(shù)據(jù)顯示,84家上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為-705.9億元,同比大減1150億元。另一組數(shù)據(jù)顯示,可統(tǒng)計(jì)的81家上市房企2010年末的存貨總量達(dá)7520億元,同比增長42.3%。81家上市房企中,69家的存貨出現(xiàn)不同程度的增長,其中,萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)的存貨分別增長了48%、83%、12%和27%。按照目前的形勢,房地產(chǎn)行業(yè)在未來半年將出現(xiàn)洗牌。
      目前調(diào)控處于關(guān)鍵階段,拐點(diǎn)不明顯,成交量反復(fù)震蕩,2月下行后3月出現(xiàn)回暖,房價(jià)爭奪戰(zhàn)正酣。只要調(diào)控放松,房地產(chǎn)就會(huì)馬上成為抗通脹的重要投資品。另外還要注意的是要防數(shù)據(jù)失真,因?yàn)榻衲甑胤秸雠_(tái)的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)多是針對新建住房,而且把保障房也包括在內(nèi)了,因此,要明白未來房價(jià)數(shù)據(jù)與此前的房價(jià)數(shù)據(jù)范圍已不同。

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